Michael Israeli (foto), managing director la Atrium Centers, unul dintre dezvoltatorii de centre comerciale in zona de nord-vest a tarii, vorbeste pentru Cotidianul despre mall-urile anuntate. Nu sint prea multe mall-uri in Romania?

Nu putem judeca daca sint prea multe sau nu, deoarece in acest moment avem doar multe proiecte anuntate. Putem trage aceasta concluzie doar cind proiectele vor fi finalizate. Opinia noastra se bazeaza si pe experienta in alte tari est-europene, unde un numar semnificativ din proiectele anuntate in final n-au mai fost construite. Spre exemplu, in Polonia, acum citiva ani, prin 2003-2004, au fost anuntate mai multe proiecte in fiecare dintre orasele mari. Experienta a aratat ulterior ca doar citeva astfel de proiecte au fost construite.

De ce nu vor fi construite?

Acest lucru se va intimpla deoarece multe din proiectele anuntate in anumite orase sint mai numeroase decit pot pietele respective sa sustina. Daca vorbim de cazul orasului Arad, acolo vor putea fi construite doua sau maximum trei centre co-merciale. Luind in considerare dimensiunea proiectelor anuntate, as putea spune ca numai doua vor putea fi construite in Arad. Iar noi avem cunostinta ca vor fi construite noua astfel de proiecte in acest oras. Acest lucru nu este posibil. Daca, sa spunem, vor fi bine localizate si bine proiectate, vor supravietui, dar celelalte nu vor putea fi demarate din doua motive principale: unul este ca nu exista suficienti chiriasi pe piata, acestia neputindu-se expune riscului de a se afla in mai multe proiecte, iar celalalt motiv este ca bancile nu vor sustine acele proiecte.

Ce inseamna aceasta sustinere?

In prezent, bancile acorda dezvoltatorului finantari intre 70 si 80% din investitia totala. Aceasta inseamna o expunere importanta, un foarte mare risc. Prin urmare, bancile analizeaza gradul de risc al proiectului, iar in conditiile in care un oras are un numar atit de mare de proiecte de mall-uri anuntate, acestea nu vor acorda banii.

Pentru a construi, dezvoltatorul are neaparat nevoie de finantare bancara, iar institutia financiara impune intotdeauna conditii. Orice banca, din afara sau din Romania, acorda finantare avind ca principal obiectiv o investitie sigura. Intr-o efervescenta ca piata de retail, grija lor este mai mare decit in mod obisnuit. Atunci, conditiile pentru asigurarea finantarii sint legate si de tenant mix (mixul de chiriasi - n. red.), de competitia din piata respectiva, de puterea de absorbtie a pietei si de potential. Deci este o plaja extrem de variata si de complexa a factorilor pe care ei ii au in vedere. In momentul in care dezvoltatorul are finantarea asigurata, adica are un contract semnat cu o banca, are niste pasi de urmat. Una din etape se refera la tenant mix, adica, la momentul la care banca iti furnizeaza prima transa de bani, trebuie sa ai contracte de inchiriere care sa insemne 30-40% din suprafata. De asemenea, si portofoliul de retaileri conteaza si este evaluat de specialistii de retail din banca. Sint banci care dau jumatate din bani in aceasta etapa, iar altele care dau mai putin si isi dozeaza mare parte din bani spre ultima etapa a evolutiei proiectului, inspre deschiderea lui. Dar 40% contracte semnate intr-un centru de 30.000 mp reprezinta o suprafata importanta. De obicei se merge in prima faza pe securizarea ancorelor, adica a chiriasilor mari. Dar pe linga acoperirea de 40% trebuie sa ai si o anume cifra de afaceri securizata cu ajutorul celor 40%. Deci sint conditii logice, firesti, cuprinzatoare si dificil de obtinut.

Ideea de shopping center este similara in Romania cu alte tari din Europa?

Conceptul de mall functioneaza, cu conditia sa existe o locatie bine aleasa, un design bun si functional, iar proiectul sa respecte toate fazele de constructie. Spre deosebire de consumatorul ungar, care este mai stringator, mai precaut, consumatorul roman este foarte interesat sa arate bine, sa aiba ultimele aparitii de pe piata, sa fie in tendinte. In ciuda puterii scazute de cumparare, romanii sint mai interesati sa investeasca in cumparaturi, in consum, in marci.

Cit de greu este sa obtii auto-rizatie pentru dezvoltarea de mall-uri?

Trebuie sa spun, ca strain, ca sint foarte mindru de Romania din acest punct de vedere. Procedura merge mult mai bine decit in multe alte tari. Nu consider ca este o birocratie mare, nu am gasit coruptie. Totul a mers foarte bine aici. Va dau un exemplu, Cluj, cind de la inceputul proiectului pina la obtinerea auto-rizatiei de constructie a durat mai putin de jumatate de an. Nu gasesti un astfel de exemplu intr-o alta tara.

Mall-urile in cifre Investitii ale retailerilor internationali - 31 de milioane de euro. In prezent exista 32 de centre comerciale si sint planificate alte 20 pina in 2008. Numai anul acesta a fost deschisa o suprafata de 515.000 mp de spatiu de retail. Numai in Bucuresti sint in derulare in momentul de fata 5 mari proiecte, printre care Lake Park Plaza (100.000 mp), Cotroceni Park (75.000 mp) sau Sun Plaza, care se va deschide anul viitor. Randamentul investitiei este de 7-7,5%, spre deosebire de Ungaria si Polonia, cu 5-5,5% Sursa: Mintel / Cushman&Wakefield / King Sturge

Cititi despre cel mai mare mall din lume pe www.cotidianul.ro/select