Criza americana afecteaza imobiliarul britanic

Marea Britanie este doar una dintre tarile europene care au fost afectate de extinderea crizei creditelor ipotecare americane, in special din cauza faptului ca investitorii si-au redus o mare parte din portofoliile detinute pe plan international. In conditiile evolutiei deloc pozitive de pana acum, se arata intr-un recent raport al Credit Suisse, nu este deloc momentul potrivit pentru investitii pe piata imobiliara a Marii Britanii. Desi, conform analistilor companiei, investitorii care sunt deja prezenti pe piata office a tarii se vor bucura si in urmatoarele luni de trendul ascendent al chiriilor, mai ales in centrul Capitalei, perspectivele pe termen lung pentru aceasta piata nu sunt deloc pozitive. Mai mult decat atat, estimeaza analistii, evolutia negativa inregistrata pe retail va continua, dupa toate probabilitatile. "Valoarea de capital din ambele sectoare scade, pe fundalul interesului din ce in ce mai redus al investitorilor", explica expertii Credit Suisse. In acest context, analistii recomanda investitorilor ca, pe termen mediu, "sa se abtina de la noi investitii pe piata directa in situatia actuala, pana cand procesul de modificare a randamentelor se va incheia si nesiguranta legata de pietele financiare va scadea".Pe office, chiriile vor creste in urmatoarele luniPe termen scurt, segmentul office al Marii Britanii ar trebui sa se bucure de o evolutie pozitiva, marcata in special prin cresterea chiriilor pentru locatiile centrale. Pe de alta parte insa, va fi observabila o incetinire a ritmului de crestere a profiturilor investitionale pe acest segment. "Ne asteptam ca valorile de capital sa creasca in continuare, pe fundalul iesirilor de capital din acest sector", arata expertii Credit Suisse. Influenta negativa a pietei de capital va influenta asadar si in perioada urmatoare in mod negativ profiturile investitionale. Cu toate acestea insa, pe termen scurt, sectorul va beneficia de un sprijin in dezvoltare tocmai datorita cresterilor chiriilor, ce se vor mentine pentru perioada urmatoare. Conform datelor Credit Suisse, in luna august indicele de masurare a chiriilor londoneze a inregistrat o crestere de 8,5% fata de perioada precedenta a anului trecut. Pentru birourile de clasa A din centrul Capitalei, cresterea indicelui a fost de peste 20%, in conditiile unei cereri extrem de ridicate si ale unei oferte inca limitate. Activitatea de inchiriere pentru birouri de clasa A a fost intensa in al doilea trimestru al 2007, rata de neocupare ajungand la 5,3%.Influxurile de capital pe office vor scadeaCu toate acestea, in T2 a avut loc o suplimentare a ofertei de spatii de birouri in centrul Londrei, ceea ce ar putea influenta negativ chiriile incepand cu 2008. Analistii Credit Suisse considera ca, desi nivelul chiriilor se afla momentan la apogeu, cresterea acestora ar trebui sa contrabalanseze efectele negative ale pietei de capital, pe termen scurt. In acelasi timp, nivelul extrem de scazut al randamentelor pe office ofera premise pozitive in ceea ce priveste evolutia pe viitor a chiriilor. "In contextul actual, marcat de o evaluare pozitiva a segmentului office si de nesiguranta existenta pe pietele de capital, estimarile legate de o viitoare crestere a acestora vor fi, cel mai probabil, suprimate, ceea ce va avea la randul sau efecte negative asupra influxurilor de capital in piata si va conduce la cresterea randamentelor", subliniaza expertii Credit Suisse.Media randamentelor pe retail a scazut la un minim de 4,3%Retailul britanic a fost unul dintre primele segmente care a inceput sa-si revina dupa criza recenta a imobiliarului european. Revenirea a fost determinata de o crestere a consumului in Marea Britanie, intr-un moment cand acest indicator era destul de scazut la nivelul Europei Continentale.
Datorita cererii puternice de spatiu de retail, media chiriilor a crescut cu 20% intre primul trimestru al 2002 si aceeasi perioada a anului in curs. In acest timp, influxurile de capital au crescut cu un procentaj impresionant, de 65%, ca rezultat al cererii puternice din partea investitorilor locali si internationali. Media randamentelor britanice pe retail a scazut la un minimum de 4,3%. Randamentele pentru spatii comerciale centrale sunt cele mai scazute in zona de vest a Londrei, cu 3,5%, insa ele scad si in alte orase ale Marii Britanii. Astfel, arata analistii, in ultima perioada estimarile pentru retailul britanic au atins un nivel extrem de pozitiv datorita tuturor acestor factori.Investitii si chirii in scadere pentru spatiile comerciale britaniceIn ciuda acestei situatii favorabile insa, perspectivele nu sunt pozitive pentru segmentul britanic de retail pe termen mediu. Cresterea ratelor dobanzilor in Regatul Unit si, implicit, evolutia negativa a randamentelor ce a rezultat din aceasta incep sa afecteze randamentele investitiilor pe acest sector. Pe masura ce investitorii se retrag din piata de retail, ritmul de crestere a influxurilor de capital in piata scade vizibil. Nu doar influxurile de capital afecteaza negativ profiturile investitorilor pe aceasta piata - previziunile sunt sumbre si pentru piata inchirierilor.
In ceea ce priveste oferta, boom-ul de pe piata de retail a crescut atractivitatea unor astfel de dezvoltari in ochii investitorilor. In 2006, numarul proiectelor aflate in constructie a atins maximul ultimilor 10 ani, ceea ce a creat insa o presiune asupra chiriilor. La capitolul cerere, un semnal pozitiv este reprezentat de vanzarile de retail riidcate inregistrate in august, ceea ce ar trebui sa impulsioneze cererea pentru spatii de retail. "Cu toate acestea insa", subliniaza analistii Credit Suisse, "ne indoim ca o crestere a cererii va reusi sa tina pasul cu cresterea ofertei". Previziunile pentru acest segment nu sunt, asadar, catusi de putin neutre. "Ne asteptam la o incetinire si mai accentuata a ritmului de crestere a influxurilor de capital si a chiriilor, ceea ce ar putea genera la randul sau o scadere si mai accentuata a profiturilor", in contrapunct cu o crestere deja vizibila a randamentelor, mentioneaza analistii.

---

Despre autor: