Noul trend in investitiile de real-estate: constructiile off-plan

Ca Romania atrage din plin atentia investitorilor, straini sau nu, pe sectorul de real-estate, fie vorba aici de rezidentiale, terenuri sau proiecte de birouri, este deja un fapt cat se poate de cunoscut. Ceea ce poate reprezenta insa o noutate este modalitatea folosita de numerosi jucatori din piata pentru a-si maximiza profiturile, acestia alegand in repetate randuri in ultimul timp sa-si plaseze capitalul in proiecte aflate in constructie, sau in asa-numitele proiecte off-plan.

Practic, "rezervand" diverse proprietati aflate inca in etapele primare de dezvoltare, investitorul participa la costurile de derulare a constructiei acestora, desigur, in schimbul unor avantaje demne de luat in seama, principalul astfel de beneficiu fiind reprezentat de profitul extrem de ridicat in comparatie cu investitia facuta initial.

Principalul avantaj - preturile mici, adesea sub nivelul pietei

Posibilitatea de a investi in proiecte off-plan, din ce in ce mai profitabila in tari ca Romania, Turcia si Bulgaria, este de obicei pusa in practica, potrivit site-ului www.romaniareport.com, prin implicarea unor firme reprezentante care supravegheaza dezvoltarea proiectelor in cauza pas cu pas, in beneficiul investitorilor, furnizand in acelasi timp si diverse servicii complementare, cum ar fi asistenta in ipotecare si managementul proprietatii, odata cu finalizarea constructiilor.

Motivul pentru care investitiile in proiecte aflate inca in constructie prezinta o rata a profitabilitatii atat de ridicata rezida in faptul ca investitorul nu trebuie sa achite decat 30-40% din pretul final de achizitie si adesea nimic altceva pana la finalizarea proprietatii, in timp ce restul sumei poate fi suportat printr-o ipoteca de 60-70% - unele proiecte off-plan au un sistem de plata esalonat, in 3 sau 4 etape.

Alaturi de preturile mai mici decat nivelul pietei, un alt avantaj al investitorului in proprietati off-plan este reprezentat de faptul ca exista o posibilitate mai mare de a achizitiona cele mai bune imobile (penthouse-uri, apartamentele de la parter cu gradini proprii etc.), in contextul in care acestea se vand intotdeauna primele, bineinteles, si la preturi pe masura. Poate fi de asemenea evitata cresterea preturilor pe parcursul dezvoltarii proiectului, de vreme ce, odata cu finalizarea unui apartament, cumparatorii isi pot forma o parere mai obiectiva despre cum va arata cladirea in final, fapt pentru care "asteptarile" developerilor cresc.

Vanzarile off-plan, minimalizarea riscului developerului

Dincolo de avantajele evidente de care se poate bucura investitorul in urma unor astfel de tranzactii, nu sunt deloc de neglijat nici beneficiile developerului proiectului respectiv.

Astfel, constructorii sunt in general cat se poate de dispusi sa vanda cat mai multe dintre proprietatile pe care le realizeaza, in primul rand pentru a minimaliza riscul pe care si-l asuma in dezvoltarea planurilor, la care se adauga, in al doilea rand, posibilitatea de a obtine dobanzi mai mici la imprumuturile acordate de diverse banci si investitori. Pentru a vinde proprietati in etapa initiala de dezvoltare, preturile sunt in general foarte mici, ca urmare a faptului ca exista destul de putine garantii obiective pe care constructorul le poate oferi cumparatorului, dincolo de o macheta bine realizata si o fundatie solida a cladirii.

Un alt mare avantaj pentru investitorii in proiecte off-plan poate fi obtinut prin vanzarea proprietatii respective inainte de finalizarea constructiilor, ceea ce va duce, in acest caz, la o evitare a taxelor pe profiturile realizate in urma investitiilor, chiar daca acestea pot fi considerabil de mari - acesta fiind un "truc" extrem de eficient in incercarea de maximizare a profitului. In functie de interesele sale, investitorul poate decide sa pastreze proprietatea chiar si dupa finalizarea constructiei, beneficiind astfel de cresterea valorii constructiei de-a lungul timpului, ce vine sa compenseze pierderile cauzate de achitarea taxelor aferente profiturilor obtinute. De asemenea, un alt plus este reprezentat de faptul ca in Romania este posibil sa cumperi un apartament fara TVA, in conditiile in care infiintezi mai intai o firma.

Profiturile mari - "o invarteala" nelipsita de riscuri

Bineinteles, ca si in alte tipuri de tranzactii imobiliare, riscurile investitiilor in proiecte off-plan sunt pe masura ratei profitabilitatii generate de acestea, adica destul de mari. Astfel, cu cat investitorul se implica mai devreme in proiect, cu atat mai mare este riscul pe care si-l asuma, ca urmare a faptului ca nu are niciun control asupra produsului finit. Cel mai semnificativ risc pe care si-l asuma consta in posibilitatea de a achizitiona o parte a unei proprietati care, din diverse motive, nu ajunge sa fie finalizata. Cea mai buna modalitate de a evita aceasta situatie este de a face afaceri cu un vanzator reputat in domeniu, alaturi de un developer cu o experienta similara.
De asemenea, relatiile apropiate ale diversilor developeri cu bancile reprezinta un punct in plus pentru credibilitatea unui proiect aflat in dezvoltare.

Desi aceasta modalitate de maximizare a profiturilor in investitii imobiliare se bucura de un real succes in randul jucatorilor de pe piata romaneasca de real-estate, ea se loveste insa de criticile specialistilor din domeniu. Astfel, Artur Silvestri, analist al pietei din tara noastra, este de parere ca acest nou trend "nu e o investitie imobiliara, ci o invarteala", "o evaziune fiscala legiferata", ca urmare a faptului ca, in Romania, la fel ca si in Turcia, "controlul de stat asupra investitiilor este mizerabil". Acesta este de parere ca "ideea ca noi il incurajam pe om sa investeasca in orice conditii este gresita", adaugand ca "asa-zisul investitor trebuie sa fie obisnuit sa fie investitor", si nu sa opereze afaceri de o transparenta indoielnica, prin "trucuri" oarecum la limita legii.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe