Ion Radu Zilisteanu: �Piata imobiliara mai merge 5-7 ani"

Randamentele investitiilor imobiliare in Romania au scazut in ultimii ani.

In urmatorii ani se vor anunta investitii importante pe segmentul rezidential. Apartamentele vechi se vor ieftini. Mai multe puteti citi in interviul acordat pentru Cotidianul de Ion Radu Zilisteanu, purtator de cuvint al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.

Cit timp va mai fi piata imobiliara din Romania un Eldorado?

In urma cu cinci sau sase ani, a cumpara un imobil pentru a-l inchiria sau pentru a-l vinde era o afacere foarte buna, pentru ca termenul de recuperare a investitiei era mai mic, undeva la 5-8 ani. Un yield (n.r. - randament) de 12-20% pe an, urias fata de tarile din UE, dar acesta se corela si cu dobinzile bancare, si cu cistigul din piata de capital, si cu cel din alte piete. De la inceputul lui 2003 s-a produs o crestere accentuata a preturilor la imobile, cu un plus pentru anii 2003-2004. Ritmul de crestere a scazut ulterior, iar acest termen de recuperare a investitiei a ajuns la 8-12 ani, ceea ce inseamna un yield de 8-12%. Cum dobinzile bancare sau cistigurile din piata de capital scad, asa si cistigurile imobiliare scad. Cind o sa indeplinim parametrii de intrare in zona euro, in anii 2012-2014, probabil ca vom ajunge la un termen de recuperare de 15-25 de ani, adica un randament de 4-6%. Perioada buna de pe piata imobiliara va mai continua cinci-sapte ani de acum incolo, cind intr-adevar profitabilitatea investitiilor va fi mai mare decit in UE.

Vor fi si exceptii pe unele segmente ale pietei imobiliare?

Este un termen general, raportat la total piata. Putem discuta si pe segmente ale pietei imobiliare. Lucrurile sint ceva mai nuantate. Un segment care va evolua altfel decit restul pietei vor fi apartamentele din blocurile vechi, construite inainte de 1977. Preturile acestora vor mai creste inca 2 ani, doi ani jumate, pentru ca in momentul de fata oferta satisface cam 60% din cerere. Va urma o stagnare, apoi preturile vor scadea. De ce? Pentru ca va creste competitia pe piata dezvoltarilor rezidentiale noi si vor intra pe piata marii jucatori, cei cu proiecte de sute de milioane de euro. Cei prezenti acum sint mici si mijlocii. Se va intensifica aceasta concurenta si se va produce o deplasare a cererii dinspre blocurile vechi spre cele noi. Cei care-si vor permite se vor orienta de la vechi spre nou. Ponderea din cerere pentru vechi va scadea, si la fel si pretul.

Faptul ca noile dezvoltari rezidentiale de mari dimensiuni sint planificate pentru zone periferice sau pentru comunele din apropierea Bucurestiului nu credeti ca va face ca potentialii cumparatori sa fie mai reticenti?

In tarile occidentale, acum 20-30 de ani oamenii au inceput sa se mute in afara oraselor din diverse motive: poluare, preturi mai bune la terenuri etc. Au inceput sa apara si dezavantajele de a sta la 40-50 de kilometri de locul de munca. In prezent, orientarea pe care o au cei din vest este sa stea un weekend la casa din provincie, iar pentru zilele de lucru isi cumpara o locuinta mica, fara mare confort, in oras. Si la noi se va intimpla asta peste o vreme. Nu cred ca exista o reticenta in a sta intr-o zona din apropierea Capitalei. Vor fi proiecte si in inelul al doilea de comune din jurul Bucurestiului, deoarece pretul terenului conteaza, iar terenul este mai ieftin daca este mai departe de oras. Oricum, o sa se adopte proiectul zonei metropolitane, si avind in vedere ca 60% din banii UE sint pe reabilitare rurala, o mare parte din bani vor intra in aceasta zona pentru drumuri sau utilitati.

Cum credeti ca va evolua oferta de apartamente noi?

Dezvoltatorii au facut greseli. La inceput s-au orientat spre case unifamiliale mari, cu terenuri de mari dimensiuni. Cererea s-a epuizat repede, iar dezvoltatorii au inceput sa le inghesuie, sa reduca din loturi. Efectul: sint niste blocuri puse la orizontala. S-au epuizat si acestea. Abia prin 2005 au inceput, in general, sa insiste pe blocuri. Cind au facut blocurile, au sarit de la 60-65 de metri patrati utili, citi avea unul vechi, la 110-130 mp. Iar s-au terminat clientii. Abia acum, in ultima vreme, au inteles ca trebuie sa faca trei camere de 85-90 mp. Se pare ca aici se vor opri. Pentru o garsoniera, suprafata cred ca va fi de 40-45 mp utili, iar pentru doua camere - 65 mp utili. Vor aparea mai multi dezvoltatori pe piata. Acum inca nu e concurenta. O problema este ca in prezent nu exista un istoric al dezvoltatorului: 80% sint la primul proiect in Romania. In timp se vor decanta apele si vor ramine cei seriosi. Ne asteptam si la falimente, insa asta nu inseamna ca proiectul va fi abandonat. Il va prelua altcineva, dar vor fi intirzieri in executie.

Pe segmentul terenurilor cum vor evolua preturile?

Vedeta ramin terenurile agricole. Potentialul de crestere este de 40-45% pe an pentru inca patru cinci ani de acum incolo. In vest, hectarul este 8.000-10.000 de euro, iar la noi e uneori si sub 1.000. Si la terenurile pentru constructii este potential bun de crestere, de 20-25% pe an.

Vezi cu cit se inchiriaza un apartament in Budapesta pe www.cotidianul.ro/select

---

Despre autor: