Cum arata piata imobiliara din Romania, dupa 7 ani de "Prima Casa"

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitata pentru apartamentele (noi si vechi) disponibile spre vanzare la nivel national a scazut cu 41% in primul (aproximativ un) an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru patrat util in momentul de varf al pietei (martie 2008) pana la 1.211 euro pe metru patrat inainte de intrarea in vigoare a initiativei guvernamentale (mai 2009). Ulterior, in perioada 2009-2014, pretentiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% fata de valoarea maxima atinsa inainte de criza, ajungand pana la un nivel minim de putin sub 900 de euro pe metru patrat.

In acest rastimp, suma de 60.000 de euro a devenit un adevarat etalon de pret (la inceput mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai cautate tipuri de locuinte, respectiv apartamentele cu doua si trei camere. Tonul „alinierii” a fost dat de proprietarii din piata veche, dupa care au urmat si vanzatorii de locuinte noi, odata cu demararea unor noi dezvoltari rezidentiale.

In orasele secundare ale tarii, piata a atins pragul de jos la jumatatea anului 2014 – din luna iunie, locuintele din Brasov, Cluj-Napoca, Timisoara si Constanta au inceput sa recupereze din declinul inceput in 2008. In Capitala, pretentiile vanzatorilor au continuat sa scada timp de inca 12 luni, pana in iunie 2015, dupa care au intrat pe un curs usor ascendent. Acest decalaj este responsabil, partial, de faptul ca, de anul trecut, orasul cu cele mai mari preturi la apartamente nu este Bucurestiul (unde Indicele Imobiliare.ro se situeaza in prezent la o valoare de 1.104 euro pe metru patrat), ci Clujul (cu o medie de 1.197 de euro pe metru patrat).

In ultimii opt ani, structura cererii de locuinte a suferit mutatii importante pornind de la factorul pret. Potrivit datelor Imobiliare.ro, in 2008, 70% dintre cumparatorii de apartamente erau interesati de proprietati mai scumpe de 100.000 de euro (de notat este ca, la vremea aceea, apartamentele cu trei si, in Capitala, chiar doua camere se situau, de regula, peste acest prag, atat pe piata veche, cat si pe cea noua). Pe de alta parte, 9% dintre clienti aveau un buget cuprins intre 80.000 si 100.000 de euro, 10% s-ar fi incadrat intre 60.000 si 80.000 de euro, iar 11% ar fi platit pana la 60.000 de euro pentru o locuinta, se arata in comunicatul de presa emis de Imobiliare.ro.

Cu totul altfel stau lucrurile la nivelul anului 2016. Acum, cea mai mare parte a cererii (49%) este concentrata asupra proprietatilor de pana la 60.000 de euro, in vreme ce ponderea cumparatorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scazut drastic, pana la 18% din total. In intervalul de pret 60.000-80.000 euro s-ar incadra 21% dintre clienti, iar 13% si-ar permite o casa de 80.000-100.000 de euro.

Pentru a raspunde noilor cerinte de pret ale pietei, dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale s-au vazut nevoiti sa-si reconfigureze produsele – atat in ceea ce priveste numarul de camere, cat si suprafetele alocate. Astfel, din stocul locativ construit intre anii 2000 si 2008, o cota de 37,9% era reprezentata de locuinte cu trei camere, aceasta categorie fiind urmata de unitatile cu doua (33,6%), cu patru camere si mai mult (15,3%) si, in fine, de garsoniere (13,2% din total). Raportandu-ne la ce s-a construit intre 2012 si 2016 insa, cele mai numeroase sunt apartamentele cu doua camere (48,3%), urmate la o distanta importanta de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) si de unitatile cu patru camere si mai mult (7%).

Tendinta de a dezvolta apartamente cu mai putine camere a fost dublata de o diminuare a suprafetelor aferente diferitelor categorii de locuinte. Astfel, suprafata medie unei garsoniere a scazut de la 45 de metri patrati (in 2000-2008) la 36 de metri patrati (in 2012-2016), un apartament cu doua camere are acum circa 55 de metri patrati (fata de 74 de metri patrati), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri patrati (de la 105 metri patrati), iar unul cu patru camere si mai mult la 115 metri patrati (fata de 125 de metri patrati).