Dupa mai bine de un an in care niciun dezvoltator nu a inceput vanzarile la vreun proiect nou, in primul semestru din 2010 s-a lansat primul proiect de la inceputul crizei imobiliare (cu peste 200 unitati). La sfarsitul lunii iunie 2010, piata rezidentiala din Bucuresti acumulase o oferta estimata la aproximativ 8.000 de unitati nevandute, dintre care 5.400 de apartamente erau disponibile la vanzare direct de la dezvoltatori, estimeaza compania de consultanta imobiliara Colliers International.
Majoritatea dezvoltatorilor si-a respectat termenele de livrare si aproximativ 2.500 de unitati au fost finalizate in primul semestru, reprezentand peste 80% din cele 3.000 de apartamente anuntate. Asadar, stocul de unitati livrate in proiectele rezidentiale de mari dimensiuni a atins pragul de 13.500 de apartamente la finalul lunii iunie 2010, marcand o crestere de 23% in comparatie cu sfarsitul lui 2009.
Avand in vedere ca cererea nu a tinut pasul cu volumul livrarilor din ultimele 18 - 24 de luni, stocul apartamentelor livrate dar nevandute a crescut la 3.700 la sfarsitul primului semestru din 2010, de la 2.500 de unitati inregistrate la finalul anului trecut.
Criza financiara a aratat atat valoarea cat si dimensiunea reala a pietei rezidentiale locale. Dupa o evolutie calma pe parcursul lui 2009, revitalizarea pietei era asteptata pentru 2010. In schimb, activitatea din primul semestru al lui 2010 s-a materializat intr-o recesiune extinsa. In ianuarie si februarie 2010 nu s-au inregistrat schimbari comparativ cu anul precedent. Primele semne de imbunatatire aparute in martie si aprilie au fost anulate incepand cu jumatatea lunii mai, cand au fost anuntate noile politici guvernamentale. Volumul total al vanzarilor in proiectele analizate a atins aproximativ 600 de unitati in primele sase luni din 2010.
Desi programul Prima Casa a fost in continuare sustinut de guvern (Prima Casa II a fost implementat cu cateva modificari), nu a inregistrat rezultatele asteptate, mai ales spre sfarsitul semestrului (lunile mai si iunie). Conform datelor de la Fondul National de Garantare, numarul de garantii (atat apartamente noi cat si vechi) acordate lunar a scazut de la o medie de 2.300 / luna in perioada iulie 2009 - februarie 2010 (Prima Casa I) la 1.320 garantii / luna in perioada martie 2009 - iulie 2010 (Prima Casa II).
Impartind oferta in functie de categoriile de clienti tinta, am constatat ca cererea s-a materializat in special in proiectele care se adreseaza populatiei cu venit scazut (aproximativ 77% din vanzarile totale realizate in primul semestru din 2010), in timp ce ansamblurile care se adreseaza clasei medii au generat 16% din totalul vanzarilor. Urmand o tendinta similara celei de anul trecut, clientii care au inchis tranzactii in primul semestru din 2010 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta financiara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul “Prima Casa”.
Dezvoltatorii au continuat scaderile de pret, ca o consecinta a vanzarilor reduse. Pretul mediu pe mp construit s-a diminuat cu 10% in primul semestru, de la 1.300 eur/mp (fara TVA) inregistrat la sfarsitul lunii decembrie 2009 la 1.170 eur/mp la finalul lui iunie 2010.
In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2008, pretul mediu a suferit o scadere totala de 28% (pe parcursul a 24 de luni).
Totusi, luand in considerare aprecierea monedei euro fata de ron (17% din iunie 2008 pana in iunie 2010), corectia preturilor in moneda nationala nu este la fel de pronuntata ca in euro. Intrucat dezvoltatorii exprima preturile apartamentelor in euro, corectia descendenta din piata a fost partial absorbita de deprecierea monedei nationale.
Calculand preturile pe categorii de clienti tinta se obtine un pret de aproximativ 1.000 euro pe mp construit pentru proiectele destinate segmentului cu venit scazut, in timp ce ansamblurile rezidentiale orientate spre categoria de clienti cu venituri medii au un pret mediu putin mai mare decat media pietei. Proiectele incadrate in categoria mediu-superioara practica un pret mediu mai ridicat (1.830 euro/mp), insa ele nu influenteaza considerabil media pietei datorita slabei reprezentari a acestor proiecte in oferta.
Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, nu anticipam o activitate mai intensa pe termen scurt (urmatoarele 6 - 12 luni). Prin urmare, estimam in continuare o usoara scadere atat a vanzarilor cat si a preturilor, cauzata de tendintele macroeconomice si de politicile guvernamentale implementate la sfarsitul primului semestru (scaderile salariale pentru personalul administrativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal).
Totusi, previziunile pentru piata rezidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, anticipam ca proiectele care se adreseaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in special datorita preturilor practicate dar si TVA-ului de 5% (unde este cazul); in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil preturile de lista.
In concluzie, estimam ca pe termen scurt segmentul rezidential va inregistra un volum mai mic de tranzactii, in timp ce preturile isi vor continua directia descendenta, insa intr-un ritm mai scazut. Piata isi va relua cresterea la 3 - 4 trimestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi vor recapata increderea atat in economia nationala cat si in piata rezidentiala.
Finalul primului semestru din 2010 arata o evolutie de tip W pe piata rezidentiala. Pana la sfarsitul lunii iunie 2008, piata a resimtit impactul crizei financiare; in al doilea semestru din 2009 si-a revenit usor din soc printr-o scurta perioada de crestere, pentru ca ulterior sa inregistreze o noua scadere la sfarsitul primului semestru din 2010, provocata de criza economica resimtita la nivel local.
