Schimbare de macaz

Aproape tot ce era de vanzare pe piata imobiliarelor, a fost deja cumparat, insa investitorii straini inca mai au fonduri disponibile pentru Romania. Pentru a profita de cresterea exploziva din real-estate, fondurile de investitii au hotarat sa-si readapteze strategiile. Mai exact, sa puna mana pe mistrie si cancioc.

Daca in urma cu cel mult doi ani, companiile imobiliare primeau cate o solicitare la doua-trei luni din partea fondurilor straine de investitii interesate de piata romaneasca, acum numarul lor a crescut semnificativ. Iar din cate spun analistii, acest interes este justificat de dinamica puternica a pietei imobiliare din Romania, si mai ales de perspectivele de crestere. In perioada amintita, piata autohtona era categoric dominata de companii de investitii din Austria - precum Europolis, Immoeast sau CA Immo. Acum insa, plaja investitorilor este mult mai larga. Investitorii irlandezi au facut deja cateva achizitii, in timp ce gigantii americani inca scruteaza cu atentie si asteapta proiecte de mare anvergura.

Prin urmare, cererea a crescut, dar oferta a ramas limitata. Iar batalia intre investitori au urcat extrem de mult preturile. Ca urmare, randamentele au scazut la niveluri comparabile cu alte piete din Europa Centrala si de Est - Praga sau Budapesta - care sunt insa mult mai dezvoltate chiar si fata de Bucuresti. In alte capitale din regiune, stocul de spatii de birouri, de exemplu, este de cateva ori mai mare decat in Bucuresti, iar investitorii institutionali sunt activi de mult mai mult timp.

Practic, fondurile de investitii s-au confruntat in Romania cu o situatie relativ unica: lipsa unor cladiri pe care sa le poata achizitiona. In aceste conditii, nu a mai mirat pe nimeni faptul ca aproape toti dezvoltatorii putinelor proiecte realizate la standarde internationale au avut pe masa cateva oferte de la investitorii straini.

Insa faptul ca fondurile accepta randamente mai mici este un semn ca - in viziunea lor - si riscul este mai scazut. Pe de alta parte, investitorii au inca disponibile pentru piata locala sume cu multe zerouri si cauta modalitati sa le plaseze.

"Fondurile de investitii isi adapteaza strategiile pentru a fi prezente in cresterea accelerata - si, probabil, pe o durata limitata - a pietei", spune Sorin Panturu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Trammel Mackenzie.

Iar cea mai la-ndemana strategie atunci cand nu ai ce cumpara este sa construiesti. "De multe ori, investitorii aloca un anumit buget pentru fiecare piata, care pentru Romania poate fi de ordinea a 100-200 milioane de euro, ce trebuie investit. Ca sa poata utiliza fondurile alocate pentru Romania, investitorii decid sa construiasca ei insisi", explica Perry Zizzi, avocat specializat in tranzactii si finantari imobiliare la firma internationala de avocatura Salans. De regula, astfel de investitii se fac alaturi de un partener local. "Acesta cunoaste piata si procedurile necesare pentru constructie (autorizatii, birocratie, permise etc)", completeaza Zizzi.

Tendinta nu este neaparat noua. Una dintre primele afaceri imobiliare de mare anvergura pe piata romaneasca a fost facuta de compania austriaca CA Immo, in parteneriat cu compania Avrig 35. In 2003, CA Immo a preluat jumatate din proiectul (la acea data) Charles de Gaulle Plaza, una dintre cele mai mari cladiri de birouri din Bucuresti - ocupata de Connex, HVB, Raiffeisen.

Insa cei care activeaza in real-estate afirma ca, in prezent, pe piata imobiliara romaneasca este o frenezie a investitorilor care doresc sa se implice in dezvoltarea de noi imobile. Iar aceasta activitate intensa se petrece in conditiile in care in urma cu doar un an foarte putini erau dispusi sa se aventureze in randul dezvoltatorilor.

"Motivul este lipsa ofertei de imobile de pe piata", a declarat pentru BUSINESS Magazin Alexander Bosak, director de marketing al Europolis, companie care administreaza doua fonduri de investitii imobiliare. El se declara foarte increzator in viitorul pietei romanesti. "In general, perspectivele sunt foarte promitatoare", a spus Bosak, fara a oferi insa detalii concrete despre intentiile Europolis.

In schimb, cel mai important investitor de pana acum, compania austriaca Immoeast - divizie a Immofinanz, cel mai mare fond de investitii imobiliare din Austria - si-a facut publice intentiile de dezvoltare a unor proiecte in Romania. In raportul anual al companiei, Immoeast precizeaza ca a obtinut permisele de constructie a unui nou proiect in Constanta, dar si ca a achizitionat o proprietate langa Aeroportul International Otopeni. Despre cel din urma, Immoeast precizeaza, in raportul citat, ca "ofera oportunitati excelente pentru dezvoltare" si ca "au fost deja semnate un mare numar de contracte de inchiriere". Oficialii Immoeast nu au oferit alte detalii.

De altfel, Immoeast are oarece experienta in domeniul dezvoltarii, in primul proiect cumparat in Romania. In primavara anului trecut, austriecii au preluat IRIDE Business Park - un complex de spatii de birouri si de depozitare din nordul Bucurestiului. La sfarsitul lui 2004, Immoeast a anuntat o extensie a proiectului, in urma unor investitii de circa 18 milioane de euro.

Si Europolis are pe piata romaneasca expertiza in dezvoltare, dupa ce s-a implicat, tot anul trecut, in proiectul Cefin Logistic Park, care prevede constructia unor spatii de depozitare ce vor totaliza 150.000 de metri patrati. Valoarea proiectului este estimata la circa 70 milioane de euro.

Analistii remarca ca investitiile in dezvoltare sunt in general mai riscante decat cele in achizitia unui imobil finalizat si deja inchiriat. Insa, la riscuri mai mari se realizeaza, de obicei, si rentabilitati pe masura.

"In Romania, un developer poate beneficia de un profit de 50-80% pentru un proiect de amploare, insa si riscurile sunt insemnate (costuri mai mari decat cele anticipate - depasirea bugetului, obtinerea avizelor, birocratie, legi care se modifica etc)", remarca avocatul Perry Zizzi.

De cealalta parte, un investitor care cumpara un produs finit evita in mare parte aceste riscuri. Iar anumite tipuri de investitori - cum ar fi firmele de asigurari sau fondurile de pensii - nu pot accepta riscuri mari, preferand randamente mai mici, dar constante, din contracte pe termen lung.

Analistii imobiliari remarca si ca in tarile vecine, precum Ungaria sau Cehia, exista un surplus de proiecte de amploare. In Budapesta sau Praga multe proiecte imobiliare au trecut deja prin portofoliul mai multor fonduri de investitii, iar marjele de profit s-au ingustat considerabil.

Interesant este ca nu doar fondurile straine au sesizat ca dezvoltarea imobiliara este cea mai eficienta modalitate de a aduce un plus de valoare, ci si investitorii romani, remarca Dan Borbely, partener in cadrul societatii de avocatura Tuca si Asociatii. "Investitorii autohtoni nu isi mai vand terenurile, ci incearca sa dezvolte proiecte cu o amortizare pe termen mediu si lung", spune Borbely.

Investitiile facute de developerii straini sau autohtoni ar trebui ca, pe termen mediu, sa echilibreze raportul dintre cerere si oferta. Insa maturizarea pietei se va produce abia cand proiecte de mare anvergura precum Baneasa, Esplanada sau Dambovita Center vor fi in curs de finalizare.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe