Creditul fara avans, un sport extrem cu efect zero

Stirea privind posibilitatea eliminarii avansului la contractarea creditului ipotecar, aparuta la sfarsitul anului trecut, a emotionat pe multi dintre actualii chiriasi. Aflati in plina euforie pre-aderare, am uitat sa cautam, ca la orice "oferta buna", prevederile scrise cu litere minuscule in josul paginii. Abia acum le citim si nu ne place ce aflam.

Asa cum se stie deja, potrivit unui proiect de regulament propus de Banca Nationala a Romaniei, avansul de 25% solicitat pentru creditele imobiliare sau ipotecare nu va mai fi o cerinta a bancii centrale. Totodata, Banca Nationala incearca sa renunte si la garantarea creditului. "Scopul BNR este evitarea supraindatorarii populatiei", sustine Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR.

Altfel spus, dificultatea contractarii si sustinerii unui credit ar putea sa scada din momentul in care BNR va renunta la obligativitatea solicitarii de garantii si avans. Acest lucru va duce oare la un nou puseu de beneficiari de credite, respectiv bani in piata imobiliara? Daca acest instrument de finantare va ramane in datele actuale, cu comisioanele si dobanzile practicate in prezent, probabil ca, intr-adevar, masura ar putea stimula cresterea numarului de noi contractari. Si chiar daca majoritatea tranzactiilor intre privati se vor realiza in continuare cu "banii jos", indulcirea creditului ipotecar va incuraja, cu siguranta, nasterea si propagarea unei noi cresteri de preturi.

Daca acest lucru nu se va intampla, asa cum estimeaza majoritatea bancherilor care s-au pronuntat cu diverse ocazii pe marginea acestui subiect, oricum, pe piata imobiliara elementul speculativ nu va rata momentul pentru o noua "ajustare" de preturi. De fapt, asa cum ne-au obisnuit deja, proprietarii au majorat preturile proprietatilor scoase la vanzare de cate ori au avut prilejul, iar eliminarea avansului este o ocazie cat se poate de potrivita pentru asa ceva.

Roz, o culoare necunoscuta

Creditul fara avans, ca produs bancar, nu este cunoscut absolut deloc in piata. In afara faptului ca nu se solicita avans, nu avem nicio alta informatie despre acest produs. Sigur ca va avea si un "revers", adica dobanda va fi mult mai mare sau ratele vor avea o limita minima, ori criteriile de acordare vor fi diferite, declara Beatrice Dumitrascu, manager la Departamentul Rezidential din cadrul Eurisko. "Noi suntem sceptici la ideea ca introducerea pe piata a acestui produs bancar va creste vanzarile in mod spectaculos. Oricum nu putem face astfel de afirmatii fara a avea un minimum de informatii despre creditul fara avans", adauga Dumitrascu.

Pentru persoanele cu salarii mari, care nu au o locuinta proprie si platesc chirie, initiativa BNR vine ca o masura extrem de favorabila. Acestia vor avea acces la credite si vor contribui la cresterea cererii de achizitie de locuinte, afirma Irina Petrescu, coordonator vanzari rezidentiale la ESOP. Totusi, creditul fara avans nu reprezinta o conditie obligatorie, astfel incat unele banci isi vor evalua riscul cu mai mare atentie, mai ales ca sunt multe voci din mediul bancar care transmit mesaje sceptice, existand temeri privind instabilitatea pietei imobiliare, adauga Petrescu.

Intr-adevar, la prima vedere, bancherii se arata sceptici in ceea ce pri-veste imblanzirea creditului ipotecar ca urmare a posibilitatii de renuntare la garantii si avans. Insa acest scepticism trebuie tratat diferentiat de la banca la banca. De amintit ca pe piata romaneasca deja exista un produs similar, numit credit de consum fara avans, care permite obtinerea de imprumuturi pentru achizitia de bunuri (inclusiv case) in valoare de pana la 200.000 de euro. Deci noutatea nu este chiar atat de... noua. Simina Patrascoiu, Communication Manager - PR Department al Finansbank (Romånia) SA, ne-a declarat ca Finansbank este, in acest moment, unica banca de pe piata care ofera finantare in proportie de 95% din valoarea garantiei prin creditul imobiliar All Inclusive. Iar din punctul de vedere al vechimii imobilului adus in garantie, Finansbank nu are si nu va avea niciun fel de limitari.

Pana la urma, normele interne de prudentialitate stabilite de fiecare banca vor fi cele care vor dicta in ce masura creditul va fi inmuiat. Masura renuntarii la avans va tine nu doar de reglementarile vizand prudentialitatea. In unele situatii, bancile vor lua decizii si in functie de politica de marketing. Pe termen scurt, cel mai probabil vom asista la o diferentiere pe acest segment in functie de cat de agresiv se pozitioneaza o banca sau alta pe piata creditelor imobiliare/ ipotecare. Spre exemplu, asa cum ne-a declarat reprezentantul Finansbank, aceasta banca va decide modificarea ofertei de credite imobiliare in urma studierii performantei portofoliului si a unei analize amanuntite a evolutiei pietei imobiliare. "In momentul de fata, Finansbank nu a luat o decizie in sensul diminuarii sau renuntarii la avansul minim solicitat pentru creditele imobiliare", precizeaza Simina Patrascoiu.

Dupa toate probabilitatile, bancile care lupta sa castige cota de piata vor diminua avansul solicitat, iar societatile bancare axate strict pe profitul imediat sau cu norme de prudentialitate mult mai draconice vor renunta mai greu la avansul de minimum 25%.

Care vor fi bancile ce vor renunta sa mai solicite avans este greu de zis acum, cert este un singur lucru. Acele banci care vor anula obligativitatea platii unui avans vor "umbla" la dobanzi si comisioane.

In tarile in care exista creditul ipotecar fara avans, conditiile pe care clientul este nevoit sa le accepte sunt foarte dure. Daca un client ia un credit imobiliar fara contributie personala, dobanda unui asemenea imprumut este aproape dubla fata de cea normala. In plus, banca poate sa solicite incheierea unei polite de asigurare pentru risc de neplata, compania de asigurari platind rata in locul clientului care trece printr-un moment de insolvabilitate. Totusi, daca nu ai bani si nici posibilitatea realizarii de economii, creditul fara avans este o solutie extrema, chiar disperata. Insa, atunci cand situatia financiara a clientului se imbunatateste, acesta are posibilitatea refinantarii creditului printr-un alt imprumut, mai ieftin.

Creditul si piata imobiliara

In cazul in care vom avea cu adevarat o relaxare bancara in domeniul imprumuturilor ipotecare, se va crea o cerere mai mare, iar "o consecinta va fi cresterea preturilor, estimata pana la 15%", sustine Victoria Linca, consultant senior al Departamentului Rezidential al DTZ Echinox.
Asa cum am vazut, viitorii beneficiari ai "relaxarii" ipotecare vor fi doar reprezentantii high class, iar presiunea unei cereri suplimentare se va face simtita doar in segmentul locuintelor de lux (pentru uz propriu) sau al celor pentru clasa medie (in scop speculativ). Ca sa aflam cat ar putea creste cererea, ar trebui sa stim cati din clasa oamenilor cu venituri mari vor sa cumpere o locuinta, dar nu au avut bani de avans.

Potrivit datelor companiei Esop, intre 10 si 15% din clienti renunta sa cumpere o locuinta din cauza obligativitatii avansului. "Acest fapt are loc deoarece proprietarii cer, de regula, un avans de 40-50% la semnarea antecontractului, iar banca ofera imprumuturi abia la finalizarea contractului. Astfel, clientii potentiali trebuie sa suporte ei suma solicitata de proprietari si in cele mai multe cazuri nu dispun de banii respectivi", sustine Irina Petrescu (Esop).
Totodata, pentru ca imprumutul fara avans va fi accesat numai de persoanele cu venituri mari, probabil ca principalul efect se va resimti pe piata rezidentiala de lux. In prezent, potrivit reprezentantilor companiei Eurisko, raportul intre cerere si oferta pe piata locuintelor de lux inclina spre cerere.

"Acest tip de credit poate sa determine insa o crestere a afacerilor speculative", precizeaza Beatrice Dumitrascu de la Eurisko.

Pentru obtinerea unui credit de 60.000 de euro (cam cat costa un apartament modest cu doua camere in Bucuresti), cu o dobanda actuala de 8% si rambursare in 25 de ani, imprumutatul va trebui sa sustina o rata lunara de 420 euro. Luand in calcul faptul ca rata de indatorare pe imprumutat nu s-a modificat, a ramas la 35% din veniturile realizate, inseamna ca persoana care doreste sa obtina aceasta suma ar trebui sa aiba un venit lunar de 1.200 euro/luna.

De fapt, in cazul creditului fara avans, cu siguranta ca dobanzile operate si co-misioanele cerute vor fi duble, ceea ce inseamna ca imprumutatul ar trebui sa obtina o suma mult mai mica.

Un om care nu stie sa inoate, dar care se pomeneste brusc intr-o apa adanca, in disperare de cauza se agata pana si de un pai ce pluteste pe suprafata apei. Ramane de vazut cati dintre romani sunt dispusi sa se su-puna unui asemenea risc.

Renuntarea la avans - posibilitate, nu obligativitate
Bancile deocamdata fac pasi pe loc. Momentan, nici HVB Tiriac, nici UniCredit Romania si nici Finansbank nu vor aduce modificari in conditiile de acordare a creditelor pentru achizitii imobiliare si ipotecare. Adrian Chira, Director Retail de Management al Produselor la HVB Tiriac, spune ca avansul este contributia proprie a clientului pentru investitia imobiliara care face obiectul creditului, iar eliminarea acestuia va aduce cu sine schimbarea conditiilor de eligibilitate pentru client, cresterea valorii ratelor lunare si a garantiilor solicitate de banca etc.

Contributia proprie protejeaza atat clientul, cat si banca in eventualitatea unor evolutii nefavorabile pe piata imobiliara sau pe piata muncii. De aceea, in evaluarea introducerii in oferta viitoare a acestei optiuni, banca va analiza toate riscurile care decurg.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe