La nivelul pietei imobiliare bucurestene, segmentul hotelier a cunoscut o dezvoltare destul de redusa in comparatie cu celelalte sectoare de activitate. Daca cererea ridicata si oferta limitata au fost principalul argument ce a determinat investitorii sa-si asume riscul de a initia numeroase dezvoltari rezidentiale, office sau de retail in tara noastra, nu acelasi lucru s-a intamplat si la capitolul proiecte hoteliere.
Pe termen mediu si lung, insa, se anunta o dezvoltare notabila a acestui segment. Adrian Tibichi, Research Coordinator in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, ne-a declarat ca, in urmatorii 10 ani, se estimeaza investitii hoteliere pe plan national de circa 1,15 miliarde de euro, ceea ce echivaleaza cu o crestere anuala a stocului hotelier de aproximativ 15%. Tibichi ne-a precizat ca, la acest capitol, se poate estima chiar o dublare a capacitatii actuale de cazare, de circa 4.500-5.000 de locuri. De asemenea, un raport al Jones Lang LaSalle arata ca numarul camerelor de hotel din Bucuresti urmeaza sa creasca intr-un ritm rapid in anii ce urmeaza. "Pana la sfarsitul lui 2009, vor fi livrate pe piata un minimum de 2.300 noi camere de hotel", se arata in studiul citat.Pana de curand, piata s-a confruntat cu o lipsa acuta de "jucatori"La ora actuala, se precizeaza in studiul Jones Lang LaSalle, piata hoteliera din Bucuresti cuprinde un total de 63 de unitati de cazare, cu 6.347 de camere, de 3, 4 si 5 stele. "Piata este dominata de hoteluri de 4 stele, in corelatie cu o cerere puternica venita din partea comunitatii de afaceri", se arata in studiul citat. In anul 2005, in Capitala au fost construite 8 noi hoteluri (inclusiv branduri internationale) si au fost livrate 1.000 de camere noi. In 2006 a urmat deschiderea a inca 4 noi hoteluri.
Cu toate ca, analizate individual, aceste date indica o situatie relativ favorabila a investitiilor hoteliere, in comparatie cu dezvoltarea fulminanta cunoscuta de celelalte segmente, ne dam seama ca hotelurile s-au aflat o buna bucata de vreme in umbra preferintelor investitorilor. Adrian Tibichi, Research Coordinator in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, ne-a declarat: "Segmentul hotelier autohton de pana acum s-a caracterizat printr-o lipsa acuta de 'jucatori>> pe piata". "Pana la inceputul acestui an puteam vorbi doar de cateva proiecte de anvergura", ne-a explicat acesta. Care au fost factorii ce au contribuit la subdezvoltarea acestui segment de pana acum? Tibichi este de parere ca lipsa sau slaba calitate a serviciilor din Romania a fost principala cauza ce a stat in spatele unui flux slab de turisti la nivel national. Aceasta este ceea ce a determinat, in mod implicit, si interesul scazut al investitorilor pentru activitati majore in segmentul de leisure.Turismul de business este principalul catalizator al cresteriiIncet-incet, insa, dupa cum se vede deja, lucrurile incep sa se miste si pe segmentul hotelier. Motivul? Atractivitatea Romaniei ca piata emergenta, in fata investitorilor straini, creeaza o nevoie crescuta de unitati de cazare pentru oamenii de afaceri. "Din 2005", ne-a precizat reprezentantul Coldwell Banker, "datorita unui climat politic si economic mai stabil, segmentul business a inceput sa se dezvolte rapid, cu precadere in Capitala si in cateva dintre orasele mari". Turismul de business este, asadar, principalul catalizator al cresterii segmentului hotelier autohton. Astfel, dintre clientii hotelurilor la nivelul Capitalei, circa 80% sunt oameni de afaceri, arata un raport al Jones Lang LaSalle. Aceasta in conditiile in care turismul de leisure reprezinta o sursa minora a cererii, din cauza ca atractiile pentru vizitatori sunt limitate. In ceea ce priveste raportul dintre turistii romani si cei straini, datele Jones Lang LaSalle arata ca exista un echilibru intre cele doua categorii, proportia turistilor straini crescand de la 47% in 1999 la 58% in 2005.Coldwell Banker: "Se va simti nevoia marilor operatori internationali"In acest context, precizeaza Tibichi, se resimte din ce in ce mai mult nevoia de noi unitati de cazare la standarde occidentale pentru turistii de afaceri, mare parte a veniturilor unui hotel (30-50%) provenind din inchirierea salilor de conferinte si din serviciile implicite. "La ora actuala, si mai ales odata cu integrarea in UE, Romania ofera si va oferi in continuare un mediu investitional din ce in ce mai atractiv pentru multe companii si investitori, lucru care va atrage dupa sine, evident, o cerere mai mare de hoteluri si se va simti nevoia marilor operatori internationali", ne-a declarat reprezentantul Coldwell Banker. In ceea ce priveste factorii specifici domeniului imobiliar ce determina interesul in crestere al investitorilor, Tibichi a subliniat ca Romania reprezinta, din punctul de vedere al dezvoltarilor hoteliere, "o piata neexploatata, cu un potential extrem de mare", in conditiile in care proiectele de acest tip sunt destul de putine ca numar la nivel national.
Acestor premise favorizante li se adauga faptul ca piata romaneasca ofera in prezent randamente relativ ridicate, de circa 6,5-7%, in comparatie cu circa 4,5-5% in tarile din Europa Centrala si de Est. "Fiind in plina dezvoltare, in Capitala turismul de afaceri va lua amploare. In prezent, piata hoteliera din Bucuresti are o rata de ocupare de 60-70%, mai mare decat media din alte orase europene", a adaugat Tibichi.Locatiile accesibile turistilor sunt preferate de hotelieriIn ceea ce priveste principalele tendinte manifestate la ora actuala in materie de hoteluri, un lucru e cert - atat pentru Capitala, cat si pentru provincie: centrul si, in general, zonele accesibile pentru turisti se afla in topul preferintelor developerilor. "Locatia ideala pentru a dezvolta hoteluri o reprezinta zonele centrale sau semicentrale ale localitatilor", ne-a aratat Tibichi. Aceasta tendinta este cea care ridica, de altfel, cele mai mari dificultati, stiut fiind faptul ca preturile terenurilor din Capitala (in special ale celor centrale) cresc intr-un ritm alarmant. Principala cauza a acestei continue cresteri o reprezinta tocmai oferta extrem de limitata la acest capitol. La nivelul Bucurestiului, cel putin, "vorbim de o criza de oferte de terenuri in ultimii doi ani, nu doar din punctul de vedere al terenurilor pretabile pentru dezvoltari de hoteluri, ci si pentru cele de birouri sau rezidentiale", este de parere reprezentantul Coldwell Banker.Scumpirea terenurilor centrale va impinge hotelurile spre zonele secundareExista, in acest context, o solutie ce poate fi adoptata cu succes de catre investitorii in dezvoltari hoteliere? Daca da, care va fi aceasta? Din punctul de vedere al tendintelor pe termen mediu si lung, s-ar parea ca piata hoteliera va urma, in mare, modelul altor doua segmente mai dezvoltate ale pietei - rezidentialul si birourile.
Astfel, apreciaza Tibichi, in conditiile in care interesul investitorilor pentru astfel de dezvoltari va ramane crescut - si, implicit, si cererea acestora pentru terenuri accesibile -, in lipsa locatiilor centrale sau semicentrale, developerii se vor orienta catre zonele secundare.
Accentul pus asupra infrastructurii, asupra accesului facil spre respectivele locatii, va fi insa mai puternic - spre deosebire de segmentul rezidential spre exemplu, unde numeroase proiecte au fost incepute fara o refacere in prealabil a infrastructurii aferente zonei in cauza.ナ枴 in provincie, succesul unui proiect este determinat de locatie si de pretul terenuluiIn aceste conditii, estimeaza Tibichi, in Capitala, "cele mai multe hoteluri vor fi construite pe traseul viitoarei centuri, pe malul lacului Snagov, in Corbeanca si in Otopeni, care vor cunoaste o concentrare investitionala de proportii". La nivelul provinciei, lucrurile stau oarecum similar ca si in cazul Bucurestiului, locatia fiind principala conditie necesara pentru succesul viitorului proiect."Investitia intr-un hotel de patru sau cinci stele in provincie nu este mai mare decat cea necesara pentru dezvoltarea unui astfel de proiect in Capitala. Investitiile depind de standardele si de marimea hotelului. Principala diferenta este facuta insa de pretul terenului achizitionat pentru viitorul hotel", ne-a aratat analistul. In ceea ce priveste cresterea segmentului hotelier in celelalte mari orase ale tarii, Tibichi observa ca in ultimii ani au inceput sa apara hoteluri de 4 si 5 stele si in localitatile mai mari din tara, precum Timisoara, Sibiu sau Cluj. "Dezvoltarea de proiecte in orasele mai mari din provincie este profitabila, deoarece se observa un interes economic in crestere.
Totodata, pentru aceste zone, ca de altfel si in Bucuresti, o pondere insemnata o are turismul de afaceri, in detrimentul celui de leisure", a precizat reprezentantul companiei. Aceasta preponderenta tot mai accentuata a turismului de afaceri se explica prin faptul ca foarte multe localitati cu potential economic ridicat (inclusiv Bucurestiul) nu sunt in mod deosebit o destinatie turistica.Pentru un dezvoltator, ideal e sa ridice un proiect de la zeroCat despre modalitatile pe care le poate adopta un investitor la deschiderea unei unitati hoteliere, exista doua variante majore: constructia unui proiect si reconditionarea unor cladiri mai vechi, de prestigiu sau nu, dar care sa beneficieze de avantajul locatiei centrale. Reprezentantul Coldwell Banker este insa de parere ca, in general, pentru un dezvoltator este ideal sa ridice un proiect de la 0, deoarece acest lucru ii da o mai mare libertare de proiectare, de a stabili anumite standarde legate de dimensiunea camerelor, a salilor etc. Aceasta in timp ce, in cazul in care se reconditioneaza cladiri mai vechi, dezvoltatorului ii sunt practic impuse caracteristicile de constructie ale cladirii vechi, ceea ce poate fi, in final, mult mai costisitor.Investitorii romani vor sa se asocieze cu lanturi internationaleIn privinta interesului manifestat pentru dezvoltarile hoteliere in prezent, Tibichi estimeaza ca cei mai "interesati sunt investitorii romani, care cauta asocierea cu lanturi internationale". Care sunt principalii operatori internationali care isi manifesta interesul pentru piata romaneasca? In urmatorii 3-4 ani si-au anuntat intentia de a intra pe piata romaneasca branduri internationale precum Kempinsky, Hyatt, Four Seasons, Sheraton, dar si operatorul spaniol Vime Hotels & Resorts. Cat despre un alt trend, mai recent, vizibil pe piata hoteliera, analistul ne-a aratat ca "noua moda" vizeaza hoteluri cu o capacitate de circa 200-400 de camere, incluse in mari dezvoltari mixte, cum ar fi complexul Sema Parc sau Cotroceni Park.Pe termen lung, Romania poate ajunge din urma alte tari din ECEAvand in vedere interesul in crestere al investitorilor, perspectivele de dezvoltare a segmentului hotelier pe termen mediu se incadreaza perfect in tabloul general al atractivitatii real-estate-ului autohton. Tibichi este chiar de parere ca, in urmatorii 5 ani, acest sector va fi "cel putin la fel de efervescent ca si celelalte sectoare imobiliare". In acelasi timp, raportul Jones Lang LaSalle arata ca trendul de crestere a investitiilor hoteliere va continua in urmatorii ani, pe masura ce investitorii vor deveni tot mai interesati de aceasta piata. Activitatea investitionala, in special cea venita din partea jucatorilor internationali, va cunoaste cea mai mare intensitate la nivelul Bucurestiului, urmand a se extinde apoi si asupra statiunilor de la Marea Neagra, in cativa ani. "Pe termen scurt, din cauza ca sectorul turistic romanesc este destul de subdezvoltat, activitatea de investitii hoteliere va ramane mai scazuta decat in alte tari din Europa Centrala si de Est, precum Republica Ceha sau Bulgaria, cu toate ca tara are un mare potential de a le ajunge din urma pe acestea pe termen lung", precizeaza specialistii Jones Lang LaSalle.