Clasamentul a fost in egala masura contestat de unii si laudat de altii. Insa, dincolo de carcoteli si critici, topul a reusit sa masoare "temperatura" unei piete aflate intr-o evidenta si continua incalzire si ne-a spus ca pacientul are febra.

Pentru cei care figureaza in alte topuri, continandu-i pe cei mai bogati sau puternici romani ai planetei, un milion de euro este o suma mare, dar dispensabila daca se pune problema cumpararii unei resedinte. Pana la urma, ce nu face omul pentru confirmarea statusului sau social?! Pentru muritorul de rand, romanul statistic, un milion de euro este o suma magica si ar putea indeplini toate visurile placute. Dar transformarea visului in realitate se petrece, evident, doar in taramurile de poveste sau, ca exceptie, intr-o tara a tuturor posibilitatilor.

Romania imobiliara a ultimilor ani a devenit o astfel de tara, in care un fost ciobanas de oi devine print al unei intregi suburbii bucurestene, iar diverse cenusarese (in realitate, descendente ale unor familii candva avute) se transforma in milionare in euro vanzand "vestigiile" imobiliare recapatate de curand. Numarul milionarilor in euro imbogatiti din imobiliare creste anual cu cateva zeci, daca nu chiar sute.

In prezent, potrivit diverselor surse din piata, numarul cladirilor scoase pe piata si pentru care se cer sume de peste un milion de euro este estimat la cateva sute. Analistii sustin ca in Bucuresti exista circa 200 de vile, case si palate cu preturi de peste un milion de euro, la o valoare de piata de circa 150-250 milioane de euro.

Spre exemplu, compania Regatta, autoarea topului 10 al celor mai scumpe proprietati rezidentiale din Bucuresti, realizat anul trecut, continua sa oferteze numai doua din cele zece imobile ce apar in clasament. Pretul locuintelor din top 10 Regatta era cuprins intre 1,1 milioane si 10 milioane de euro.

Am un milion si nu stiu

O casa scumpa este scumpa numai daca are o locatie excelenta, suprafetele construite si ale terenului aferent mari, arhitectura si design interior de valoare artistica sau istorica.

Daca sunteti proprietarul unei vile sau case cu o suprafata construita de circa 400 mp, gradina si dotari de tot felul, atunci probabil ca sunteti milionar in euro. Este evident un gand reconfortant. Dar, ca sa fii sigur ca stai (locuiesti) pe un milion de euro, ar trebui sa cauti cateva indicii "deconspirate" pentru SFin de catre un evaluator cu experienta.
Adrian Crivii, directorul companiei Darian, una dintre cele mai mari firme de evaluare din tara, spune ca ceea ce caracterizeaza in primul rand o vila a carei valoare depaseste suma de un milion de euro este suprafata construita de peste 400-500 mp, dar si raportul generos dintre teren si constructie. In principiu, pentru astfel de locuinte, suprafata construita pe sol nu trebuie sa depaseasca 25% din suprafata intregului teren, iar constructia nu va fi mai inalta de doua-trei niveluri. Deci avem de-a face cu proprietati de peste 2.000 de mp.

Pozitionarea locuintei este un alt factor de luat in considerare cand vorbim despre lux. O astfel de vila se afla intr-o zona linistita, preferabil in apropierea unui lac sau a unei paduri, dar beneficiaza, in acelasi timp, si de un acces foarte bun.

Amenajarea gradinii, dar si dotarile din curte (cum ar fi piscinele, serele etc.) contribuie si ele la obtinerea statutului de vila de lux. Foarte importante sunt si aspectul si amenajarile exterioare - de tipul placajelor cu piatra sau granit. Suprafetele interioare trebuie, la randul lor, sa fie generoase, iar printre dotarile unei vile de lux se pot numara sauna, piscina, sala de fitness si numarul bailor (preferabil cate una pentru fiecare dormitor, plus una sau doua pentru suprafetele comune). Dimensiunile acestora fac diferenta dintre o locuinta medie si una de lux. Calitatea constructiei, izolarea termica si fonica sunt, de asemenea, criterii de luat in calcul atunci cand punem eticheta de locuinta de lux, la care atasam un pret din sapte cifre in euro.

Preturi competitive?

In ceea ce priveste comparatia cu pietele vestice ale locuintelor rezidentiale de lux, o prima diferenta e suprafata locuintei, spune Adrian Crivii. Atat apartamentele, cat si vilele romanesti sunt construite in general pe suprafete mai mici comparativ cu locuintele de lux ale vecinilor din Vest. Preturile noastre se apropie de cele ale locuintelor similare din Europa Centrala si de Est si cel mai probabil vor continua panta ascendenta. "Nu va dura mult pana vom intalni si la noi locuinte de 5.000-6.000 de euro pe metru patrat. In capitale precum Londra sau Paris exista in momentul de fata si case cu suprafete mai mici sau apartamente din centrul orasului, care se vand la sume de peste un milion de euro", spune Adrian Crivii. Prin urmare, e posibil ca o pozitionare de exceptie si o serie de dotari de lux sa dicteze pretul chiar si atunci cand criterii precum marimea terenului sau distanta fata de vecini nu sunt indeplinite.

Sorin Lacusta, senior real estate broker al companiei Regatta, compara preturile la vilele scumpe din tara cu zona europeana si est-europeana si spune ca suntem aproximativ la acelasi nivel. "Totusi, la noi inca sunt subapreciate cladirile in locatii deosebite, cu valoare arhitecturala sau istorica", precizeaza reprezentantul Regatta.

Citeste si:

Cumparatorul - portret robot

In mare parte stim cine sunt vanzatorii: urmasii fostilor proprietari, in cazul vilelor stil vechi redobandite, oameni de afaceri suficient de ins-pirati sa cumpere astfel de imobile la preturi mai mici, atunci cand acestea erau astfel, sau constructori de vile noi. Dar cine sunt cumparatorii? Sorin Lacusta, de la Regatta, spune ca, de regula, acestia sunt oamenii cu ve-nituri foarte mari, atat cetateni romani, cat si straini, persoane care au depasit 50 de ani, daca e vorba de cumpararea unei resedinte, insa pot fi si mai tineri daca achizitia se face in scop de investitii. "Aceste persoane, indiferent de varsta, doresc standarde inalte, fie pentru propriul confort, fie pentru a-si sustine imaginea. Sunt oameni care au pretentii foarte mari si nu se grabesc sa cumpere, preferand sa analizeze atent inainte fiecare oferta", povesteste Sorin Lacusta.

Vanzarea unei vile de peste un milion de euro nu se face peste noapte. Sunt necesare cel putin trei luni de promovare pentru obtinerea unui pret realist. "Daca un proprietar doreste sa vanda o asemenea vila este recomandabil sa nu o faca imediat, cel putin nu pana nu i se apreciaza valoarea reala, deoarece exista riscul ca aceasta sa fie cautata de diversi oportunisti", conchide reprezentantul Regatta.

Piata si istoria

In momentul de fata, oferta pe acest segment este depasita de cerere. Oferta de vile stil vechi este alcatuita din locuinte individuale sau multifamiliale, construite intre 1930 si 1940, in zonele de Nord sau in centru, care in 1990 nu se mai aflau in proprietate privata, ci intrasera in patrimoniul statului (prin nationalizare). Incepand cu anii 1990, fostii proprietari au initiat procedurile legale in vederea recuperarii acestor proprietati, o parte din acestea fiind cumparate de chiriasi cu permisiunea statului (Legea 112). Abia din anii 2001-2002 putem vorbi despre inceputurile pietei de vile stil vechi, oferta crescand substantial ca urmare a procesului de retrocedare a cladirilor nationalizate. Unul dintre efectele procesului retro-cedarilor a fost cel de fluctuatie a preturilor. Potrivit datelor ARAI, preturile pentru cladirile stil nerenovate au crescut de la 400-500 euro/mp in 2002, pana la 1.000-2.200 euro/mp in 2005, ajungand, in 2006, sa atinga si valori de 3.000 euro/mp in zonele de top.

Cererea a provenit in principal din partea investitorilor straini de dimensiune medie si a companiilor locale in cautare de sedii reprezentative. Intr-o prima faza s-a manifestat cererea pentru locuinte individuale, in special pentru cele nerenovate, cu suprafete cuprinse intre 400 si 500 mp. In prezent, cererea se concentreaza pe cladiri multifamiliale, cu o suprafata minima de 1.500 mp, incluzand 8 pana la 10 apartamente.

Cererea s-a orientat de la zona de Nord (Aviatorilor, Kiseleff) catre centru - centrul istoric din Bucuresti (Piata Romana, Universitatii, Rosetti, Mantuleasa).
In urmatorul an, piata imobiliara pe acest segment s-ar putea revigora datorita noilor oferte care ar putea aparea odata cu expirarea celor 10 ani de interdictie a tranzactiilor in cazul imobilelor nationalizate (conform Legii 112).

In ceea ce priveste vilele noi, pana in 1995 oferta a fost constituita in principal din locuinte individuale, caracterizate prin suprafete generoase si finisaje de lux, in zona de nord, construite de utilizatorii finali. In 1995 a intrat pe piata conceptul de complex rezidential, iar in cei 11 ani scursi de atunci au fost finalizate sau aflate inca in constructie peste 60 de ansambluri rezidentiale. Mai mult de jumatate din complexurile rezidentiale au fost dezvoltate in zona de nord si in afara limitelor orasului.

De altfel, si conceptul de vila a inregistrat o serie de modificari, mai ales in privinta suprafetelor si structurii, generate de preturile aflate in crestere ale terenurilor si ale constructiei.

In anul 2006 au mai intrat pe piata 12 dezvoltatori straini sau locali, oferind vile noi in complexuri cu 5 pana la peste 100 unitati, 80% din acestea fiind localizate in zonele de nord si nord-vest si depasind limitele orasului.

Pana la sfarsitul anului 2008, oferta se va majora cu inca 550 vile noi, cumuland aproximativ 120.000 mp. Pretul acestor locuinte noi variaza intre 800 si 1.200 euro/mp (inclusiv TVA), conform datelor ARAI. Datele provenind de la aceeasi sursa indica faptul ca solicitarile pentru vilele noi s-au orientat de la locuinte cu suprafete cuprinse intre 400 si 600 mp (800-1.000 mp teren) catre locuinte cu suprafete construite cuprinse intre 250 si 350 mp (350-500 mp teren).
Initial, principala cerere a provenit de la segmentul superior (instrument de plata - cash), insa incepand cu anul 2003 cererea pentru acest tip de locuinta a provenit de la segmentul superior-mediu, cu un venit de 1.000-2.000 euro/luna (instrument de plata - creditul).

O alta tendinta a cererii a fost reprezentata de preferinta clientilor pentru complexurile rezidentiale. Zone de mare interes sunt cea de nord si periferia acesteia, in ultimii ani manifestandu-se o cerere scazuta pentru celelalte zone suburbane din Bucuresti.