Extinderea pe orizontala a Capitalei: avantaje si obstacole

Preturile mari la terenuri imping dezvoltatorii catre periferie
Ansamblurile din zonele limitrofe vor forma o "centura" rezidentiala
Migrarea spre exterior, "o evolutie viabila pentru viitorul pietei imobiliare"Pe piata rezidentiala bucuresteana, o tendinta din ce in ce mai vizibila este reprezentata de indreptarea dezvoltatorilor catre comunele din jurul Bucurestiului pentru ridicarea de complexuri de locuinte. O solutie cat se poate de justificata, sunt de parere analistii, date fiind raritatea, si, in consecinta, nivelul din ce in ce mai ridicat al preturilor terenurilor din interiorul orasului. "In conditiile in care metrul patrat de teren in centrul Capitalei variaza intre 2.000-4.000 euro, iar mp construit intr-un apartament din ansamblurile rezidentiale noi situate central sau in nordul Bucurestiului este oferit la vanzare pornind de la 2.200 euro+TVA, atat developerii, cat si clientii sunt nevoiti sa se orienteze spre locatii periferice, chiar in afara orasului", ne-a semnalat aceasta tendinta Camelia Marinescu Ghenes, Researcher in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania. La randul sau, Sorin Istrate, Managing Partner al Europroperty Development, este de parere ca, urmand exemplul marilor capitale europene, orientarea tot mai accentuata a developerilor catre zonele din afara Bucurestiului reprezinta "o evolutie viabila pentru viitorul pietei imobiliare".
In acest context, apreciaza analistii, in jurul Bucurestiului se va forma o adevarata "centura" rezidentiala, formata din astfel de ansambluri de locuinte noi. "Nordul Capitalei este deja impanzit de complexuri rezidentiale noi si se prevad proiecte pentru sud si est, zona de vest fiind mai mult axata pe spatii industriale/logistice. O zona noua si de interes este zona din imediata apropiere a centurii Voluntari/Tunari", ne-a declarat Anda Marian, Manager Multi-Family & International Sales in cadrul Coldwell Banker. La randul sau, reprezentantul Europroperty Development este de parere ca, in mod sigur, pe masura ce Capitala se va extinde tot mai mult pe orizontala, aceasta centura rezidentiala va incepe sa prinda contur.Miscarea centrifuga a developerilor ofera solutii si pentru clasa medieVestea buna ce se poate intrezari inca de acum in spatele acestei directii centrifuge de dezvoltare a segmentului rezidential, este aceea ca, pe termen lung, o arie mai larga de cumparatori va dori achizitionarea unei locuinte noi. "Extinderea pe orizontala este solutia pentru construirea de locuinte pentru toate categoriile populatiei", este de parere Istrate. La randul sau, Camelia Marinescu Ghenes ne-a explicat ca, avand in vedere costurile considerabil mai mici ale unor dezvoltari in locatii periferice, preturile acestor apartamente vor putea fi accesibile si clasei cu venituri medii din Capitala. Aceasta subliniaza aici ca o mare parte din cererea de rezidentiale noi - circa 20.000 de unitati locative - vine tocmai din partea unei asemenea categorii de populatie.
In ceea ce priveste unul dintre principalii factori luati de obicei in considerare la achizitionarea unei locuinte noi - pretul -, Anda Marian a subliniat ca acesta depinde foarte mult de pretul terenului, de abilitatile developerului de negociere cu firmele constructoare, precum si de zona in care se construieste, de tipul de apartamente dezvoltate, de nivelul de finisaje si gradul de utilare, tipul de parcare etc. Sorin Istrate ne-a precizat ca, la ora actuala, un pret-etalon pentru clasa medie, de circa 1.200 euro/mp, se poate gasi doar in cateva zone din Capitala, ceea ce ar face ansamblurile de locuinte din afara acesteia cu atat mai atractive. "La acest pret de vanzare se gasesc totusi locuinte de calitate corespunzatoare pretului, depinde de bugetul cumparatorului si de perceptia acestuia privind calitatea", precizeaza reprezentantul Europroperty.Apartamentele noi, "o afacere sigura" pentru investitoriAvand in vedere preconizata orientare a clasei medii catre apartamentele noi din cadrul complexurilor rezidentiale din afara Bucurestiului, Anda Marian este de parere ca acestea reprezinta "o afacere sigura pentru investitori" (adica pentru acei cumparatori care achizitioneaza o locuinta doar cu scopul de a o revinde), intrucat, fara indoiala, valoarea unei astfel de proprietati va creste in urmatorii ani. Pentru end-useri, respectiv persoanele care cumpara o casa pentru a locui in ea, aceasta este in primul rand o modalitate de a trece de la locuinta veche, la una noua, ce ofera un grad sporit de confort, fara a fi vazuta neaparat ca o investitie. La randul sau, Sorin Istrate este de parere ca achizitionarea unei locuinte noi reprezinta o afacere pe termen scurt si mediu, insa aceasta prezinta un risc mai ridicat pe termen lung, avand in vedere numarul in crestere de proiecte imobiliare ce vor fi livrate in anii urmatori. In ceea ce priveste rentabilitatea cumpararii unei locuinte noi de catre un end-user, reprezentantul EuroProperty Development subliniaza ca aceasta depinde de o serie de factori, precum: modul in care a fost achizitionata proprietatea, tipul de credit - in lei sau in euro (avand in vedere volatilitatea pietei valutare din acest moment), momentul achizitionarii apartamentului.Infrastructura deficitara, o piedica in calea dezvoltarii pe orizontala a CapitaleiIn ciuda evidentelor sale avantaje, atat din perspectiva dezvoltatorilor, cat si din cea a cumparatorilor, extinderea pe orizontala a Capitalei nu este pe atat de simpla pe cat ne-ar face sa credem "avalansa" de proiecte anuntate pentru imprejurimile Bucurestiului. Unul dintre principalele obstacole ce stau in calea acestei directii de dezvoltare este infrastructura deficitara, investitiile in aceasta intarziind sa apara. Atentia acordata infrastructurii nu este deloc de neglijat insa, Camelia Marinescu Ghenes subliniind ca "astfel de proiecte pot constitui intr-adevar solutii pe termen lung doar daca sunt coroborate cu o infrastructura moderna si facilitatile necesare". Dezvoltarea unui ansamblu rezidential presupune in prealabil si realizarea unui studiu de piata privind infrastructura si facilitatile zonei, adauga reprezentanta Coldwell Banker, subliniind faptul ca, in general, proiectele mari includ si dezvoltarea unei gradinite, centru medical, magazin, teren de sport si a unor facilitati similare, in cazul in care locatia nu dispune de acestea.
In contextul importantei crescute a retelei de infrastructura in sustenabilitatea unui proiect rezidential, Sorin Istrate estimeaza ca circa 60% dintre cumparatori isi pun problema infrastructurii in momentul achizitionarii unei locuinte. "Traficul in Bucuresti a devenit un factor de stres major pentru populatie, ceea ce a condus automat la reconsiderarea optiunilor in privinta achizitionarii unei locuinte", subliniaza reprezentantul Europroperty. Pe de alta parte, Camelia Marinescu Ghenes este de parere ca "cei care cumpara locuinte in cadrul noilor ansambluri rezidentiale situate la periferia Capitalei fie le achizitioneaza doar ca investitie si atunci problema infrastructurii nu ii preocupa direct, fie lucreaza in apropiere si, in acest fel, vor evita traficul extrem de aglomerat din interiorul Bucurestiului". In general, clientii se orienteaza spre ansambluri accesibile atat ca pret, cat si ca locatie, astfel incat este greu de crezut ca cineva care lucreaza in vest ar achizitiona un apartament intr-un complex din Pantelimon-Cernica.Pentru 2007-2013, Romania are alocat un buget de 5 miliarde euro pentru infrastructuraCu toate acestea insa, Sorin Istrate estimeaza ca, pe viitor, problema infrastructurii va influenta intr-o masura mult mai mare decizia de cumparare. Aceasta in contextul in care, din cauza acestei probleme, multi dintre cei care au achizitionat o proprietate in zona periferica a Capitalei iau in considerare intoarcerea spre zonele centrale. Totusi, precizeaza reprezentantul Europroperty Development, este destul de greu de prezis cat va dura solutionarea problemelor legate de infrastructura, estimand insa ca acest proces va dura mai mult de 2-3 ani daca nu se fac investitii serioase in acest sens. Istrate a subliniat faptul ca, odata cu intrarea in UE, Romania are acces la resurse importante pentru acest sector, pentru perioada 2007-2013 fiind alocate in jur de 5 miliarde euro pentru astfel de proiecte. In acest context, Camelia Marinescu Ghenes subliniaza ca "Exista numeroase proiecte de modernizare a infrastructurii in Bucuresti si in jurul acestuia. Noul inel de centura, finalizarea celui de-al doilea pod Baneasa, a pasajului Basarabi, modernizarea Şoselei Colentina, demararea in anul viitor a lucrarilor la linia de metrou Drumul Taberei-Universitate ar trebui sa imbunatateasca in timp traficul in Capitala, chiar daca nu neaparat in 2 ani. La randul sau Istrate aduce exemplul zonei Sisesti sau Jandarmeriei, "unde gasim o infrastructura bine dezvoltata in curs de executie".
In ciuda dificultatilor firesti intampinate pe directia de dezvoltare rezidentiala a Capitalei, analistii isi mentin o atitudine pozitiva.
Sorin Istrate este de parere ca extinderea Bucurestiului catre comunele din imprejurimi reprezinta o evolutie necesara a pietei imobiliare. Acesta adauga ca, desi in momentul de fata o mare parte dintre proiectele imobiliare nu includ infrastructura sociala inca de la inceput, aceasta va fi creata pe parcurs de furnizorii serviciilor respective, cum ar fi cabinete medicale, gradinite si scoli private, sali de sport. "De fapt", ne-a declarat reprezentantul Europroperty Development, "infrastructura publica sau privata va fi creata de cererea din zonele respective". "Suntem convinsi ca pe viitor aceste detalii vor face diferenta de pret, devenind astfel unul dintre factorii importanti care vor convinge cumparatorul", a adaugat acesta.

---

Despre autor: