Business • 12 August 2009 • 17:21
Chiar daca segmentul rezidential a fost cel ce a resimtit din plin efectele crizei economice inca de la finalul lui 2008, impactul acesteia nu a intarziat sa se manifeste si pe segmentul birourilor, si intr-o forma semnificativ peste estimarile initiale.
Daca in toamna anului 2008 segmentul birourilor parea unul suficient de solid pentru a depasi fara mari eforturi perioada de turbulente ce avea sa soseasca, neefiind exprimate ingrijorari majore in acest sens, cele aproape 12 luni care au trecut ne aduc in fata o realitate destul de diferita. Daca alaturam imaginea celor 2 momente din timp ale pietei, observam o asemanare nefireasca, si izbitor de mare: imobilele disponibile sunt aceleasi, sau mai exact, o mare parte din cele existente in toamna anului 2008 sunt inca disponibile pe piata, alaturi de multe alte spatii ce au devenit disponibile intre timp. O schimbare totusi a intervenit, in mod firesc: nivelul chiriilor nu mai este cel din trecut, ci unul redus intre 15 si 30%.

Astfel, arata specialistii Esop, criza economica a adus pentru piata birourilor intr-o prima etapa inghetarea planurilor de extindere ale companiilor, fie ele locale sau multinationala, si intr-o a doua etapa, chiar restrangeri de activitate. “In contextul in care incepand cu trimestrul 3 2008 cererile de suprafete de peste 1.500-2.000 mp aproape ca s-au evaporat din piata, ca si cererile de suprafete medii vizand o imagine mai buna sau extinderea suprafetei, este lesne de inteles de ce spatiile de clasa superioara (A sau B+), au fost printre cele mai puternic afectate”, explica Mirela Raicu, Partener in cadrul ESOP. O piata al carei avant a avut la baza cresterea economica semnificativa inregistrata in special dupa momentul aderarii la Uniunea Europeana, nu a intarziat sa isi arate vulnerabilitatea in fata regresului economic. Prima jumatate a anului 2009 a fost dominata de tranzactii de dimensiuni mici si medii (intre 200-800 mp), care s-au produs in special datorita necesitatii de reducere a costurilor, cautandu-se solutii de spatii cu chirii intre 10-14 euro/mp in medie.

Si dezvoltatorii pierd

Pentru proprietarii de spatii de birouri, pretul platit in contextul economic actual este unul destul de ridicat. Pe langa reducerile chiriilor intre 10-30% intervenite in ultimele 12 luni, cresterea perioadei de neocupare de la 1-3 luni (cat era media in perioada 2007-2008) la 5-9 luni si peste in prezent reprezinta o pierdere financiara la fel de importanta. Desi in anumite cazuri perioada de neocupare se datoreaza practicarii unor chirii peste media pietei, aceasta nu este o cauza generalizata. Scaderea cererii la aproape jumatate din volumul sau in anul precedent este o un aspect trist, dar real. Pur si simplu nu mai sunt suficienti antreprenori si afaceri pentru a ocupa cladirile de birouri existente. Vedem cum de la o zi la alta creste numarul cladirilor ce anunta spatii disponibile, cladiri inchiriate integral pana nu demult, si acest aspect este un semn clar al deteriorarii perspectivelor de business.

Cum si cat?

Daca ne raportam la o perioada contractuala medie de 3 ani, o perioada de neocupare de 6 luni implica incasarea de catre dezvoltator a unor venituri cu peste 14% mai reduse, iar in cazul unei perioade de neocupare de 9 luni, reducerea veniturilor este de 20%. Cumulat cu scaderile datorate nivelului chiriei (operate in marje cuprinse intre 10-30%, in functie de locatie si tipul de spatiu), cifra de afaceri a dezvoltatorilor imobiliari se confrunta cu posibilitatea diminuarii pe termen scurt (2-3 ani) cu procente intre 24-50%.

"Multi proprietari au constientizat riscul implicat de perioadele lungi de neocupare, preferand sa-si solutioneze spatiul printr-o inchiriere cu un discount mai mare decat media pietei la un anumit moment. Intr-o piata pe trend descendent, astfel de decizii s-au dovedit intelepte, pentru ca cel ce aparent a pierdut in ianuarie-februarie 2009 inchiriind cu 1 euro sub pretul mediu al pietei la momentul respectiv, s-a dovedit un castigator la numai cateva luni dupa aceea, cand chiriile au mai inregistrat scaderi aditioale de 1,5-2,5 euro/mp", mai precizeaza reprezentantul Esop.

Aceasta solutie nu a fost insa accesibila tuturor proprietarilor de spatii de birouri, multi dintre acestia avand contractate credite bancare, motiv pentru care reducerea sub un anumit nivel nu este o solutie accesibila, pentru ca naste complicatii si cresterea costurilor de catre banca finantatoare.

De ex., pentru un imobil de 4.000 mp in zona de centru-nord, clasa B+, finalizat in cursul trimestrului 1 al anului 2009 si estimat initial a se inchiria/pre-inchiria la un nivel de 18 euro/mp, inchirierea sa in august 2009 la 14 euro/mp pe termen de 3 ani va aduce dezvoltatorului un venit cu peste 900.000 mai redus.

Si proprietarii de vile cu spatii intre 200-400 mp au avut de pierdut sume intre 30.000 – 50.000, luand in calcul o reducere medie de aprox. 20%, o perioada medie de neocupare de 5-6 luni, si o perioada de inchiriere de 2 ani.

Viitorul nu este atat de gri

“Aceste reduceri de venituri nu sunt insa atat de sumbre, daca tinem cont si de faptul ca suntem acum intr-o piata in care si pretul diverselor investitii si oportunitati de afaceri a coborit deosebit de mult. Un exemplu elocvent sunt terenurile, disponibile in momentul de fata la valori cu peste 25-35% mai reduse", incheie Raicu.

Despre autor:

Abonează-te pe

Te-ar putea interesa si:

In lipsa unui acord scris din partea Internet Corp, puteti prelua maxim 500 de caractere din acest articol daca precizati sursa si daca inserati vizibil linkul articolului.