Pe terenul Europei

Solutia propusa de autoritati si de specialistii in amenajarea teritoriului este crearea de zone metropolitane. Gratie acestora, va putea fi dirijata si coordonata dezvoltarea socio-urbana pe arii intinse, integrand planuri de dezvoltare economica, infrastructura, dezvoltare demografica. Din punct de vedere imobiliar, amenajarea teritoriului va duce la implementarea de noi reguli de urbanism.

Proiectul Zona Metropolitana Bucuresti (ZMB, harta 1) ar trebui sa raspunda mai multor cerinte. Orasul si zonele sale de influenta trebuie racordate la coridoarele paneuropene de transport (harta 2). O directie de dezvoltare coerenta va evita urbanizarea excesiva si haotica, va conserva mediul, va elimina poluarea.

Parcuri regionale

Importanta acestei solutii sta in faptul ca directiile de dezvoltare urbana sunt date de aceste cai de comunicatie noi sau existente. Au fost propuse opt parcuri regionale constituite in jurul unor poli urbani importanti ai zonei: Snagov, Gradistea, Branesti, Budesti, Comana, Mihailesti, Bolintin si Buftea.

Pentru o dezvoltare urbana armonioasa, PUG-urile (planurile urbanistice generale) localitatilor constituente vor trebui armonizate. In acest fel, orice cumparator de teren va sti care sunt zonele permise pentru construirea de case, unde se pot amplasa fabrici sau birouri, ce utilitati vor fi trase si in cat timp. Se va studia o noua zonare fiscala, impreuna cu alte masuri care sa duca la implantarea de firme in aceste parcuri regionale, alaturi de dezvoltarile rezidentiale. Centura galben-verde a Bucurestiului va avea scopul de a conserva cadrul natural si de a asigura productia agricola necesara aprovizionarii zonei. Pentru localitatile cuprinse in aceasta centura, extinderea intravilanului construibil va suferi restrictii si se va face numai pe terenuri utilate.

ZMB si piata imobiliara

Cum va influenta ZMB piata imobiliara din Capitala? Terenurile libere, indiferent ce s-ar putea construi pe ele, vor cunoaste o apreciere a preturilor pentru cativa ani, timp necesar implementarii proiectului metropolitan. Apartamentele din blocurile comuniste vor suferi devalorizari accentuate, din cauza lipsei de confort. Spatiile de birouri nu vor suferi schimbari notabile in privinta chiriilor sau a preturilor de vanzare. Pe acest segment nu exista fluctuatii importante ale cererii. In fine, centrul vechi al orasului are toate sansele sa devina o zona de agrement, dupa modelul oraselor occidentale.

Daca autoritatile publice reusesc sa adopte si sa implementeze rapid proiectul ZMB, piata va fi mai dinamica. Investitorii vor dezvolta mai usor proiecte mari. Nu in ultimul rand, se va gasi o solutie durabila pentru a diminua, pana la disparitie, criza de locuinte.

Terenuri mai scumpe

Se poate anticipa o crestere generalizata a preturilor, pentru ca terenurile vor avea destinatii mai bine stabilite. Investitorii organizationali vor sti unde sa cumpere teren pentru dezvoltari rezidentiale sau pentru business. Practic, dezvoltarile rezidentiale vor atrage firmele (ce vor gasi forta de munca, facilitati fiscale si terenuri utilate cu acces rapid spre Bucuresti), iar firmele vor atrage rezidenti, instituindu-se o relatie biunivoca intre acesti doi actori urbani. In privinta localitatilor situate in centura verde-galbena (deci in afara parcurilor regionale) acestea vor avea o dinamica teritoriala mai scazuta din cauza restrictiilor de extindere a intravilanului. Este posibila o crestere a pretului terenurilor construibile, cauzata de o oferta mai scazuta.

Terenurile arabile extravilane vor cunoaste o noua valorizare. Este de asteptat ca investitorii specializati sa incerce sa cumpere suprafete agricole importante, in scopul comasarii acestora. Preturile pot creste, dar existenta unui numar mare de consumatori de produse agricole va face din acest business unul rentabil. Perspectiva rentabilitatii ii va determina pe cumparatori sa plateasca mai mult.

Rezidential dupa buzunar

Cunoscand planurile de urbanism ale parcurilor regionale, developerii vor sti unde sa cumpere teren pentru viitoarele ansambluri de locuinte. In timp oferta va creste intr-un ritm sustinut si de cererea enorma. Criza de locuinte va face ca, in prima faza, preturile sa fie destul de ridicate, investitorii nedorind sa-si diminueze profitul imediat. Cresterea ofertei si concurenta dintre investitori vor duce la scaderea treptata a preturilor pana la nivelul posibilitatilor de achizitie a celei mai mari parti a populatiei. Un aspect important al acestei perioade va fi cresterea si diversificarea ofertei de finantare prin credite ipotecare si imobiliare.

Stramutarea marilor firme

Probabil ca segmentul office va avea o evolutie ceva mai lenta. Bucurestiul si zonele apropiate mai ofera inca terenuri interesante pentru buildinguri de birouri. Este greu de crezut ca se vor construi zgarie-nori la Budesti, de exemplu, cata vreme nu se rezolva problemele transportului marfurilor si al fortei de munca. Nici nivelul cererii nu preseaza dezvoltatorii sa investeasca in acest gen de proiecte. Se poate anticipa o stramutare treptata a firmelor mari, care necesita spatii importante de birouri, daca autoritatile locale utilizeaza inteligent politicile urbane, fiscale si de forta de munca.

Spatiile pentru marfuri

Segmentul este legat de evolutia infrastructurii rutiere. Astfel de constructii se ridica de-a lungul sau in vecinatatea soselelor sau cailor ferate. Daca Bucurestiul va fi racordat corespunzator la cele trei coridoare pan-europene de transport, acest segment ar putea cunoaste o dinamica accentuata. Pretul terenurilor va fi influentat de progresul cailor de comunicatii. Chiriile pot fi destul de mari la inceput, scazand o data cu diversificarea ofertei. Si aici autoritatile publice au rolul de a impulsiona domeniul imobiliar.

Spatiile industriale

Fabricile au nevoie de cai de comunicatii, dar si de utilitati specifice: apa, gaze si electricitate in cantitati si la valori suficiente, statii de epurare. Planurile de amenajare a teritoriului ZMB vor stabili amplasamente corespunzatoare acestui tip de activitati. Apoi, preturile terenurilor respective vor creste semnificativ. Pana atunci, halele de productie existente, din era comunista, sunt suficiente pentru a satisface o cerere modesta.

Spatiile comerciale

In prima etapa, cele mai tentante vor fi spatiile cu suprafete medii si mici, situate in ansamblurile rezidentiale, necesare aprovizionarii unei populatii in crestere constanta. Chiriile nu vor fi foarte mari, la inceput. O data cu sosirea de noi rezidenti si cresterea pietei de retail, firmele mari vor deveni si ele interesate. Construirea de mall-uri, super sau hipermarketuri este previzibila doar in momentul in care va exista o clientela numeroasa, cu suficiente venituri. Terenurile propice pentru astfel de investitii se vor aprecia considerabil. Previziunile in acest segment sunt insa riscante din cauza factorului timp.

Agentii specializate

Viitorul agentiilor imobiliare presupune, inainte de toate, profesionalizare. Specializarea va urma doua directii majore: rezidential si afaceri. Afluxul de investitori straini si cererea de servicii de calitate din partea firmelor sau familiilor sunt aspecte pe care nici o agentie autohtona nu-si va permite sa le ignore daca vrea sa reziste concurentei cu agentiile din strainatate.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe