Norme complicate si portite de evitare a impozitului imobiliar

Mult-asteptatele norme de aplicare a impozitului pe venitul din tranzactii imobiliare, in lipsa carora piata s-a blocat in ultima perioada, au ajuns la o forma finala la Ministerul Finantelor. Proiectul de hotarare urmeaza sa fie aprobat de guvern in sedinta de saptamana viitoare.

Dupa deblocarea tranzactiilor ramane de vazut cum vor evolua preturile, avand in vedere tentatia includerii directe a valorii impozitului.

Veniturile obtinute din tranzactii realizate incepand cu 4 iunie 2005 si pana la 31 decembrie 2005 se impoziteaza cu 10%, urmand ca de la 1 ianuarie 2006 impozitul sa urce la 16%. Sunt supuse impozitarii tranzactii cu constructii de orice fel si terenuri aferente, precum si cu terenuri de orice fel, fara constructii, in intravilan sau extravilan, dobandite dupa 1 ianuarie 1990. In cazul constructiilor si al terenurilor aferente, sunt impozitate numai tranzactiile cu proprietati vandute la mai putin de trei ani de la data dobandirii.

Data de la care incepe sa curga termenul de 3 ani este data actului de dobandire, in timp ce pentru constructiile noi se ia in considerare data incheierii procesului-verbal de receptie finala. Impozitul va fi incasat de catre notarul public la autentificarea actului de vanzare si va trebui virat la bugetul statului pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare. Adica in schimbul acestui serviciu facut Fiscului, notarii vor putea dispune de banii respectivi pana la data platii la buget. Incasarea va putea fi facuta fie prin emiterea de chitante cu regim special fiscal, fie prin emiterea de bonuri fiscale cu ajutorul aparatelor de marcat fiscale. Normele metodologice stabilesc ca toate cheltuielile aferente vor fi considerate deductibile pentru notari.

Unul din aspectele cele mai complicate il constituie tocmai determinarea venitului supus impozitarii.
Codul fiscal prevede ca acesta se calculeaza ca diferenta intre "valoarea de baza" a proprietatii si pretul de vanzare declarat de parti prin contract.
Pentru proprietatile dobandite prin cumparare, valoarea de baza este reprezentata de pretul de achizitie, majorat cu 5%. Pentru constructiile noi se ia in calcul "valoarea stabilita prin expertiza". Daca din diferite motive valoarea de baza nu poate fi stabilita, determinarea acesteia se va realiza pe baza expertizelor folosite de Camerele Notarilor Publici.

"Noul Cod fiscal creeaza anumite dificultati. In primul rand, imobilele vor fi trecute ca aport in natura la capitalul firmelor, pentru a se evita impozitarea. Exista si posibilitatea sa se evite declararea preturilor reale, din acelasi motiv. Noile prevederi nu justifica cresterea preturilor, in opinia noastra", comenteaza Corina Bors, director de marketing la Neocasa.

Camerele notariale sunt obligate sa actualizeze expertizele cel putin o data pe an, in functie de evolutia pietei imobiliare, fiind necesar si avizul Ministerului Finantelor. Normele recomanda stabilirea unor valori unice, pe baza unor criterii tehnice, fara valori minime si maxime

"Aceasta introducere de taxe la revanzarea imobilului sau terenului in termen de trei ani de la cumparare nu va duce la o scadere a tranzactiilor pe piata imobiliara, insa o posibila consecinta ar putea-o constitui modificarea pretului solicitat", apreciaza Mircea Sterpu, consultant imobiliar la firma CB Richard Ellis. El afirma ca aceasta nu va implica insa neaparat cresterea preturilor cu nivelul impozitului aferent, ci doar o prelungire a perioadei de negocieri pentru ajustarea preturilor. "Preturile sunt influentate de cauze multiple, cele mai importante dintre acestea fiind: dezechilibrul major intre cerere si oferta, aderarea viitoare la Uniunea Europeana, ca si modalitatea de a investi in terenuri, ca substitut la depozitul bancar. Din aceste motive estimam o crestere ponderata a preturilor, fapt datorat si introducerii taxei la revanzare in cazul tranzactiilor imobiliare", a declarat Mircea Sterpu, care estimeaza ca cererea se va mentine la un nivel ridicat.

Notarii sunt obligati sa depuna semestrial la Fisc declaratii privind transferurile de proprietati imobiliare, cuprinzand numele partilor, valoarea contractului, impozitul retinut si taxele notariale aferente.
Un aspect cat se poate de controversat il constituie categoriile de tranzactii scutite de la plata impozitului - tot atatea solutii de evitare a platii obligatiei catre bugetul statului.

In primul rand, sunt exceptate tranzactiile de reconstituire a dreptului de proprietate. Apoi, este cazul imobilelor si terenurilor dobandite prin mostenire legala sau testamentara. In cazul succesiunii testamentare nu are importanta gradul de rudenie. Sunt scutite de impozit si tranzactiile intre rude pana la gradul al patrulea inclusiv (veri). Daca gradul de rudenie nu rezulta explicit, dovada se face cu acte de stare civila, martori sau alta modalitate legala. Nici schimbul imobiliar nu este supus impozitarii, indiferent de persoanele intre care s-a facut schimbul. Nu sunt supuse impozitarii imobilele sau terenurile reprezentand aport in natura la capitalul social al unei societati comerciale.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe