Apartamenteles-au inaltat prea sus

Investitorii care cumpara apartamente doar pentru inchiriere pot avea surpriza de a nu-si recupera banii nici in zece ani, in conditiile actuale ale pietei. Cei mai expusi sunt bucurestenii care apeleaza la credite pentru a sustine astfel de investitii. Rentabilitatea investitiei intr-un apartament depinde de mai multi factori, cei mai importanti fiind zona, chiria care se poate obtine si evolutia preturilor pe termen mediu si lung. Un caz particular este cel al pietelor din blocul fost comunist, unde s-a pornit de la valori foarte mici si preturile au crescut sistematic pana la integrarea in UE si imediat dupa. In Romania ultimilor doi ani, zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia cresterilor de preturi aproape le-a uniformizat. Si a ramas doar chiria, cea care diferentiaza gradul de interes asupra unui cartier sau zone din Capitala.

"Din punctul de vedere al chiriilor, nu cred ca s-a schimbat ceva de anul trecut. Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorari importante de chirii. Este un segment de piata care se bazeaza pe noroc: unii proprietari cer in medie 120 euro/luna si pentru garsoniere in cartiere de la periferie, dar avem un client pentru care am gasit un apartament in Cotroceni la 300 euro/luna. Un alt client a plecat de la o proprietareasa care a cerut prima data 100 USD/luna pentru o garsoniera marginasa Dar acum si-a gasit un apartament de doua camere in Drumul Taberei, intr-o zona buna, la 70 euro/luna", declara Victor Mihalache, director al agentiei Apulum 94. In acest moment, cele mai ieftine garsoniere confort 1 in Bucuresti costa 25.000 euro. Chiriile cerute de proprietari pentru cele mai ieftine garsoniere sunt cuprinse intre 100 si 150 euro/luna.

La o medie de 125 euro/luna, tinand cont ca vor exista si perioade moarte, cand locuinta va sta goala, fara chiriasi si ca statul mai percepe si taxe pe chirii, amortizarea investitiei se face in 17-18 ani. Un apartament de trei camere, intr-o zona semicentrala (Tineretului, 1 Mai -Turda, Timpuri Noi) costa astazi circa 50.000 euro si se inchiriaza la 350-400 euro/luna. La un calcul simplist, cu tot cu taxele la stat si tinand cont de rata de ocupare (70-80%), reiese o perioada de 12-15 ani. Exista clar o diferenta intre rata profitului la locuintele mici si cele mari. Totusi, un apartament mai mare (precum cel din exemplul nostru, de trei camere) nu inseamna neaparat o afacere mai buna, pentru ca pentru acest segment de piata in acest moment se gasesc mai greu chiriasi. Cele mai cautate sunt garsonierele si apartamentele de doua camere. Pericolul cel mai mare pentru romanii cu apetit pentru piata imobiliara este de a investi bani din credite pentru a cumpara apartamente pentru inchiriere. Pentru acest caz neaparat trebuie luat in considerare nivelul chiriei in zona si daca exista cerere.

Altfel spus, atunci cand cauta anunturile pentru cumparare, trebuie sa urmareasca in paralel pe cele de inchiriere. Poate face o afacere extraordinara: cu un avans minim de circa 10.000 euro (pentru un apartament de doua camere de 30.000 euro), are o afacere imobiliara care ii aduce din chirie plata pentru rata la banca. Peste doi-trei ani, va avea un apartament cu o valoare de minimum 50.000 euro. Atunci isi va putea revizui creditul si plati anticipat, dupa ce gaseste un cumparator. Dan Ciobanu, analist al agentiei Media City, considera ca un calcul realist trebuie facut la o chirie care sa fie 1% din pretul de vanzare. Aceasta formula este folosita de investitorii straini care construiesc apartamente de lux in Bucuresti.

Ceata pe piata imobiliara

Cumparatorii de apartamente au ramas perplecsi, la acest inceput de an, cand au descoperit ca preturile au fost "indexate" cu rata estimata de specialisti pentru intreg anul 2005. Prind, nu prind, vanzatorii incearca. Cei care si-au facut calculele la sfarsitul anului trecut si au obtinut chiar evaluarea pentru un credit ipotecar, descopera ca peste pretul de atunci, astazi, vanzatorul a adaugat cu nonsalanta 10.000-20.000 euro. O situatie incredibila pentru un potential cumparator, care cu greu se calificase si atunci pentru un credit pe termen lung. La prima vedere, este doar o miscare de natura psihologica. Preturile de vanzare la garsoniere si apartamente in Bucuresti sunt mai mari astazi cu 40-60% fata de lunile octombrie-noiembrie 2004, pentru ca, spun proprietarii, au citit sau au auzit la televizor ca preturile la locuinte vor creste. Fapt pentru care au preluat varfurile estimate de analisti, ba mai mult, socotesc procentajul pentru terenuri, mai mare. Multi dintre ei sunt si nehotarati in a-si da casele, fiindu-le teama ca nu-si vor mai gasi ulterior altele mai bune.

Chiar daca ei obtin un pret incredibil pe apartament, pretentiile celorlalti proprietari ii impiedica sa faca o afacere buna din mutare. In acest context, 2005 se anunta un an foarte agitat pentru cumparatorii si vanzatorii de case. Iar vina nu apartine analistilor, care au incercat sa prevada viitorul acestui sector, ci lacomiei proprietarilor, care forteaza piata. In aceasta luna vor fi foarte putine tranzactii. Este devreme de spus daca acest nivel se va mentine, tinand cont ca luna ianuarie este de regula moarta pentru tranzactiile imobiliare. Deznodamantul acestei dileme - cu cat cresc realmente preturile la apartamente in Bucuresti - se va produce in a doua parte a lunii februarie. Gheata ar putea fi sparta fie de cumparatori, care vor inghiti preturile, fie de vanzatori, care le-ar putea scadea. Deocamdata, pretentiile proprietarilor dicteaza preturile.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe