Avind in vedere trecutul comunist al Romaniei, puteti oferi o definitie sociala pentru mall-ul anului 2006? Cum explicati pofta romanului pentru mall?
In Romania, pofta a inceput cu Bucuresti Mall. Cind am demarat constructia, in 1999, piata nu avea nimic de-a face cu o structura organizata din punct de vedere comercial. Nici un retailer cunoscut in afara nu era prezent in Romania. Aproape ca nu existau mari branduri. Pe plan international, Romania nu era considerata o piata potrivita pentru o dezvoltare in aceasta directie si nu prezenta interes. Desi era usor de prevazut potentialul existent, era dificil sa chemi nume de prestigiu pe o piata lipsita de un loc dedicat, cunoscut de oameni ca spatiu comercial modern.

In timp insa, acestia au inceput sa calatoreasca si sa capete o alta viziune asupra comertului, astfel incit si nevoile lor s-au schimbat si au inceput sa-si doreasca sa gaseasca, in tara lor, altfel de produse, de haine ori de servicii. In Turcia a fost altfel, desi centrele comerciale moderne au aparut tot in 1999. Diferenta consta in faptul ca la noi, conceptul de shopping are istorie. Avem comertul in singe, dat fiind ca cea mai veche zona de shopping din lume este Marele Bazar. Iar oamenii au devenit mult mai rapid dependenti de shoppingul modern, lucru demonostrat inclusiv de faptul ca Turcia are acum peste 50 de centre comerciale moderne.

Imediat cum romanii au inceput adopte un alt stil de viata, in care moda si distractia au o semnificatie aparte, constructia de mall-uri nu a mai fost o afacere riscanta. Dezvoltatorii capatasera si motivatia si sansa de a aduce nume mari. Dar, pentru Romania, mall-urile au insemnat mai mult. E vorba despre puternicul impact social si cultural care, din punctul de vedere al comunitatii, inseamna un loc unde oamenii pot socializa si petrece o zi intreaga daca vor. In mall, gasesc totul sub acelasi acoperis. Intilnesti oameni, vezi oameni, nu trebuie sa platesti ca sa intri, poti sa stai de cind se deschide pina cind se inchide, exista aer conditionat, astfel incit nu te ploua, nu te ninge.

Este evident ca, la noi, mall-ul este o reteta de succes. Dar ce ingrediente ii lipsesc sau i se adauga acesteia comparativ cu celelalte tari?

Lipsesc in continuare brandurile de prestigiu. Nu sint atit de multe pe cit ar trebui. Si cred ca acestea vor veni aici numai atunci cind centrele comerciale vor dispune de spatii foarte largi. Cu cit sint mai multe, cu atit sporeste valoarea pietei romanesti de retail si sint atrase nume noi. Dar fata de alte piete, Romania are avantajul ca aici oamenii vor sa se distreze si sa-si consume timpul liber in cel mai placut mod. Romanii sint extrem de deschisi fata de moda si posibilitati de distractie.

Nu cumva exista o contradictie, dat fiind ca aici salariul mediu net este de 200 de euro? Spre deosebire de developer, pe care nu il deranjeaza cu nimic ca mall-ul se transforma in loc de promenada, brandurile internationale sint interesate sa-si vinda produsele, iar daca oamenii nu au bani, atunci de ce ar mai investi pe piata romaneasca?

Asa este, dar nu cred ca statisticile oficiale reflecta realitatea de astazi. Cum puteti explica masinile luxoase de pe strazile Bucurestiului, restaurantele arhipline unde oamenii lasa foarte multi bani? Un lucru este sigur despre consumatorii romani. Ei nu sint atit de ingrijorati de ziua de miine. Daca au bani, vor sa-i cheltuiasca pe toti astazi. Au un stil de viata care dinamizeaza dezvoltarea pietei de retail. In

Turcia, spre exemplu, oamenii sint mai conservatori si mai tematori in ce priveste viitorul. Crizele economice de la noi i-au obligat pe oameni sa fie mai atenti cum isi cheltuiesc banii. In Romania, un impuls puternic a venit si din partea bancilor, care au pus la dispozitia oamenilor posibilitati de creditare, astfel incit ei isi pot lua, inclusiv prin cardurile de credit co-brandate, orice si oricind isi doresc. Practic, creditul permite sa iti folosesti astazi veniturile viitoare. Iar aici, oamenii isi doresc sa cheltuiasca. Si este normal, deoarece economia se dezvolta. Spre exemplu, un studiu recent arata ca romanii sint numarul 1 in Europa in ce priveste achizitionarea de produse branduite. Aproape 60% dintre clientii romani cumpara o eticheta anume. Asta spune multe.

Care etapa este cea mai dificila din procesul de construire a unui mall? Terenul este punctul de plecare. Cit de scump este acesta pentru un dezvoltator strain?

In retail, cel mai important lucru este locatia. Ceea ce construiesti, construiesti pentru oameni, iar ei trebuie sa fie acolo. In Bucuresti este tot mai greu sa cumperi terenuri deoarece sint foarte, foarte scumpe. Ori, un centru comercial de nivel mediu are nevoie de minimum 2 - 3 hectare. Dar mai sint si alte elemente de care depinde succesul unui mall, respectiv facilitatile, precum o parcare spatioasa, arhitectura, mixul de chiriasi, brandurile pe care le aduci. Este foarte important sa existe un echilibru intre toate acestea, deoarece daca un punct este mai slab, le afecteaza si pe celelalte.

Dar partea cea mai dificila in constructia unui mall tine de momentul in care incepi sa inchiriezi spatiile comerciale. Potentialii chiriasi au cerinte speciale si atunci trebuie sa adaptezi cladirea la ceea ce au ei nevoie. Asta inseamna cheltuieli mai mari si timp care afecteaza intreg procesul de desfasurare a constructiei mall-ului.

Ce inseamna un pret acceptabil pentru teren?

Depinde de asteptari. Mall-ul nu este o cladire pe care o construiesti si apoi o vinzi. Succesul nu sta in ceea ce vinzi efectiv, ci in chiria pe care o obtii, in felul cum manageriezi centrul comercial, cum il pozitionezi pe piata.

Citeste si:

Dar daca terenul este scump, pretul acestuia se va reflecta in chirie, in taxe de administrare, de promovare...

Sigur, un proiect de succes se contureaza atunci cind valoarea terenului nu depaseste 10 - 15% din totalul investitiei. Asta este solutia ideala, dar acum nu cred ca mai este posibil asa ceva daca nu dispui deja de un teren.

Ati parasit echipa Anchor in favoarea Baneasa Developments. Exceptind dimensiunea noului proiect, ce alte motive au stat la baza deciziei dumneavoastra?

Sint inginer de profesie, iar ceea ce imi place cel mai mult este sa fiu parte din procedeul de dezvoltare, de constructie. Am invatat multe din proiectul Bucuresti Mall, constructia Plaza Romania a fost si mai incitanta. Dupa deschiderea acestuia, a fost o perioada mai linistita si mi-am dat seama ca imi lipseste santierul. Si asta am gasit aici, la Baneasa, si cred ca este si proiectul care imi va placea cel mai mult.

Cum vedeti Baneasa Shopping City in contextul actual al pietei de profil? Pina acum, mall-urile de succes s-au dezvoltat pe structuri comuniste, pe foste asa-zise circuri ale foamei. Proiectul Baneasa este greenfield. Care ar fi avantajele si dezavantajele?

Acest mall va aduce un nou concept pe piata. Este o constructie de la punctul zero, dar marele avantaj este ca nu sintem singuri aici. Facem parte dintr-un parc comercial. Exista Metro, Carrefour, Feeria, Bricostore, Mobexpert si, de la anul Ikea, Motor City si desigur, Baneasa Shopping City. Tocmai pentru ca este un proiect greenfield si dispunem de foarte mult spatiu, nu ve vom dezvolta pe verticala, ca toate celelalte mall-uri de pe piata, ci pe orizontala. Ne permitem un alt stil de arhitectura, mai generoasa. Mall-ul acesta il vom construi in asa fel incit oamenii sa vina aici ca sa-si petreaca timpul liber, sa se relaxeze. Vom crea o atmosfera de shopping stradal, ca si cum ai fi pe strada, dar cadrul va fi deosebit. Va fi multa lumina naturala, iar culorile vor fi calde. Va fi cu siguranta un mall reprezentantiv pentru ceea ce inseamna moda.

Sint foarte hotarit sa opresc oamenii sa mai plece afara pentru a-si cumpara haine. Vor trebui sa vina aici, sa le cumpere de aici, din cele peste 250 de magazine pe care le vom pune la dispozitia lor. Vorbim astfel de cel mai mare centru comercial din Romania, care se va diferentia fundamental prin zonele de distractie si cea de food. Va exista un multiplex, bowling, un centru de distractii destinat intregii familii, un patinoar de interior functional pe toata perioada anului, precum si o sala dedicata concertelor.

Ati semnat deja contracte de inchiriere?

Sintem aproape de a semna cu "ancorele", adica marile magazine. Pina la finalul anului, vom anunta oficial cine sint chiriasii. Pina atunci, vom prezenta Baneasa Shopping City la un tirg unde se promoveaza cele mai mari proiecte de acest gen din lume. Tirgul se tine la Cannes, in Franta, la jumatatea lunii noiembrie. Cred ca este prima data cind un astfel de proiect romanesc este dus la un tirg international de profil. Speram sa gasim acolo cit mai multe branduri pentru a le aduce in Romania.

Cum vedeti piata de retail in urmatorii ani? Ce urmeaza dupa Baneasa Shopping City? Cumva Obor Mall?

Va fi o piata matura, cu multe centre comerciale. Stiu ca si autoritatile locale vor sa dezvolte partea comeciala a orasului, in sensul ca vor exista strazi comerciale la fel ca in Occident. Eu sper sa intre pe piata si branduri dintre cele mai inalte. Nu sint deloc implicat in proiectul Obor Mall. Nu am acces direct la informatii. Am citit in presa ca Baneasa Investment ar fi interesata de acest proiect. Sigur, daca investitorii vor obtine proiectul Obor Mall, noi ne vom ocupa de el. Fara legatura cu acest proiect, eu sper ca in urmatorii doi ani sa mai construim un mall. Nu pot sa spun mai mult decit ca avem deja terenul. II

Baneasa Shopping City in cifre

>> Suprafata inchiriabila: 65.000 mp
>> Zona de distractie si petrecere a timpului liber se va intinde pe 15.000 mp.
>> Peste 10.000 locuri de parcare din care 1.500 vor fi acoperite.
>> Va crea peste 2.000 locuri de munca.
>> Investitia totala se ridica la 150 milioane de euro. ll