Piata imobiliara romaneasca in 2004

Dupa evolutia spectaculoasa a preturilor imobilelor in 2003, anul 2004 a fost ceva mai linistit, preturile inregistrind cresteri mai moderate, in medie de 15-20% pe segmentul rezidential si de 25-30% pe segmentul terenurilor. Acest gen de crestere inaugureaza o perioada de 4-5 ani in care cresterea preturilor va fi relativ previzibila, cu ritmuri asemanatoare, in afara existentei unor evenimente deosebite de natura economica.
Intr-o impartire conventionala, cauzele cresterii preturilor pe piata imobiliara pot fi sistemice si conjuncturale. Desigur, acest caracter este interschimbabil, dupa cum vom arata in cele ce urmeaza.
O prima cauza sistemica este cea reprezentata de evolutia preturilor la materialele de constructie si a tarifelor practicate la prestatiile in constructii. Daca ne raportam la inceputul anilor 1990, pretul cimentului a crescut de patru ori mai repede decat indicele general al preturilor sau deprecierea monedei nationale fata de principalele valute. Manopera a urmat aceeasi tendinta. La inceputul anului 2003, pretul de vanzare al unui imobil existent pe piata era circa o treime din pretul unui imobil nou construit cu aceleasi caracteristici. In tarile cu piete imobiliare mature, acest indicator este de circa 60-80%, ceea ce a insemnat o presiune asupra pretului imobilelor existente.
O cauza conjuncturala este evolutia imprevizibila a pricipalelor valute occidentale fata de leu si decizia Bancii Centrale de a modifica ancora leului din dolarul american intr-un cos format din euro, in proportie covarsitoare, si dolarul american.
O alta cauza, initial conjuncturala si apoi sistemica, este accelerarea acordarii de credite ipotecare si imobiliare, manifestata in ultimii ani. In anul 2004, dupa cifre estimative, s-a acordat un volum de credite ipotecare in cuantum de circa 500 de milioane de euro. Capacitatea pietei romanesti de a absorbi astfel de credite se cifreaza la circa 1,5-2 miliarde de euro, plafon ce va fi atins in 4-5 ani. Acest lucru inseamna ca in fiecare dintre anii urmatori vor intra bani noi in piata, constituind o presiune pe pret.
Tendinte in 2005
Anul 2005 a inceput cu o cvasiblocare a tranzactiilor imobiliare, cererea fiind la cote ridicate, dar oferta extrem de redusa. Proprietarii de imobile au decis sa astepte preturi mai mari, convinsi de faptul ca asa se va intampla ca urmare a experientei acumulate in doi ani de cresteri continue de preturi.
Vedeta tranzactiilor imobiliare in urmatorii ani este constituita de terenurile agricole. In prezent, pretul unui hectar de teren agricol este in medie de 200-300 de euro, cu valori mai mari in partea de vest a tarii, in special in jurul Timisoarei. Acelasi hectar de teren se vinde in Occident cu 2000-3000 euro. Pana in anul 2010, se poate estima ca pretul terenurilor agricole romanesti va atinge 75-80% din pretul terenurilor din vestul Europei. Romania are avantaje comparative incontestabile: conditii pedoclimatice foarte bune si un pret relativ redus al fortei de munca. Dificultatile in tranzactionarea terenurilor agricole sunt date de necesitatea agregarii unor suprafete de 50-200 de hectare, valoarea optima pentru constituirea unei ferme agricole profitabile. In conditiile unor proprietati extrem de faramitate, aceasta agregare va necesita eforturi serioase.
Un element care ar putea influenta major piata imobiliara in 2005 va fi liberalizarea completa a contului de capital, ceea ce va genera fluxuri importante de valuta din strainatate. Tinta acestor bani va fi, in prima instanta, depozitele in lei, foarte bine remunerate in momentul de fata. In conditiile unei deflatii semnificative, tendinta va fi de scadere accentuata a dobanzilor pasive, ceea ce va micsora atractivitatea depozitelor in lei. Banii se vor indrepta astfel pe alte doua piete: bursiera si imobiliara. Acesti bani noi vor fi, de asemenea, un factor de presiune asupra preturilor imobiliare. De altfel, ultima etapa in vederea transformarii leului intr-o moneda liber convertibila constituie un bun antrenament inainte de intrarea Romaniei in Uniunea Europena.
Trecerea la leu greu, cu incepere de la 1 iulie 2005, ar putea, de asemenea, constitui un element de influentare a pietei imobiliare. Aceasta piata a aratat, in ultimii ani, ca reactioneaza mai mult din motivatii de natura psihologica, decat din cele de natura economica.
Aparitia unor jucatori noi pe piata creditului ipotecar ar putea influenta major piata imobiliara. Acesti noi jucatori vor fi investitorii institutionali: companii de asigurari, fonduri mutuale, fonduri de pensii. In conditiile in care acestia isi permit numai investitii de risc scazut, investitiile in credite ipotecare, avand in spate garantii reale, imobilele, sunt dintre cele mai potrivite.
In concluzie, anul 2005 nu va conduce la evolutii spectaculoase ale preturilor, similare celor din anul 2003, in conditiile absentei unor socuri de natura economica.

---

Despre autor: