Investitorii si speculatorii imobiliari care au ca arie de activitate zona de nord a orasului isi freaca mainile a multumire. Municipalitatea s-a hotarat sa faca un cadou zonei de nord a Bucurestiului, propunandu-si sa finanteze, printr-un yen-credit, construirea unei linii de metrou care sa lege Gara de Nord de Aeroportul „Henri Coanda" din Otopeni. "Bursa imobiliara" a reactionat imediat. Astfel ca nici nu apucase sa se usuce bine vopseaua tipografica de pe ziare, ca operatorii de pe piata au si inceput sa revizuiasca cotatiile proprietatilor din zonele traversate de viitorul metrou.

Cu siguranta ca pentru afacerile developerilor din zona de nord a orasului proiectul metroului spre Otopeni reprezinta o gura de aer. Legatura actuala dintre Otopeni si Bucuresti (DN1) este insuficienta si inadecvata tipurilor de trafic pe care le suporta, iar aceasta stare de lucruri se va mentine asa inca multi ani. Potrivit specialistilor, rezolvarea problemelor de trafic se va face numai prin construirea metroului Gara de Nord-Otopeni si a autostrazii Bucuresti-Ploiesti. E drept ca autoritatile au planuri pentru inceperea lucrarilor respective, dar a promite unei femei ca o iei de nevasta nu e totuna cu casatoria. Cele mai optimiste asteptari indica faptul ca vom avea autostrada pe relatia Bucuresti-Ploiesti si metrou pana la Otopeni cel mai devreme in 2015. Problemele de trafic, resimtite de catre unii dezvoltatori imobiliari drept frane in dezvoltarea afacerilor, vor fi rezolvate in mare parte abia dupa realizarea acestor proiecte. Proiectul metroului promovat de catre municipalitate vrea sa stimuleze dezvoltarea rezidentiala si de afaceri in zona de nord a Bucurestiului si in orasul Otopeni.

Practic, prin construirea metroului, in afara faptului ca se leaga cele doua moduri de transport - cale ferata si aerian -, se rezolva si problema transportului de persoane. Tronsonul va porni de la actuala statie de metrou 1 Mai, urmand sa traverseze cartierul Pajura, zona Expozitiei – Piata Presei, Gara Baneasa, cartierul Baneasa, Aeroportul „Aurel Vlaicu", Baneasa Institut, Baneasa Meteo, Privighetorilor, Padina, Centura Otopeni, Otopeni Sud, Otopeni centru, Otopeni Nord, Aeroportul „Henry Coanda" si depoul Otopeni, intreaga distanta urmand sa fie parcursa in maximum 25 de minute.

De regula, terenurile si imobilele din zonele cu densitate mare de locuitori sunt puternic influentate de factori precum calitatea infrastructurii, situatia retelelor de transport, dotarea cu utilitati si existenta obiectivelor edilitare (scoli, gradinite, spitale), declara Adrian Crivii, directorul companiei de evaluari Darian si membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania. Astfel, pretul unui teren aflat intr-o zona in care s-a investit recent in imbunatatirea cailor de acces si in reteaua de utilitati poate sa creasca simtitor, pana la a se dubla.
Insa proprietarii de imobile din zonele vizate de noua dezvoltare n-au stat sa astepte finalizarea investitiei.

La auzul vestii ca urmeaza sa se construiasca metrou, acestia au saltat brusc stacheta preturilor cu aproape 50%, declara Cezar Lazarescu, director al companiei imobiliare ROM International. Nu stim in ce masura majorarea este justificata, dar cert este ca metroul va imbunatati cota unor zone care sufereau din cauza accesibilitatii proaste, iar ca exemplu poate fi data soseaua Ionescu Sisesti, adauga Lazarescu.

In prezent, preturile terenurilor din zona de Nord „defavorizata" – Pajura, Straulesti, Ionescu Sisesti, Expozitiei si chiar Odai - variaza intre 60 euro/mp (Odai) si 600 euro/mp in zona lacului Grivita.

Va creste numarul tranzactiilor

Investitia in imbunatatirea cailor de acces trebuie insa privita si din perspectiva unor proiecte de dezvoltare viitoare pe care le poate atrage si care la randul lor pot influenta in mare masura pretul proprietatilor imobiliare din zona, precizeaza Adrian Crivii. Astfel, noua linie de metrou va atrage o crestere a interesului investitorilor fata de zonele care urmeaza sa fie deservite de aceasta. Dragos Dragoteanu, director al companiei Euroest, spune ca, „in mod automat va creste numarul tranzactiilor imobiliare, o sa apara noi dezvoltari rezidentiale, comerciale si industriale".

In ceea ce priveste metroul Gara de Nord-Otopeni, pe traseul acestei linii exista teren liber de constructii care va deveni foarte repede cautat de catre developerii imobiliari. In afara de noile dezvoltari tip „greenfield" ce vor aparea in camp, in zonele deja construite vom asista, probabil, la aparitia de noi proiecte in liniile doi si trei fata de frontul principal, adauga directorul Euroest.

Citeste si:

La intrebarea daca preturile la apartamente in cartierele care urmeaza sa fie deservite de metrou vor creste, majoritatea agentilor imobiliari au raspuns afirmativ. Totusi, in prezent, nivelul preturilor de afisaj la apartamentele de trei camere in cartierele Grivitei (dispune de metrou) si Pajura (metrou in proiect) este apropiat, variind intre 54.000 de euro si 80.000 de euro/apartament. In cartierul de blocuri Baneasa, preturile sunt cu 10 pana la 25% mai mari fata de cotatiile din Grivitei sau Pajura.

Astfel, un apartament cu trei camere (decomandat, confort I) in Baneasa este afisat la valori cuprinse intre 95.000 de euro si 200.000 de euro. In conditiile unor preturi apreciate ca fiind deja prea mari, noua facilitate de transport ar putea avea efect de consolidare a nivelului actual de pret. Adica, daca in alte cartiere, aflate in afara ariei de acoperire cu metrou, preturile ar putea sa mai scada in urmatorii ani, in cele cu metrou aceasta tendinta va fi mai redusa.

Marii castigatori

Odata cu introducerea unei noi linii de metrou in zone rezidentiale de vile, cu un numar relativ mic de locuitori, valoarea imobilelor nu va creste semnificativ. Acest lucru se datoreaza faptului ca locuitorii din aceste zone se deplaseaza foarte rar cu mijloace de transport in comun, folosind de cele mai multe ori autoturismele personale, explica Adrian Crivii. In schimb, in cazul unor zone cu densitate locativa ridicata (condominiu, constructii colective), aparitia unei statii de metrou poate sa creasca puternic valoarea imobilelor din apropiere. Chiar si asa, marii beneficiari ai metroului evident ca vor fi noile cartiere rezidentiale din nordul orasului.

Unul dintre castigatori este compania Baneasa Investment. Firma dezvolta un adevarat oras satelit al Bucurestiului taman pe directia de rulare a viitorului metrou. Cartierul va contine circa 3.000 de unitati locative construite in blocuri, vile sau case insiruite in care vor locui aproximativ 10.000 de oameni. La aceasta populatie trebuie sa adaugam traficul compus din vizitatori, clienti si angajati ai zonelor comerciale si de business, circa 20.000 de persoane: deci un cartier destul de aglomerat.

Ionut Bodea, director de marketing al Baneasa Investment, ne-a declarat ca, desi firma nu-si bazeaza succesul cartierului pe seama viitoarei linii de metrou, nu poate ascunde satisfactia fata de proiectul municipalitatii, mai ales ca, potrivit variantei actuale a acestuia, viitorul ansamblu al Baneasa Investment va beneficia de statie de metrou. „Statia de metrou Cartier Baneasa este trecuta in proiectul actual, dar nu am certitudinea ca aceasta va exista si in proiectul final", isi ia rezerve Bodea.

Totusi, nu putem face abstractie de un amanunt imbucurator pentru viitorii locatari ai cartierului Baneasa. Finalizarea metroului si a cartierului se vor face cam in acelasi interval de timp, adica peste circa opt ani.

Un credit ieftin

Proiectul metroului Gara de Nord-Otopeni este gandit pe o finantare data de guvernul japonez, un asa-zis yen-credit. Yen-creditul este la ora actuala cel mai ieftin credit guvernamental si cea mai ieftina solutie de finantare din lume. Creditul are o maturitate de 40 ani, cu zece ani perioada de gratie, atat pentru dobanda, cat si pentru principal, iar dobanda este 0,75%. Investitia va fi garantata de stat, negocierile cu guvernul japonez urmand sa inceapa cel tarziu in luna iulie.