Business • 28 Aprilie 2009 • 23:25
Inceputul anului a marcat cresterea numarului de spatii de birouri disponibile ca urmare a diminuarii cererii si cresterii oferte. Spatiile din cladirile de birouri recent finalizate si cele puse la dispozitie spre subinchiriere de catre actualii chiriasi reprezinta oferta actuala, care a dus la continuarea scaderii chiriilor in acest segment al pietei, se arata intr-un studiu realizat de compania imobiliara BNP Paribas Real Estate.

Astfel la sfarsitul primului trimestru 2009 suprafata spatiilor disponibile in cladirile date in folosinta era in jur de 115.000 mp (suprafata construita) dintr-un total de 1,95 milioane mp (suprafata construita). In trimestrul 1 (T1) 2009 au fost finalizati aproximativ 45.000 mp (suprafata construita), din care circa 80% se afla in 2 cladiri cu o suprafata mai mare de 14.000 mp (suprafata construita).

Suprafata de spatii de birouri finalizata in trimestrul 1din 2009 reprezinta o scadere de circa 25% comparativ cu perioada similara din 2008, avand in vedere ca unele proiecte propuse pentru livrare in aceasta perioada au fost amanate cu cateva luni.

Cererea a fost sustinuta de relocare

"Cererea a cunoscut cea mai importanta schimbare comparativ cu ultima perioada din 2008, deoarece nu se mai manifesta activ, ci trebuie creata si dezvoltata in cazul chiriasilor deja existenti pe piata. In conditiile cresterii disponibiliatii spatiilor de birouri, unii chiriasi iau in considerare alternativa relocarii in cladiri de o calitate mai buna sau in zone mai usor accesibile si atractive, cu conditia sa beneficieze
de o reducere substantiala a costurilor de ocupare si de termeni contractuali mai flexibili", se arata in studiu.

Un alt aspect ce merita mentionat se refera la excluderea asumarii riscului de preinchiriere din strategia chiriasilor. Preinchirierile cu mult timp inainte de data finalizarii spatiului nu mai sunt o optiune in cazul cladirilor aflate in stadii incipiente de dezvoltare sau in care nu mai exista inregistrate alte contracte de preinchiriere. Chiriasii solicita in general spatii noi de birouri, situate in zonele centrale, cu optiunea de inchiriere pe o perioada de cel mult 3 ani.

Relocarile reprezinta principalul motor al activitatii de inchiriere, cererea manifestata fiind sustinuta de companii mici si mijlocii care activeaza in domeniul serviciilor publice de utilitati, serviciilor private de medicina si a celor care ofera servicii de consultanta pentru companii. Suprafata inchiriata in T1 2009 (circa 51.500 mp) este mai mica cu 35% comparativ cu nivelul inregistrat in perioada similara din 2008 continuand trendul de descrestere inceput in semestrul 1 din 2008, conform studiului.

Proprietarii au devenit mai flexibili

Proprietarii au devenit constienti de competitia acerba pentru atragerea unui numar limitat de chiriasi si au adaptat oferta la solicitarile chiriasilor. Cei mai flexibili au devenit proprietarii care detin cladiri mai vechi, cu standarde tehnice inferioare sau cladiri noi cu un grad redus de preinchiriere si localizate in zone mai putin atractive.

Flexibilitatea proprietarilor s-a concretizat in acordarea de optiuni si drepturi avantajoase chiriasilor. In cazul chiriasilor care solicita suprafete mari pentru perioade mai indelungate, proprietarii pot considera acordarea unei perioade de pana la 6 luni scutire de chirie.

Deasemenea, stimulentele precum contributia proprietarului la amenajarea spatiului inchiriat au devenit practici curente. Chiar daca unii proprietari sunt reticenti la inchirierile pe termene mai scurte de 5 ani, o perioada de inchiriere de 3 ani devine o optiune adecvata pentru dezvoltatorii care mizeaza pe o revenire a pietei si cresterea chiriilor intr-o perioada relativ scurta.

Perioadele de inchiriere de pana la 3 ani sunt specifice subinchirierilor si reinnoirilor de contracte, aceasta situatie fiind eterminata si de dificila predictibilitate a activitatii chiriasilor.

Chiriile, tot in scadere

In 2009 piata spatiilor de birouri continua trendul scaderii chiriilor inregistrat in 2008 pe fondul diminuarii accentuate a cererii si cresterii numarului de spatii disponibile. Scaderea nivelului chiriilor cu aproximativ 5-10% a fost inregistrata pentru toate tipurile de cladiri de birouri si in toate zonele orasului.

In T1 din 2009 nivelul mediu al chiriilor pentru birourile de clasa A din zonele centrale a variat intre 20-21 Euro/mp/luna, in timp ce pentru cladirile clasa B din zonele atractive chiria variaza intre 14-16 Euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B aflate in zonele secundare chiriile se situeaza intre 12-15 Euro/mp/luna, iar in zonele periferice chiria fluctueaza intre 9-11 Euro/mp/luna.

Taxele pentru servicii au ramas stabile, acestea fluctuand intre 3,5-4,0 Euro/mp/luna pana la 4,5 Euro/mp/luna pentru contractele de tip “triple net lease”, in timp ce pentru cladirile de clasa B acestea au fluctuat intre Euro 2,5-3,5/mp/luna.

In zona centrala chiria locurilor de parcare a fost cuprinsa intre Euro 100-130/loc/luna pentru parcarea subterana, in timp ce in zonele noncentrale nivelul chiriei a variat intre Euro 90-100/loc/luna (parcare subterana) si Euro 60-80/loc/luna pentru parcarile de suprafata.

"Scaderea cererii si finalizarea in 2009 a 400.000 mp birouri (suprafata construita) vor mentine presiunea asupra chiriilor in sensul scaderii acestora, insa datorita rezistentei proprietarilor si apropierii de limita rentabilitatii investitiei lor, ritmul si procentul de diminuare vor fi mai scazute comparativ cu 2008", se mai arata in studiul BNP Paribas Real Estate.

Despre autor:

Abonează-te pe

Te-ar putea interesa si:

In lipsa unui acord scris din partea Internet Corp, puteti prelua maxim 500 de caractere din acest articol daca precizati sursa si daca inserati vizibil linkul articolului.