Birourile de clasa A, o raritate a pietei

Nevoia multinationalelor pentru astfel de spatii este in continua crestere
Stocul actual se ridica abia la circa 450.000 mp
Proiectele lansate in S1 2007 nu satisfac nici pe departe cerereaCa cererea este semnificativ mai mare decat oferta pe segmentul office al Capitalei - ca de altfel pe toate celelalte sectoare ale pietei imobiliare - ne-am obisnuit deja. Acest dezechilibru economic este, de altfel, principalul catalizator al cresterii sustinute inregistrate in ultimul timp si preconizate pentru perioada urmatoare, asa ca, in calitate de locuitori ai Bucurestiului, nu am avea de ce sa ne plangem. Cu atat mai putin cu cat, ne-au aratat reprezentantii Cornerstone International, investitorii sunt foarte atrasi de randamentele inca ridicate ce se situeaza intre 6% si 7%, comparativ cu alte capitale europene, care graviteaza in jurul unei valori de 5%. Un alt factor important, ce contribuie din plin la atractivitatea segmentului, este reprezentat, conform analistilor, de intrarea pe piata romaneasca a numeroase companii internationale ce se afla in cautarea unor suprafete mari de birouri. Prin numele lor, acestea garanteaza seriozitatea in contractul de inchiriere, de aici decurgand, in mod implicit, atat increderea investitorilor in atingerea randamentelor asteptate, cat si cea a dezvoltatorilor in gasirea chiriasilor.Piata tinde spre un grad de ocupare de 100%Incercarea marilor companii internationale de a-si gasi un sediu pe piata locala nu este insa un drum prea usor, in conditiile in care piata tinde spre un grad de ocupare de 100%. Cea mai acuta lipsa, dintre toate segmentele pietei, se resimte pe segmentul de birouri de clasa A, acesta fiind produsul cel mai cautat de noii jucatori. Astfel, in ciuda cererii ridicate de birouri de clasa A, imobiliarul bucurestean este inca "sarac" la acest capitol.
Astfel, analistii Cornerstone International au subliniat ca, la sfarsitul semestrului 1 din 2007, stocul office total al Capitalei se ridica la 1.370.000 mp, din care 34% - adica 450.000 mp - erau spatii de clasa A. Cu alte cuvinte, birourile de clasa B domina inca oferta existenta, cu o preponderenta de aproape 828.000 mp. Acest dezechilibru se manifesta si atunci cand luam in considerare suprafata totala de birouri livrata pe piata in semestrul 1 al anului, care s-a ridicat la 181.000 mp, ceva mai putin decat nivelul record inregistrat in prima jumatate din 2006 - 207.000 mp. Astfel, din proiectele livrate anul acesta, majoritatea sunt birouri de clasa B, cu o suprafata totala de 101.000 mp.84% din totalul suprafetei inchiriate este reprezentata de cladiri noi sau in constructieReprezentantii companiei Cornerstone International ne-au declarat ca trendul ascendent al cererii de spatii de birouri in Capitala se mentine de 2 ani incoace, astfel incat oferta a fost in mod constant depasita. In prima jumatate a anului, subliniaza analistii Cornerstone, interesul crescut manifestat de companiile locale si internationale pentru economia romaneasca a fost principalul factor care a determinat cresterea gradului de ocupare a spatiilor de birouri de pe piata locala cu 36% comparativ cu semestrul 1 al anului 2006, ajungand la 250.000 mp. Din totalul suprafetei inchiriate, ne-au aratat acestia, 84% este situata in cladiri noi sau in proiecte aflate in curs de finalizare, ceea ce ilustreaza in mod cat se poate de evident "apetitul" pietei pentru astfel de spatii.Oferta limitata impinge companiile spre tranzactii de preinchirierePentru moment, pe segmentul birourilor de clasa A, situatia este destul de critica: "Incepand cu 2004, pe piata locala se manifesta lipsa de spatii de calitate si, ca urmare, procentul de neocupare pentru acest tip de spatii a scazut pana la aproximativ 0,1% la sfarsitul semestrului 1 din 2007", ne-au declarat reprezentantii Cornerstone International. Acestia au adaugat ca cererea pentru birouri de calitate este in continuare mai mare decat oferta de astfel de spatii, ajungand la aproximativ 130.000 mp. Pe de alta parte, lucrurile nu sunt tocmai roz nici la nivelul intregii piete de birouri a Capitalei, in conditiile in care gradul total de neocupare a scazut la 3% in iunie 2007, fata de nivelul de 4,9% inregistrat in semestrul 1 din 2006. Situatia este ceva mai buna pe segmentul de birouri de clasa B, unde gradul de neocupare a scazut usor pana la 3,5%, din cauza ofertei limitate de optiuni de pe piata. Principalele doua consecinte a intensificarii concurentei in cautarea spatiilor de birouri de calitate sunt, pe de o parte, cresterea chiriilor si, pe de alta, incheierea unor tranzactii de preinchiriere cu cateva luni inainte de finalizarea cladirilor, ceea ce sporeste atractivitatea acestora din punct de vedere investitional.Pana la sfarsitul lui 2007, stocul office va ajunge la 1,5 mil. mpIn ciuda acestei competitii acerbe in cautarea de spatii de birouri de calitate, specialistii Cornerstone sunt insa de parere ca "Previziunile pentru anii ce vin sunt optimiste, fiind propuse spre finalizare numeroase proiecte de birouri, ceea ce confirma expansiunea continua a acestui segment". Astfel, estimeaza acestia, pana la sfarsitul lui 2007, stocul de birouri va atinge 1,5 milioane mp, avand in vedere ca, pentru a doua jumatate a anului, este programata spre finalizare o suprafata totala de aproximativ 150.000 mp (dintre care 55% birouri de clasa A). Cu toate acestea insa, criza de spatii office de calitate va continua sa se manifeste pe piata in ultima parte a anului in curs si inceputul celui viitor, intrucat 40% din spatiile propuse ce vor fi livrate au fost deja pre-inchiriate in aceasta perioada. Avand in vedere evolutia preconizata pe termen scurt a stocului, in contrapunct cu cererea de spatii office, specialistii Cornerstone estimeaza ca "piata bucuresteana a birourilor va deveni echilibrata abia in 2009-2010". Insa, precizeaza acestia, stabilitatea devine un obiectiv plauzibil in termenul mai sus mentionat doar in conditiile in care toate proiectele de birouri anuntate se vor finaliza in decurs de 3 ani.Dezvoltatorii se vor orienta tot mai mult catre proiecte mixteLa capitolul trenduri, reprezentantii Cornerstone International mentioneaza in primul rand orientarea dezvoltatorilor din ce in ce mai mult catre proiectele cu utilizare mixta, ce vor include spatii comerciale, rezidentiale si de birouri. "Mai multi dezvoltatori au inceput amenajarea unor suprafete de mari dimensiuni potrivite unor proiecte cu destinatii multiple", noteaza analistii. In ceea ce priveste dezvoltarea zonala a pietei office bucurestene, de remarcat este o tendinta pregnanta de descentralizare a pietei. La ora actuala, in ce priveste zonele pe care se concentreaza oferta de birouri, de remarcat ar fi ca aceasta a ramas concentrata pe centru si nord, astfel incat doar circa 15% din proiectele de birouri finalizate sunt amplasate in celelalte zone. Astfel, spatiile de birouri propuse spre finalizare in semestrul 2 din 2007 vor fi situate in principal in zona de nord a orasului (cu un total de 86.000 mp), cateva proiecte noi urmand a fi livrate in zona Pipera. In continuare, companiile mici si medii aflate in cautarea unor spatii de calitate vor fi sustinatoarele cererii office din centrul orasului, in timp ce proiectele de mari dimensiuni situate in zone secundare vor fi solicitate de companiile furnizoare de servicii.Va creste cererea de spatii mai mari de 1.000 mpO alta tendinta manifestata pe piata locala consta intr-o usoara crestere a suprafetei medii solicitate spre inchiriere, ca urmare a cresterii numarului de cereri pentru suprafete mai mari de 1.000 mp. "Printre factorii ce au condus la crearea acestui trend se numara procentul mare de pre-inchirieri (127.000 mp), datorate lipsei birourilor de calitate si activitatii crescute a companiilor din domeniile financiar, industrial si IT&Telecomunicatii", ne-au explicat specialistii Cornerstone.
De asemenea, noteaza acestia, in viitorul apropiat va creste si cererea de spatii office venita din partea institutiilor publice si guvernamentale, deoarece in unele cazuri sediile actuale sunt fie revendicate de fostii proprietari, fie au devenit ineficiente pentru desfasurarea activitatii acestora.Vestul va fi al doilea ca importanta, dupa zona de nordUn alt trend demn de mentionat consta in cresterea importantei zonei de vest pe harta office a Capitalei, aceasta urmand a deveni, conform specialistilor Cornerstone, una dintre cele mai active regiuni la acest capitol, ca urmare a proiectelor aflate in constructie sau in stadii finale de obtinere a avizelor de urbanism in aceasta zona. "Incepand cu anul 2005, vestul Bucurestiului a generat un interes tot mai mare pentru dezvoltatori, care au achizitionat foste platforme industriale in vederea realizarii unor proiecte de birouri", noteaza analistii. In acest context, vestul va deveni a doua zona ca importanta, dupa nordul Bucurestiului, in ceea ce priveste concentrarea de spatii de birouri. In a doua jumatate a anului in curs, 45.000 mp de spatii office sunt programati spre livrare in zona de vest, ceea ce ilustreaza din plin continuarea tendintei mai sus-mentionate de descentralizare a pietei Capitalei.

---

Despre autor: