La problema solutiilor de finantare pentru achizitia unui imobil, cel mai rapid raspuns este creditul bancar atat in cazul persoanelor fizice, cat si in cazul persoanelor juridice. Insa pe langa acesta, firav, este adevarat, se dezvolta leasingul imobiliar. A primit un ghiont odata cu intrarea in vigoare a legii nr. 287/2006 care completeaza legislatia din 2007, unde este prevazuta modalitatea prin care societatile de leasing pot incheia contracte de leasing imobiliar si, mai mult, operatiuni de lease-back imobiliar. Daca ne uitam la statisticile BNR care arata ca in anul 2006 din total finantare pentru achizitie imobil, numai 3% reprezinta finantare prin leasing imobiliar, sau la statisticile ASLR care arata ca din totalul activitatilor de leasing desfasurate de o companie de profil, numai aproximativ 1,5% reprezinta leasing imobiliar, probabil nu ne-am grabi sa analizam prea mult ofertele acestor companii. Dar aceasta noua modalitate de finantare promite si se va dezvolta foarte mult in urmatorii 2-3 ani, pentru ca este foarte utila si mult mai accesibila firmelor care intentioneaza sa investeasca in noi cladiri de birouri, hale, spatii de desfacere, resedinte de protocol.
Leasingul imobiliar reprezinta o solutie de finantare individuala, adaptata nevoilor speciale ale fiecarei companii, o forma moderna de finantare ce confera utilizatorului mai multa flexibilitate economica.
De aceea este important sa incepem sa cunoastem mai multe aspecte ale leasingului imobiliar si diferentele majore intre acesta si creditul bancar pentru o mai buna orientare.Bine de stiut!Bunul imobil este in proprietatea companiei de leasing pentru intreaga perioada de leasing, clientul avand numai drept de folosinta. In cazul creditului bancar, imobilul este in proprietatea celui care se imprumuta, ipotecat in favoarea bancii. Perioada de rambursare este mai scurta la leasing, in medie 15 ani (HVB Leasing), pe cand la banca poate ajunge si pana la 40 ani pentru persoanele fizice (ATE Bank). Cu toate acestea, majoritatea bancilor inca solicita avans 25%, pe cand unele companii de leasing au scazut plafonul la numai 5% avans in oferta standard (Romstal Leasing). Creditul bancar este accesibil in egala masura atat persoanelor fizice, cat si persoanelor juridice. Leasingul imobiliar este destinat in exclusivitate persoanelor juridice, doua companii facand exceptie de la regula: Ager Lesing si TBI Leasing. Nici persoanele care desfasoara activitati liberale nu sunt privilegiate de societatile de leasing, numai Ager Leasing si Immorent Leasing raspunzand cererilor lor. Mai multe informatii relevante sunt disponibile pe www.FinZoom.roDesfasurarea unui contract de leasing imobiliarClientul care intentioneaza sa achizitioneze un bun imobiliar se duce la societatea de leasing aleasa si depune documentatia standard (cerere de finantare insotita de copii dupa actele de identitate, acord CRB, adeverinta de salariu, copie de la cartea de munca - in cazul persoanelor fizice si bilant, ultima balanta pe anul in curs, copii dupa actele constitutive, imputernicire de la firma pentru persoana cu care se va tine legatura, acord CRB - pentru persoanele juridice).
Societatea de leasing analizeaza documentatia si, daca nu sunt probleme, se trece la negocierera conditiilor de finantare.
Se semneaza un contract de vanzare-cumparare intre societatea de leasing si vanzatorul imobilului vizat si un contract de leasing intre societatea de leasing si client. Aceste contracte se semneaza in acelasi timp, deoarece imobilul va fi luat in garantie de banca finantatoare. Astfel ca societatea de leasing devine proprietarul imobilului pana la achitare, clientul avand numai drept de utilizare in baza ratei lunare de leasing. La finalul perioadei, odata cu achitarea ultimei rate are loc transferul de proprietate de la societatea de leasing la client.Atentie!Pentru cei care sunt inregistrati in CRB, BC sau CIP (persoane fizice si juridice) cu restante la credite bancare, si apeleaza la societatile de leasing in speranta ca nu practica interogarea in aceste baze de date, am o veste proasta pentru ei. Companiile de leasing au inclusa in procedura standard de aprobare a finantarii obtinerea acordului CRB.Pentru firme, daca intentioneaza sa negocieze contractul de leasing cu valoarea reziduala de achitat la final, pentru ca la unele companii acest lucru constituie un dezavanaj la evaluarea dosarului. Asadar, FinZoom sfatuieste ca negociatorul, reprezentantul firmei solicitante sa ceara mai multe informatii despre modalitatile de achitare a valorii reziduale si implicatiile posibilelor alegeri.Costuri suplimentare de luat in considerare:- taxele notariale cu transferul de proprietate, de la vanzator catre cumparatorul firmei de leasing, apoi de la firma de leasing catre beneficiarul contractului de leasing (care si-a platit ratele lunare si a ajuns la scadenta). Practic, beneficiarul plateste dublu taxele notariale, desi corect ar fi ca acesta sa suporte numai costurile cu transferul de proprietate de la compania de leasing;
- TVA-ul aplicat lunar la rata lunara compusa din principal si dobanda;
- asigurarea imobilului pe parcursul contractului de leasing, iar unele companii solicita si asigurarea de viata.Avantajele sunt majore pentru companii:- protejarea capitalului propriu;
- control asupra lichiditatii;
- deducerea completa a TVA-ului platit lunar in cazul leasingului financiar si a intregii rate lunare in cazul leasingului operational;
- posibilitatea negocierii modului de achitare a ratelor de leasing, adaptat profilului firmei;
- posibilitatea negocierii tuturor conditiilor contractuale (inclusiv cele privind costurile finantarii), rezultand astfel un produs personalizat pliat pe nevoile si profilul clientului;
- ca si in cazul leasingului pentru masini si echipamente, compania de leasing vine cu un pachet de servicii aditionale incluse in pret sau la preturi foarte atractive.Avantaje pentru persoanele fizice curg din optiunea achitarii valorii reziduale la final:- rata lunara scazuta ce nu incomodeaza in totalul cheltuielilor lunare;
- persoana fizica achita TVA-ul aplicat procentual la o baza formata din principal + dobanda; insa principalul fiind mai scazut datorita alegerii achitarii valorii reziduale la final, TVA-ul se va calcula la o baza redusa, asadar per total rezulta cheltuieli mai scazute cu TVA-ul (pentru ca nu exista posibilitatea ca persoana fizica sa-si recupereze aceste cheltuieli).Servicii aditionale oferite de companiile de leasing clientilor firme:- Consultanta juridica si fiscala cu privire la tranzactiile de leasing
- Consultanta tehnica cu privire la achizitionarea si edificarea imobilelor
- Coordonarea si monitorizarea contractelor necesare realizarii investitiei
- Monitorizarea facturilor legate de activitatea de construire (in cazul leasingului pentru constructii?)
- Controlul si urmarirea desfasurarii activitatii de construire (idem?).Sfatul FinZoomInainte de a va hotari asupra modalitatii de finantare, indiferent daca sunteti persoana fizica sau juridica, asigurati-va ca ati aflat toate avantajele si dezavantajele fiecarei metode si, mai ales, in momentul in care aveti in fata o oferta concreta, toate detaliile "neinteresante", deoarece, ignorate, acestea vor ajunge sa va deranjeze.