Exceptand zona cladirilor de birouri, investitorii in imobiliarul romanesc erau cu precadere absenti pana acum cativa ani. Daca tranzactiile cu imobilele de locuinte erau foarte slab reprezentate, piata terenurilor era cenusareasa unui segment imobiliar, ce lipsea aproape cu desavarsire.

Iufa capatata de investitiile de pe piata terenurilor s-a datorat, in mare parte, speculatorilor, care au gasit pe acest sector, atat de bine reprezentat in Europa unita, un randament peste media celor obtinute din investitiile clasice. Reprezentand in sine un model pentru Romania, Occidentul si-a pus amprenta inclusiv pe piata terenurilor si mai ales pe ritmul de crestere al acestora, mereu comparate cu nivelul practicat pe piete mult mai mature si stabile.

Nu orice teren reprezinta o sursa de profit

Asteptarile legate de evolutia pietei terenurilor sunt in continuare mari, apreciaza analistii. Si pentru anul acesta, previziunile vizavi de preturile segmentului sunt strans legate de urmarea trendului ascendant pe care se situeaza in prezent, in pofida unor voci ce atrag atentia asupra unei asa-zise crize a tranzactiilor terenurilor intravilane destinate construirii.
Faptul ca piata imobiliara romaneasca a inceput sa iasa din fasa a dus implicit la o observare mai atenta a practicilor actuale. Atat cumparatorii, cat si proprietarii terenurilor au inceput sa isi dea seama ca nu orice teren presupune automat o sursa de venit.

Cu toate ca amplasamentul terenului este unul urban, daca nu exista perspective de dezvoltare, soarta tranzactiilor speculative este anulata din start, fapt ce a inregistrat deja unele victime. Piata actuala a terenurilor arabile, constituita din terenuri aflate in circuitul agrar, dar care promit o destinatie profitabila, nu a inregistrat nici pe departe un boom al tranzactiilor.

Scumpa si redusa, oferta Capitalei este dominata de loturi mici in interiorul orasului, de maximum 5.000 mp, iar pe fostele platforme industriale, de suprafete de 10.000-50.000 mp. Astfel, preturile terenurilor destinate proiectelor de anvergura au crescut intr-un ritm sustinut. Conform CBRE, pentru dezvoltarea unui office-building, pretul terenului a crescut cu pana la 75% in ultimul an, ajungand chiar la 3.000 euro/mp, in zonele centrale si nordice.

Pentru proiectele comerciale din interiorul orasului, pretul terenurilor a cunoscut cea mai mare crestere, ajungand la nivelul de 250-600 euro/mp. Pentru proiectele industriale, investitorii au atacat zona de est a Capitalei, unde preturile se situeaza intre 50 si 70 euro/mp sau cu deschidere la autostrada Bucuresti-Pitesti, unde preturile sunt de 20-60 euro/mp. Rezidentialele, ale caror locatii s-au concentrat in zonele deja cunoscute, precum periferiile mai indepartate ale Bucurestiului, se vor dezvolta pe terenuri cu preturi cuprinse intre 100 si 250 de euro/mp si ajung chiar la 200-600 euro/mp pe fostele platforme industriale din interiorul orasului.
Referitor la pretul terenului si previziunile de crestere ale acestora, analistii apreciaza ca o stagnare va fi posibila abia dupa alipirea la Uniunea Europeana.

Preturile mari din Capitala indreapta investitorii catre provincie

Recent, analistii CB Richard Ellias au apreciat ca pretul terenurilor din Capitala a crescut in ultimul an cu pana la 75%, ca urmare a avansului semnificativ al cererii si a diminuarii numarului de suprafete disponibile. Si de aceasta data, cresterile artificiale au fost nelipsite. Vecinatatea cu proiecte deja existente ori propuse sau in apropierea celor de infrastructura a determinat cresterile speculative apreciate de analisti.

Citeste si:

Potrivit studiului citat, decalajul dintre cerere si oferta va ramane major in ciuda suprafatelor zonelor industriale din interiorul orasului, care, incluzandu-le si pe cele pe care s-au dezvoltat deja proiecte, insumeaza peste 855 de hectare. In ultimii cinci ani au fost retrase din circuitul agricol si transformate in terenuri construibile peste 650 de hectare. Fapt observat de analisti si apreciat ca fiind un bun punct de plecare in schimbarea cererii este directia capatata in ultimii doi ani de tranzactiile care se indreapta de la cele speculative la cele destinate proiectelor imobiliare.

In provincie, desi piata terenurilor nu a fost la fel de dinamica precum cea din Bucuresti, odata cu scaderea ofertei din Capitala, investitorii au inceput sa manifeste un interes crescand pentru marile orase. Majoritatea proiectelor imobiliare (rezidentiale, office, retail sau industriale) care se deruleaza acum au la baza terenuri achizitionate in anii precedenti, la preturi care astazi sunt rezonabile, iar terenurile recent tranzactionate vor atrage dupa sine scumpirea noilor proiecte imobiliare.

In Primaverii nu se construieste ca in Titan

Daniel Mitracu, consultant senior in cadrul departamentului terenuri al DTZ Echinox, apreciaza ca, pentru a fi construibil, un teren trebuie sa indeplineasca mai multe conditii.

"In momentul in care se decide asupra cladirii ce urmeaza a fi construita se solicita un Certificat de Urbanism, ce mentioneaza regimul juridic al terenului, regimul tehnic si regimul economic." Pe langa acestea, trebuie specificate avizele necesare (cultura, furnizori de utilitati publice, pompieri, circulatie) si studiile obligatorii de realizat "in cazul in care ceea ce s-a cerut nu corespunde cu actuala situatie urbanistica a terenului PUZ, PUD etc."
In pofida atestarii data de Certificatul de Urbanism, ar putea interveni si alte probleme, precum situri istorice, retele subterane ori insuficienta spatiilor de circulatie.

"Numai in momentul in care se obtin aceste avize si se emite Autorizatia de Constructie se poate spune ca este sigura constructia pe acel teren".

In momentul demararii constructiei, este necesar sa se stie ca exista o distanta specificata in CU, ce trebuie respectata fata de constructiile vecine. "Orice zona in Bucuresti are un regulament in constructii care o protejeaza si ii da specificitate. Astfel nu se poate construi in Primaverii in aceleasi conditii ca in Titan chiar daca din specificatia PUG apar aceleasi zone urbanistice".

In aceste cazuri, intervine regulamentul de "zona protejata care specifica retragerile, aliniamentele si inaltimile cladirilor. In general, este cunoscuta regula retragerii fata de limita de proprietate cu o distanta egala cu jumatatea inaltimii cladirii", in cazul in care cladirea cu pricina este mai inalta decat cea vecina.