Cum a influentat criza piata hoteliera?

Criza rezidentiala din Spania, Irlanda si Marea Britanie a debutat brusc si pietele imobiliare au cunoscut ajustari semnificative ale valorilor, agravate de criza financiara. Proiectele de constructii au fost stopate temporar sau amanate ca urmare a lipsei finantarii, a costurilor ridicate de constructie si scaderii cererii.

"Se estimeaza ca pe parcursul lui 2009 investitiile in constructii se vor reduce cu aproximativ 10% sau chiar mai mult, in special in Irlanda si Spania, in timp ce in Franta si Marea Britanie scaderea va fi de 5%. Preturile proprietatilor imobiliare vor scadea in continuare in 2009, iar investitorii privati ce detin fonduri proprii si fondurile oportuniste vor cauta oportunitati de investitii", se arata in studiul realizat de BNP Paribas Real Estate.

In turism cererea este strans legata de situatia economica generala din tara de origine. Astfel, pe masura ce creditele devin inaccesibile si lipsesc lichiditatile, creste somajul si companiile sunt mai precaute, ceea ce determina modificarea situatiei generale a calatoriilor si turismului.

In comparatie cu toate celelalte regiuni al globului, in Europa s-a inregistrat cel mai scazut volum de turisti straini. Rata de crestere a sosirilor, de 4%, inregistrata intre 1995-2007 s-a diminuat la jumatatea lui 2008 si a inceput sa scada semnificativ la sfarsitul anului.

Ratele de ocupare au scazut in fiecare din cele 5 piete europene, ca urmare a cererii in scadere, dar efectul asupra Venitului pe Camera Disponibila (RevPAR) a fost absorbit in Germania si Franta de cresterea Ratei Medii Zilnice (ADR). Destinatiile interne ar putea fi avantajate de aceasta situatie. Cererea s-ar putea reorienta de la calatoriile pe distante lungi la cele pe distante scurte, iar vacantele ar putea fi petrecute tot mai des in tara de origine. Cererea pentru turism ar putea deveni tot mai polarizata, fiind dominata de destinatiile de lux si cele pentru buget redus. 2009 va fi un an dificil pentru turism, dar exista si oportunitati pentru hotelieri, prin promovarea destinatiilor interne.

In ceea ce priveste investitiile in hoteluri, acestea au scazut de la 18 miliarde euro in 2007 pana la 11 miliarde euro in 2008. Exista posibilitatea inregistrarii de cresteri pe segmentele hotelurilor cu buget redus si destinate sederilor prelungite. Pot aparea oportunitati ca urmare a lipsei acestui tip de oferta pe anumite piete si precautiei tot mai accentuate a clientilor. Totusi, in 2009 planurile de dezvoltare ale unora dintre operatori ar putea fi reduse, ceea ce se va reflecta in stoparea constructiei unor proiecte noi.

Potrivit studiului, piata tranzactiilor din Marea Britanie a generat cel mai mare volum al investitiilor, fiind urmata de Franta si Germania. Scaderi drastice de pana la 50% ale volumului de investitii au fost inregistrate in Spania si Italia, reflectand dificultatile financiare ale investitorilor interni, care sunt majoritari pe ambele piete.

Iata ce s-a intamplat in 2008 pe pietele a cinci tari din Uniunea Europeana:


Franta

• Industria turismului franceza a inceput sa resimta criza prin luna august a anului trecut, cand turistii asiatici si americani (25% din volumul total al turistilor care vin in Franta) au renuntat la calatoriile in Europa datorita ratelor de schimb nationale nevaforabile fata de euro. Totodata, tendinta de scadere a numarului de turisti a fost stimulata de si lipsa unor evenimente importante.

• Investitiile din piata turismului francez s-au redus aproape la jumatate (1,9 miliarde euro), cea mai importanta tranzactie de portofoliu din 2008 fiind vanzarea de tip sale-leaseback a hotelului Belambara catre Vivapierre, pentru 125 milioane Euro.

• O serie de inaugurari de hoteluri au avut sau vor avea loc pe tot parcursul lui 2009, precum deschiderea Hotelului Renaissance Arc de Triomphe (118 camere), cea a Hotelului Shangri-La (118 camere, Paris) sau a Hotelului NH Saint-Exupery (250 camere, Lyon).

Germania

• Industria turismului germana a scazut pentru prima data imediat dupa evenimentele de la 11 septembrie 2009, pentru ca la Campionatul Mondial de Fotbal din 2006, aceasta sa-si revina. Evolutia crescatoare a fost mentinuta pana in 2008, cand din pricina crizei, turistii din SUA, Japonia, Marea Britanie sau Rusia au renuntat la a mai calatori in Germania cu toate ca preturile din multe hoteluri sunt reduse.

• Volumul investitiilor in turism din Germania a fost unul crescator in ultimii cinci ani, inregistrandu-se investitii de 2,3 miliarde euro in 2006 si 2007, si numai 0,99 miliarde euro in 2008. Cele mai multe tranzactii a fost inregistrate in Berlin (35%), una dintre cele mai importante tranzactii din piata germana, fiind cumpararea hotelului Radisson SAS din Hamburg de catre Azure Property cu 64,5 milioane Euro.

• In prezent in Germania exista aproximativ 400 de proiecte de constructie sau renovare de hoteluri, care vor adauga 66.000 de camere la oferta totala in urmatorii 5 ani. 65% din aceste proiecte sunt hoteluri de 4 si 5 stele, precum Andel’s Hotel din Berlin (4*, 557 camere) sau Hotelul Budersand Golf & Spa Sylt (5*, 79 camere) care vor fi inaugurate in 2009.

Italia

• In 2008, industria turismului italia a inregistrat o scadere a numarului de turisti straini ca urmare a reducerii sosirilor din Statele Unite si Marea Britanie, doua din cele mai importante cinci piete generatoare de turisti, celelalte trei fiind Germania, Franta si Austria. Jumatate din numarul total al camerelor de hotel din Italia sunt clasate cu 3 stele, iar 25% din acestea sunt de 4 stele.

• Tranzactiile de investitii cu hoteluri din Italia tind sa fie incheiate de investitorii locali, atat individuali, cat si institutionali. Piata este dominata de afaceri familiale, fapt care duce la o oferta redusa de hoteluri potrivite pentru investitii. Tranzactiile incheiate in 2008 au scazut fata de 2007 la aproape jumatate, orasele cu cele mai multe tranzactii fiind: Roma, Florenta, Venetia si Milano.

• Piata italiana a investitiilor este dinamica si deschisa la noi concepte, astfel incat la Milano este programata deschiderea in 2010 a primului hotel Armani, un hotel boutique de design care va avea 95 de camere. La inceputul lui 2009 a fost inaugurat Town House Galleria, primul hotel de sapte stele din Milano, apartinand retelei elvetiene Planhotels.

Marea Britanie

• In ultimii ani numarul turistilor a crescut, principalele tari de provenienta fiind Statele Unite, Franta, Germania, Irlanda si Spania. Insa cum acestea au fost si primele tari afectate de recesiune, devalorizarea lirei sterline fata de euro nu a mai stimulat locuitorii acestor tari sa viziteze Regatul Unit, iar in 2008, industria tursimului din Marea Britanie a inregistrat o scadere semnificativa.

• Pentru 2008 au fost atinse in Regatul Unit, tranzactii de doar 2,1 miliarde Euro, cei mai activi cumparatori fiind investitorii privati, fondurile de proprietati, operatorii si companiile imobiliare de investitii. 75% din volumul investitiilor cu proprietati individuale s-au incheiat in Londra, in timp ce un numar mare de tranzactii de dimensiuni mai mici s-a realizat in Scotia si zona de nord-vest a Angliei.

• In ciuda problemelor de pe piata hotelurilor, exista mai multe proiecte programate pentru finalizare in 2009. Printre acestea, Apex London Wall Hotel este propus spre livrare in aceasta vara in districtul financiar al orasului.

Spania

• In Spania 2008 a fost un an al schimbarii, cand industria turismului, cea care aduce 11% la produsul intern brut al tarii, a scazut, dupa o crestere de zece ani. Cele mai importante tari de provenienta a turistilor au fost Marea Britanie, Germania si Franta. Pe parcursul anului 2008 a scazut numarul sosirilor din toate sursele, atat nationale cat si internationale, exceptie facand turistii din Germania.

• Hotelurile isi schimba in continuare proprietarii, dar la nivel general de piata scade volumul investitiilor si creste numarul contractelor de inchiriere si management. Pe parcursul anului 2008 volumul total al investitiilor s-a redus la jumatate, ajungand la aproximativ 600 milioane Euro. Scaderea s-a datorat accesului dificil la finantare si dezechilibrului dintre cerere si oferta. Una dintre cele mai importante tranzactii din 2008 au fost vanzarea de catre Sol Melia a hotelului Sky Barcelona pentru 103 milioane Euro.

• Dezvoltarea de hoteluri este un sector dinamic in Spania, printre diversele tipuri de proiecte initiate se afla Hotel W Barcelona, cu 473 camere inaugurate in martie 2009. Segmentul hotelurilor pentru buget redus este in crestere si este estimata deschiderea a 50 de astfel de noi proiecte pana in 2011.

Compania de consultanta imobiliara BNP Paribas Real Estate este prezenta in 25 de tari, inclusiv prin aliantele sale (parteneriate comerciale cu Austria, Canada, Cipru, Statele Unite, Grecia, Irlanda de Nord, Japonia, Olanda, Polonia, Portugalia, Rusia si Ucraina), avand 125 birouri la nivel mondial.

---

Despre autor: