Anul trecut, zona de vest a Capitalei, mai precis aria adiacenta autostrazii Bucuresti-Pitesti (A1), si-a consolidat statutul de locatie industriala preferata. Aici au fost demarate cele mai mari proiecte - Cefin Logistic Park, Bucharest West, Mercury Logistic Park, Rynart si ProLogis Bucharest Park (toate reprezentand peste 80% din piata warehousing-ului si logisticii) - si incheiate cele mai mari tranzactii.

Printre cele mai bune afaceri incheiate in vestul Capitalei putem mentiona preluarea contra sumei de opt milioane de euro, de catre Fondul Central-European, a proiectului Phoenix Business Park si achizitionarea de catre Helios Properties a proiectului Mercury Logistic Park (11 milioane de euro).
In ceea ce priveste tranzactiile cu terenuri, cel mai mare contract al ultimilor ani este cel incheiat intre KLG Europe Logistics din Olanda si Cefin, in urma caruia KLG a inchiriat 15.000 de mp in cadrul Cefin Logistic Park (afacere intermediata de catre DTZ Echinox). Tranzactia a depasit recordurile de anul trecut, care au dus la inchirierea unui total de 37.000 mp de depozite si spatii logistice in Cefin LP, Mercury LP si Geodis Center (chiriasi: Minimax Discount si FM Logistic).

Desi in prezent zonele de maxima atractie sunt Carrefour Militari, km 14 (Bucharest West, Cefin) si km 22 (Mercury, ProLogis), expansiunea logistica va merge mai departe, de-a lungul A1. Nu trebuie neglijata nici Autostrada Soarelui (parte a unui mare coridor paneuropean), pe care o asteapta un viitor la fel de promitator, mai ales dupa finalizarea lucrarilor de constructii.

Toate aceste promisiuni de boom imobiliar pe segmentul spatiilor logistice si de depozitare nu sunt ceva specific Romaniei. Intreaga zona est-europeana a traversat aceleasi etape de pregatire a "aderarii marfurilor occidentale la pietele autohtone". Daca anul trecut stocul de spatii de depozitare s-a marit cu 50.000-60.000 mp (ajungand la 120.000-180.000 mp), anul acesta prognozele indica dublarea, daca nu chiar triplarea acestui ritm, respectiv 100.000-180.000 mp, cu rezerva ca toate proiectele anuntate sa fie si finalizate. Daca developerii se tin de promisiuni, iar constructorii de lucru, la sfarsitul anului 2006 am putea asista la dublarea stocului total de warehousing (spatii de depozitare), urmand ca, in 2007 si 2008, ritmul sa se stabilizeze in jurul a 150.000 mp de noi spatii livrate anual.

Cu toate acestea, Bucurestiul ramane in urma marilor capitale din estul Europei din punctul de vedere al stocului de spatii industriale moderne si al ritmului de noi livrari.

Cehia, in focuri

Din momentul intrarii Cehiei in UE, piata spatiilor industriale si de depozitare a capatat un nou si alert ritm de dezvoltare. 2005 a insemnat pentru piata logisticii si de warehousing de aici un plus de 290.000 mp la sfarsitul anului, din care peste 180.000 mp au fost absorbiti in urma a sase mari tranzactii, conform unui studiu DTZ.

Polul traditional de dezvoltare a acestui segment de piata s-a centrat in jurul capitalei Praga, dar incepand din 2005 zona de vest a tarii a atras cel mai mult atentia investitorilor.

Dezvoltatorul olandez CTP Invest a inchiriat mai mult de 95.000 mp din CTPark Bor, iar Bridgestone a luat peste 50.000 mp, planurile companiei vizand transformarea depozitului din Bor in centru regional de distributie care sa asigure livrari in Germania, Elvetia, Italia, Slovacia si Romania.

Tot atunci a intrat pe piata ceha si compania Parkridge, dezvoltand proiecte pe autostrada D11, chiar la marginea capitalei. Parkridge a inchiriat complet faza intai a proiectului companiilor DHL (50.000 mp) si Globus, iar anul acesta urmeaza sa livreze alti 90.000 mp de spatii de depozitare si logistica. Apoi va urma si faza a treia.

In mod traditional, piata pragheza este concentrata pe autostrazile D1 (Praga-Brno/sud-est) si D5 (Praga-Plzen/sud-vest). Recent si D8, care traverseaza tara prin nord, catre Dresda, a intrat in atentia investitorilor straini.

Pinnacle este proprietarul a 21.000 mp in Northpoint Distribution Park din Praga si intentioneaza sa construiasca alti 34.000 mp in Southpoint Distribution Park. Totodata, VGP va livra 13.000 mp in 2006, iar Parkridge si ProLogis mai au in pregatire noi proiecte.

Analistii se asteapta ca ratele de neocupare sa urce ca rezultat al noilor proiecte in pregatire si scaderii presiunii asupra chiriilor.

In afara capitalei cehe, la Brno si Plzen, CTP Invest ar putea pierde pozitia dominanta in favoarea altor developeri cu planuri de dezvoltare. In Brno, deve-loperul american Panattoni a cumparat un teren si intentioneaza sa construiasca 90.000 mp de spatii de depozitare. Nivelul chiriilor percepute pentru spatiile de depozitare a scazut usor pe parcursul celui de-al doilea an de integrare a Cehiei in UE, de la 5-5,25 euro/mp la inceputul anului pana la 4-5 euro/mp la sfarsit. De altfel, 5 euro/mp reprezinta un nivel general acceptat al chiriei pe piata warehousing-ului, iar un nivel de 5 euro/mp este tipic pentru spatiile de 2.000 mp si mai putin.

Ungaria, crestere asezata

Activitatea pe piata warehouse si logistica din Ungaria a fost mai degraba asezata decat dinamica in cel de-al doilea an de la aderarea tarii la UE. Atat livrarile, cat si absorbtia de noi spatii au fost sub nivelul din 2004.

Citeste si:

Totusi, jucatorii de pe piata sunt optimisti, sperand atingerea unor cifre superioare in 2006, arata acelasi raport al DTZ. Stocul de spatii de depozitare si logistica va ajunge, pana la sfarsitul anului, la circa 900.000 mp.

Cele mai populare locatii pentru dezvoltari de acest gen se situeaza de-a lungul autostrazilor existente, precum si in zona viitoarei retele rutiere care va inconjura Budapesta: cateva noi cai la profil de autostrada sunt prevazute sa se construiasca adiacent actualei sosele de centura (M0) a Budapestei.

In ceea ce priveste oferta actuala, aceasta este caracterizata de cateva parcuri logistice de mari dimensiuni, care reprezinta mare parte a stocului de spatii specifice.

Livrarile preconizate sunt compuse, in principal, din noile faze de proiecte ce urmeaza sa se realizeze in M1 Business Park, Parkridge si Euro-Business Park. Spre sfarsitul anului 2006 acestea isi vor fi consumat tot potentialul de noi dezvoltari. Primele faze ale unor dezvoltari precum Agrogate si East Gate Business Park au fost sau urmeaza sa fie lansate in acest an.

Absorbtia de spatii pentru depozite si logistica a reprezentat, anul trecut, 119.000 mp. Daca e sa comparam cu datele din anul precedent (158.000 mp absorbiti), ritmul absorbtiei a fost in scadere.
In lumina numarului relativ mic de tranzactii, developerii sunt dispusi sa acorde avantaje chiriasilor potentiali. Chiriile scad incet, dar nu se prevad reduceri substantiale in viitor. Chiria pentru un mp de warehouse in zona Budapestei se ridica la circa 4,2 euro/mp/luna.

Boom-ul polonez

In Polonia, cel de-al doilea an in UE a reprezentat un adevarat boom pe piata spatiilor industriale si de logistica. Potrivit analistilor DTZ, printre factorii care au stat la baza acestei evolutii sunt aderarea, comertul in crestere al acestei tari cu restul Uniunii, consolidarea pietei de retail si relocari ale unitatilor de productie sau ale operatiunilor de distributie in tarile din Europa Centrala si de Est. Prin urmare, atat furnizorii de warehousing, cat si solicitantii de astfel de spatii au contribuit in egala masura la atingerea indicatorilor-record.

Separat fata de zona deja consacrata a spatiilor de logistica si warehousing din jurul Varsoviei, care totalizeaza circa 76% din totalul livrarilor moderne, piata regionala continua sa se dezvolte in jurul unor mari centre urbane precum Poznan, coridorul silezian si "triunghiul" format de orasele Piotrków Trybunalski, Lód si Stryków din Polonia centrala.

Stocul total de spatii destinate depozitarii si logisticii se cifra, la sfarsitul anului 2005, la circa 1,972 milioane mp de spatii, din care majoritatea localizate in Warsaw Zone 3 (28%), urmata de Warsaw Zone 1 (27%) si Zone 2 (21%). Regiunea Silesia detine 11% din totalul stocului modern de depozite si spatii pentru logistica, fapt care face ca aceasta zona sa reprezinte cea mai importanta piata regionala din Polonia.

Anul trecut, noile livrari in zona warehousing-ului au totalizat 432.000 mp, din care 57% au fost localizate in Varsovia. Specialistii DTZ au estimat ca, pana la sfarsitul anului 2006, urmeaza sa fie livrati alti 415.000 mp. Majoritatea noilor parcuri au fost construite la cerere (built-to-suit), cu toate acestea, in ultimul an, s-a inmultit numarul proiectelor realizate pentru a fi vandute la liber.

Nivelul absorbtiei de noi spatii a atins un maxim istoric in 2005 (440.000 mp), dublu fata de cel realizat cu un an inainte. 49% din tranzactii au vizat parcurile din zona Varsoviei, Silezia si Poznan ocupand pozitiile doi si trei, cu o pondere de 33%, respectiv 13% din piata de warehousing.

Compania DTZ estimeaza ca nivelul absorbtiei in 2006 va ajunge cel putin la un nivel asemanator celui din 2005. Sectoarele logistica, distributie si retail vor fi in continuare principalii utilizatori de warehousing.
In ceea ce priveste rata de neocupare, dupa ce acest indicator cazuse la 4,7% la sfarsitul anului 2004, a crescut din nou in 2005, ca urmare a recordului de livrari noi, la circa 13%. Chiriile uzuale pentu spatiile de depozitare proaspat livrate sunt stabile, fiind cuprinse intre 4,5 si 5,7 euro/mp/luna in Varsovia si 3-3,5 euro/mp/luna in zone mai indepartate de capitala poloneza.

Depozite moderne - etape de dezvoltare

Pana in 1997 existau numai spatii industriale vechi, partial modernizate si transformate in spatii de depozitare si mici spatii de productie. Cererea era reprezentata de suprafete mici, iar legile pentru protectia mediului si restrictiile de trafic erau permisive. Spatiile industriale importante erau localizate in interiorul orasului sau imediata apropiere.

Potrivit ARAI, incepand cu 1998, cererea a inregistrat un trend ascendent, determinand aparitia unor proiecte de dimensiuni mici sau medii, situate pe soseaua de centura, in vecinatatea principalelor cai de acces. Developerii de spatii industriale au preferat partea de nord a orasului, unde au fost modernizate cateva spatii industriale vechi.

In 2003, stocul de noi spatii industriale nu depasea 100.000 mp. Zona de nord (proiecte noi) si zonele centrale (incinte industriale vechi) au devenit mai putin atractive pentru developeri din cauza cresterii substantiale a pretului pentru terenuri, a restrictiilor referitoare la traficul greu, dar si a gradului de ocupare a terenului. A inceput marea reorientare catre vest.