Avand in vedere tranzactiile si investitiile realizate, inchirierile de spatii industriale si noile suprafete date in folosinta, piata logistica a inregistrat in 2007 unele progrese evidente comparativ cu ceilalti ani. Conform specialistilor imobiliari, in acest an, datorita proiectelor anuntate, oferta va fi aproximativ de trei ori mai mare decat anul trecut, ceea ce a condus la o stabilizare a chiriilor.
In primele 6 luni ale lui 2007, nivelul chiriilor pentru spatiile industriale a fost relativ stabil. Chiriile medii pentru spatiile industriale noi variaza, conform lui Catalin Maruntelu, Research Assistant in cadrul Cornerstone Intl, intre 4,5 - 6 euro/mp/luna, in functie de calitatea cladirii si perioada de inchiriere, in timp ce Elisabeta Bosneag, broker Eurisko, sustine ca pretul de inchiriere variaza intre 4,5 - 5 euro/mp.
In conformitate cu datele oferite de Cornerstone Intl, pentru depozitele vechi situate in oras sau la periferie chiria este de 2-3 euro/mp/luna. In zonele de nord si de vest ale Bucurestiului, nivelul chiriei se situeaza intre 4,5-6 euro/mp/luna. In sudul si estul orasului, chiriile au scazut deoarece oferta e reprezentata in principal de spatii industriale vechi situate pe fostele platforme industriale. In aceste zone, pretul mediu de inchiriere este cuprins intre 2,5 - 3,5 euro/mp/luna pentru platformele industriale din estul si sudul Bucurestiului, iar pentru cladirile noi, chiria variaza intre 4,50- 5,50 euro/mp/luna. "Pretul chiriilor va ramane stabil in urmatoarele 6 luni, insa in eventualitatea cresterii volumului suprafetelor care nu sunt construite la cerere, chiriile vor avea o tendinta descrescatoare in anumite zone", adauga Maruntelu.In 2007, vor fi livrati 300.000 mp de spatii industrialeIn prezent, cu toate ca a crescut considerabil numarul de proiecte industriale, cererea devanseaza inca oferta. Maruntelu explica acest lucru prin faptul ca multe dintre proiectele moderne sunt dezvoltate la cerere sau pentru a fi ocupate de proprietari. Elisabeta Bosneag precizeaza ca acest dezechilibru intre cerere si oferta se va mentine si in urmatorii 3 ani. "Piata logistica se va maturiza in momentul in care cererea si oferta se vor echilibra, iar chiriile si randamentele vor inregistra o evolutie invers proportionala cu cea a ofertei", conchide Bosneag.
Potrivit specialistilor imobiliari, in urmatorii 2 ani, livrarea pe piata a tuturor proiectelor industriale va duce la o crestere de cel putin 100% a stocului de spatii logistice existente la sfarsitul anului 2006. Analistul Eurisko informeaza ca "la sfarsitul anului 2006 erau construiti aproximativ 300.000 mp de spatii industriale, iar la sfarsitul acestui an vor fi livrati inca 300.000 mp".
Cele mai multe spatii industriale sunt livrate de marile proiecte de logistica. Potrivit expertilor imobiliari, cele mai importante proiecte existente pe piata, in prezent, sunt Prologis, Cefin, Mercury Logistic Park, Bucharest West, Bucharest Distribution Park A1 Industrial Park, Prologis, Cefin, Bucharest West, Mercury Logistic Park.Principala tinta a investitorilor sunt nordul si vestul CapitaleiCele mai importante proiecte logistice se afla localizate in zona de nord-vest si vest a Bucurestiului, cu acces la soseaua de centura sau la autostrada A1, insa dezvoltatorii au inceput sa se orienteze si catre alte zone. Conform informatiilor oferite de Catalin Maruntelu, alte zone vizate de investitori sunt Chitila, Buftea, Pantelimon sau Glina.
In opinia Elisabetei Bosneag, "vestul Bucurestiului este principala tinta a spatiilor logistice, datorita accesului catre centrul si vestul tarii, pe traseul coridorului 4 paneuropean Bucuresti - Pitesti - Sibiu - Timisoara - Arad". Maruntelu sustine ca zonele preferate de investitori pentru dezvoltarea de spatii logistice sunt cele din nordul si vestul Capitalei. "Pentru a atrage atentia unui investitor, o zona trebuie sa indeplineasca anumite cerinte: proximitatea fata de principalele axe de transport, care sa asigure interconectivitate; existenta retelelor de utilitati care sa indeplineasca anumite cerinte de consum; accesibilitatea buna catre principalele zone de concentrare comerciala; disponibilitatea suprafetelor mari de terenuri; configuratia de ansamblu a zonei, care sa asigure expansiunea viitoare a proiectului", sustine reprezentantul Cornerstone Intl.Cresterea schimburilor comerciale a impulsionat segmentul logisticPrintre factorii care au dus la cresterea randamentului de spatii industriale dezvoltate se afla si progresul inregistrat de schimburile comerciale.
"Odata cu cresterea schimburilor comerciale, a crescut si fluxul de marfuri, atat la intrari, cat si la iesiri, ceea ce a inceput sa atraga un numar mare de investitori in proiecte logistice, in Bucuresti, dar si in alte orase: Timisoara, Brasov, Arad, Constanta, Cluj-Napoca", ne-a declarat Elisabeta Bosneag, Broker Industrial Department in cadrul Eurisko.
Dezvoltarea pietei logistice, care pana in prezent nu a suscitat decat sporadic atentia investitorilor, este impulsionata si de evolutia sectoarelor de retail si birouri.
Cresterea pietei spatiilor industriale a fost mai lenta comparativ cu cea de pe celelalte segmente imobiliare, deoarece, spune Catalin Maruntelu, "aceasta piata este puternic conditionata de starea infrastructurii, de gradul de dezvoltare al retelelor de retail, de strategia de extindere teritoriala a companiilor de logistica si a celor producatoare de bunuri (FMCG, industriale) spre zona Europei Centrale si de Est".