Bucuresti: Rata de ocupare pe piata spatiilor birouri, in scadere cu o treime

Chiriile pentru birourile de clasa A au inceput sa scada in toate orasele Europene in primul trimestru al acestui an, aceasta tendinta manifestandu-se pentru prima data in zona centrala a Londrei, in trimestrul 3 din 2008. Proprietarii au realizat ca nivelul din 2008 al chiriilor nu mai este sustenabil in conditiile economice actuale. Pentru a nu ramane cu spatiile neocupate si pentru a evita relocarea actualilor chiriasi, acestia au inceput sa accepte chirii mai mici si sa ofere diverse stimulente.

Ratele de neocupare au continuat sa creasca in numeroase orase europene. Pentru spatiile aflate in constructie ritmul lucrarilor a incetinit, dezvoltatorii incercand sa reduca numarul proiectelor noi livrate pe piata pentru a evita o crestere semnificativa a ofertei.

Scade semnificativ suprafata inchiriata

In cele 19 orase europene analizate de specialistii BNP Paribas Real Estate in primul trimestru al anului 2009 suprafata totala inchiriata a reprezentat 1,3 milioane mp. Acest nivel reprezinta o scadere cu 33% comparativ cu trimestrul 4 din 2008 si cu 37% fata de trimestrul 1 din 2008. La nivel anual situatia pare mai putin dramatica, insa subliniaza o scadere generala a tranzactiilor de inchiriere pe piata europeana a birourilor.

Rata de ocupare a scazut pe pietele europene comparativ cu trimestrul 4 din 2008 si cu primul trimestru al aceluiasi an, in special in Barcelona (-68%), Madrid (-65%) si Bruxelles (-60%). Zona centrala a Parisului pare sa reziste mai bine, cu o scadere de numai 16%. Tranzactiile cu suprafete de mari dimensiuni au devenit foarte rare pe toate pietele. Situatia economica actuala le confera companiilor o pozitie mai avantajoasa in renegocierea contractelor cu proprietarii care se tem sa ramana cu birourile neocupate. Acest fenomen va continua si in lunile urmatoare si e posibil sa limiteze numarul relocarilor, deci si al suprafetei ocupate.

• Aceasta situatie nu este valabila pentru Frankfurt, unde tranzactia de 72.000 mp incheiata de Deutsche Bahn a dus la cresterea cu 29% a suprafetei ocupate in comparatie cu trimestrul 1 din 2008. Acesta este singurul oras din Europa care a inregistrat o crestere a ratei de ocupare. In celelalte orase germane care in 2008 pareau sa reziste mai bine crizei se inregistreaza scaderi in prezent. In special in orasul Munchen suprafata ocupata a scazut cu 46% comparativ cu trimestrul 1 din 2008 si cu 27% fata de trimestrul 4 din 2008. Per ansamblu, in orasele germane suprafata totala ocupata a scazut cu peste 25%.
• Tranzactiile din zona centrala a Londrei au scazut cu 27% fata de ultimul trimestru al anului 2008 si cu 38% comparativ cu primele trei luni ale aceluiasi an. Cele mai mai afectate piete sunt Dockland, unde au fost ocupati doar 5.000 mp de birouri si West End, unde s-a inregistrat cel mai scazut nivel din ultimii sase ani. In contrast, in Midtown suprafata de birouri ocupata a crescut datorita catorva tranzactii de mici dimensiuni.
• In Milano activitatea de inchiriere a inceput sa scada din trimestrul 1 al anului trecut. Suprafata totala ocupata a scazut cu 28%. Contextul economic actual ii determina pe dezvoltatori sa isi stopeze temporar proiectele, in special in zona centrala dedicata afacerilor.
• In Madrid, dupa o scadere cu inca 42%, gradul de ocupare a atins cel mai scazut nivel din 2000 pana in prezent. Cele mai importante tranzactii au fost incheiate de companiile care isi reorganizeaza spatiul de birouri pentru reducerea costurilor. In 2008 Barcelona a parut sa reziste mai bine, insa in primul trimestru al acestui an situatia s-a schimbat si aici.
• In zona centrala a Parisului scaderea ratei de ocupare afecteaza cel mai mult zona centrala de afaceri. Aceasta este cea mai scumpa zona de birouri, iar chiriasii sunt foarte afectati de criza. Per ansamblu, tranzactiile cu suprafete medii si mici au scazut semnificativ, nefiind compensate prin tranzactii de mari dimensiuni.
• In Bucuresti pe piata spatiilor birouri rata de ocupare a inregistrat o scadere cu 31% comparativ cu trimestrul 4 din 2008 si trimestul 1 al aceluiasi an. Majoritatea tranzactiilor se incheie acum in cladiri de clasa B situate in zona de nord a orasului.
• In Bruxelles rata de ocupare s-a prabusit cu mai mult de 55% comparativ cu trimestrele 1 si 4 din 2008. Toate zonele au fost afecate, cu exceptia celei de sud-vest. In districtul Leopold, care era de obicei una dintre cele mai active zone, suprafata ocupata a scazut dramatic, ca urmare a scaderii cererii companiilor din sectorul public.
• In Valea Tamisei rata de ocupare a scazut semnificativ in primul trimestru, ca urmare a lipsei birourilor de clasa A si a reticentei companiilor in scaderea standardului de calitate al spatiilor ocupate.

Creste oferta pe aproape toate pietele

In prezent piata europeana a birourilor inregistreaza un exces de oferta. La nivelul tuturor celor 19 orase europene monitorizate rata de ocupare a spatiilor de birouri a scazut cu 22% pe parcursul unui an, in timp ce oferta de spatii a crescut cu 10%. In orasele europene activitatea de inchiriere continua sa scada. Companiile se relocheaza, rezultand cresterea ofertei de spatii disponibile. Totodata, nu toate proiectele aflate in constructia au fost amanate, cele care continua contribuind la cresterea ofertei de spatii noi. Astfel, pe pietele europene se inregistreaza o crestere generala a ofertei de birouri. Singurele exceptii sunt Koln si Barcelona, unde ratele de ocupare au crescut usor.

• In Bucuresti, unde situatia a fost mai buna in 2008, rata de neocupare a crescut semnificativ, cu 1,5 puncte procentuale, acest fapt datorandu-se in principal finalizarii de noi proiecte si scaderii cererii.
• In Madrid rata de neocupare se apropie de 10%, chiar daca au fost finalizate numai trei cladiri noi. Oferta a crescut atat in centru cat si in zonele secundare, companiile continuand sa elibereze spatii ce devin disponibile.
• In zona centrala a Londrei oferta a crescut cu 13% fata de trimestrul 4 din 2008 si cu 66% fata de trimestrul 1 din 2008. Toate segmentele au fost afectate, insa in special West End-ul, unde finalizarea a doua proiecte noi pentru care nu au fost realizate pre-inchirieri a determinat cresterea ofertei.
• O situatie similara se inregistreaza in centrul Parisului, unde rata de neocupare a crescut pe toate segmentele, cu exceptia zonei La Defense. Oferta a fost alimentata in zona centrala de relocarea companiilor, iar in zonele periferice de finalizarea unor proiecte noi ce au fost lansate in perioada cand situatia de pe piata era favorabila.

O scadere generala a chiriilor pentru birourile de clasa A

Scaderea activitatii de inchiriere si cresterea ofertei disponibile au avut ca rezultat o scadere generala a chiriilor pentru birourile de calitate, in aproape toate orasele din Europa. Proprietarii au incercat sa evite aceasta situatie prin oferirea unor stimulente precum perioade de scutire de la plata chiriei, insa acestea nu au fost suficiente. Chiriasii au fost incurajati de teama investitorilor de a ramane cu cladirile neocupate, incercand sa utilizeze aceasta perspectiva in propriul avantaj si adoptand o pozitie intransigenta in cadrul renegocierilor. Rezultatul este reducerea chiriilor solicitate, perioade mai lungi de scutire de la plata chiriilor si in unele cazuri chiar stimulente financiare pentru securizarea inchirierii spatiului.

In mod similar, nivelul mediu al chiriilor in zonele centrale de afaceri a scazut in trimestrul 1 din 2009, fiind de subliniat faptul ca initial in unele orase criza a afectat suburbiile, iar in prezent sunt atinse si zonele de afaceri.

• In centrul Londrei chiriile pentru spatiile de clasa A au scazut cu 15% comparativ cu trimestrul 4 din 2008. Chiriile scad in toate zonele, insa West End este zona cea mai afectata. Proiectul finalizat recent pe Savile Row nr. 23 va reflecta evolutia pentru spatiile nou finalizate.
• In unele orase ca Paris (zona centrala) si Milano, nu s-a inregistrat nici o tranzactie pe parcursul primului trimestru din 2009. Totusi, situatia actuala a pietei ne determina sa estimama o scadere a chiriilor cu 13 %, respectiv 5%.
• In Dublin chiriile scad vertiginos ca urmare a crizei economice generale si a cererii scazute, in special pentru proiectele de birouri amplasate in zone periferice.
• In orasele germane chiriile au inceput sa scada. Exceptia este orasul Koln, unde chiriile se mentin inca la un nivel relativ stabil. Aici oferta nu a crescut, fiind finalizate doar foarte putine proiecte.

---

Despre autor: