'DAE' pentru locuinte noi

Un concediu scump si nereusit poate fi sters din memorie anul urmator, cand vei fi mai atent sa alegi oferta potrivita gusturilor tale. Nu poti sa te descotorosesti insa de un apartament la fel de usor ca de amintirile unei vacante dezastruoase, mai ales daca ai de platit rate timp de 25 de ani. Pentru majoritatea romanilor, cumpararea unei locuinte reprezinta cea mai importanta cheltuiala din viata, iar acest subiect trebuie tratat cu maximum de atentie.

Daca veniturile actuale si cele previzionate iti confera o doza de siguranta cu privire la viitor, iar hotararea de a cumpara o locuinta noua este ca si luata, e cazul sa incepi studiul ofertelor de locuinte. Primii pasi recomandati de toti consilierii imobiliari se refera la verificarea firmei constructoare. Daca are experienta, cata si ce referinte poseda. O vizita la unul dintre proiectele deja finalizate nu strica. Daca developerul este la primul proiect, trebuie sa i se acorde prezumtia de calitate, dar si mai multa grija in studierea ofertei comerciale, deoarece incepatorii fara experienta au si costuri de administrare mai mari. Pe de alta parte, tocmai pentru ca sunt la primul proiect, firmele respective pot avea preturi promotionale, mai mici fata de competitori.

Capcane si migrene

Daca ai curiozitatea sa te uiti prin ofertele de locuinte construite de catre developeri vei constata lesne ca in multe cazuri preturile indicate nu au nicio mentiune privind TVA-ul, ceea ce in mod logic duce la concluzia ca firmele ofertante au avut grija sa includa in pret si taxa pe valoarea adaugata. De cele mai multe ori insa, fata clientului paleste la auzul anuntului "stiti, pretul nu include TVA". Daca locuinta ar fi echivalentul in bani al unui produs cumparat la alimentara din colt, probabil ca majoritatea ar trece cu vederea aceasta remarca. Din pacate, la valori de zeci de mii sau chiar peste o suta de mii de euro, un plus de 19% e o surpriza "consistenta". Este una dintre situatiile clasice in care socoteala de-acasa nu se potriveste cu aceea din targ.

Surse din piata spun ca nedeclararea in oferta initiala a TVA-ului este o practica izvorata din dorinta de a crea iluzia unui pret competitiv.

Nu doar TVA-ul nedeclarat poate reprezenta insa cauza unor dureri de cap. Lista poate continua cu cota indiviza, garaj supra sau subteran, gradina etc. Toate acestea pot reprezenta costuri obligatorii care pot salta semnificativ pretul final cu pana la 20.000 de euro. Un alt motiv de crestere a pretului fata de cota afisata initial este etajul, avand in vedere faptul ca de obicei se practica un adaos de 2% pentru fiecare etaj.

Teoretic, pretul ofertat de catre developer trebuie sa includa, pe langa costul locuintei propriu-zise, si pe cele aferente zonelor comune si a utilitatilor. Cu cat spatiile si dotarile sunt mai mari, cu atat creste si pretul platit de catre client. Totodata, trebuie remarcat ca din cauza cererii, care in mod constant depaseste oferta, developerii nu-si pun prea multe probleme in legatura cu minimizarea costurilor. In cazul in care avem doua oferte similare ca pret si locatie, dar diferite ca grad de confort, dotari si facilitati, inseamna ca fie una dintre cele doua implica costuri de administrare mult prea mari, fie marja de profit pe care si-a luat-o developerul este uriasa.

Subiectul costurilor ascunse a devenit destul de sensibil pentru agentii de vanzari angajati de catre developeri. Putini dintre agenti au avut curajul sa recunoasca existenta unor costuri ascunse si mai putine agentii opereaza cu preturi fixe. Anca Munteanu, director marketing al Domina Imobiliare din Bucuresti, firma care are in portofoliu ansamblul rezidential Noor din zona Diham (Titan), ne-a declarat ca opereaza un pret fix, de 990 euro/mp, care include TVA si toate celelalte costuri "adiacente" proiectului. "Insist asupa faptului ca pretul trecut in precontract nu mai poate fi majorat indiferent de forta invocata", adauga Munteanu.

Detalii contractuale

Desi se spune ca, daca dai un ban, face, niciun om nu este ferit de greseala si nicio lucrare de constructii de eroare. De aceea, in afara de clauzele referitoare la pret, cumparatorul trebuie sa se asigure ca in contract figureaza si referiri la garantia calitatii.

De regula, se acorda 10 ani garantie pentru toata partea de instalatii si 50 de ani pentru structura imobilului. Aceste clauze nu sunt deloc de neglijat deoarece reprezinta o asigurare in privinta oricarui eveniment neplacut care ar putea sa se produca dupa ce clientul a cumparat locuinta si cand, practica arata, constructorul se spala pe maini. Alta capcana, dar cu efect intarziat, care scumpeste intretinerea locuintei este practica impunerii sau "recomandarii" firmelor prestatoare de diverse servicii in noul ansamblu rezidential.

In ultimii ani, afacerile care vizeaza administrarea ansamblurilor rezidentiale au crescut concomitent cu expansiunea teritoriala a cartierelor de vile. Nu de putine ori, dimensiunea cartierului sau relativa distanta fata de oras si serviciile urbane de salubrizare, intretinerea strazilor etc. justifica angajarea unei companii care sa faca toata munca edilitara in cartier. Reprezentantul unei firme care dezvolta un cartier de vile in nordul orasului spune ca va evita sa-l dea in administrarea altei societati: "Noi vom dezvolta si gestiona proiectul, iar la finalizarea cartierului vom permite proprietarilor sa devina asociati ai firmei care administreaza partile comune". Insa in cazul ansamblurilor dezvoltate in cartierele de blocuri ale Capitalei, infiintarea unei entitati comerciale care sa gestioneze pe viitor buna functionare si intretinere a spatiilor comune devine un lux nenecesar.

Cu toate acestea, paleta serviciilor acordate intr-un astfel de ansamblu poate fi variata si depinde de gradul de confort pe care developerul pretinde ca vrea sa-l asigure: peisagistica, paza si protectie, intretinerea spatiilor comune, plata facturilor catre furnizorii de utilitati etc. Toate aceste servicii pot costa mult mai mult daca selectia companiei care administreaza ansamblul se face prin "recomandare" obligatorie. In plus, mai sunt si alte cheltuieli care nu se justifica la un ansamblu de blocuri. Spre exemplu, camerele de supravegheat. Desi dau bine in reclama proiectului, sunt considerate de multi extravagante inutile, care scumpesc produsul.

In ceea ce priveste firmele prestatoare de servicii, de regula acestea provin din acelasi grup din care face parte si developerul si nu au alta activitate decat cea contractata in cartierul dezvoltat de firma-mama. De cele mai multe ori, daca proprietarii nu infiinteaza o asociatie, firmele respective preiau, contra cost, indatoririle pe care le-ar fi avut in mod normal asociatia de proprietari. "Stapanirea" acestor firme poate fi impusa de catre developer si prin contract, de aceea trebuie mare grija la semnarea acestuia.

Preturi la prima vedere

Edenia va fi un ansamblu de sapte blocuri cu 800 de apartamente, construit in cartierul Titan, zona Codrii Neamtului. In primele oferte, cea mai mica locuinta (o garsoniera de 51 mp) putea fi achizitionata incepand de la 40.000 de euro. Preturile cresc in functie de tipul si suprafata locuintei si ajung pana la 200.000 de euro.

Planorama este un complex de apartamente situat in zona Doamna Ghica, care ofera locuinte cu preturi de baza plecand de la 44.000 de euro (42 mp suprafata construita, 66.629 euro - 64 mp s.c.) si ajung la 87.883 euro pentru un apartament de 83,5 mp.
Noor Residence, ansamblu situat in zona Diham din Titan, ofera apartamente la pret fix - 990 euro/mp. Reprezentantii Domina Imobiliare, firma care oferteaza locuintele din Noor, sustin ca pana in prezent au fost contractate circa 50% din apartamente.

West Park Militari se afla in cartierul Militari din sectorul 6 al Capitalei. Aici preturile variaza nu doar in functie de suprafata si tip, ci si de etajul la care se afla locuinta. Un apartament de 90 mp suprafata utila, la primele doua etaje, costa putin peste 116.000 de euro. Locuintele de la urmatoarele doua etaje sunt mai scumpe cu cateva mii de euro. Un apartament tip Penthouse (160 mp suprafata utila) costa aproape 297.000 de euro.

City Center Residence, amplasat intre Parcul Carol si Palatul Parlamentului, reprezinta un ansamblu de sase blocuri cu S+P+4E+2E retrase. Cele sase blocuri vor contine 104 apartamente, dintre care 22 au fost deja rezervate. Suprafetele locuintelor (de la garsoniere la cinci camere) variaza intre 52 mp si 220 mp, iar preturile sunt cuprinse intre 125.000 de euro si o jumatate de milion de euro.

Central Park va dispune de 454 de apartamente in trei blocuri tip P+10 sau P+11, localizate in zona Stefan cel Mare/Barbu Vacarescu. Preturile variaza intre 136.000 de euro (doua camere, suprafata utila 122 mp) si cel mult 356.000 de euro (duplex cu terasa).

Asmita Gardens este un complex de sapte blocuri care vor avea intre 16 si 24 de etaje, ce va fi inaltat in zona Podului Vitan. Aici vor fi construite 780 de apartamente cu una, doua sau trei camere, iar pretul de vanzare anuntat e de 950 de euro/mp (fara TVA).

Smecherii legale

Una dintre metodele uzitate pentru obtinerea unei reduceri a pretului total platit este contractarea noii locuinte pe numele unei firme. Incepand cu anul viitor, cumparatorul persoana juridica va fi scutit de plata taxei pe valoarea adaugata, fapt care-i incurajeaza pe multi clienti sa contracteze o noua locuinta pe firmele unchilor sau matusilor.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe