Bucurestiul ofera spatii pentru birouri de 800.000 mp

Piata birourilor din Romania prezinta o tendinta de dezvoltare, desi exista in continuare o lipsa de echilibru intre nivelul cererii si cel al ofertei. Bucurestiul are o oferta de spatii de birouri de 800.000 mp, situandu-se cu mult sub unele capitale din Europa de Est (Praga, Budapesta, Varsovia), potrivit revistei Esop Realtor.

Din suprafata totala a spatiului pentru birouri existent in Capitala, aproximativ 350.000 mp sunt spatii de clasa A, iar 450.000 mp sunt clasa B. Cu toate ca piata tinde sa se extinda oferta nu tine pasul cu cererea, atat pe segmentul spatiilor de clasa A cat si pe cel al vilelor si imobilelor de tip C. Gradul de neocupare in cazul imobilelor de tip B este de aprox. 7%. Spatiile de clasa B si C (2.000-5.000 mp) sunt in general ocupate de persoanele fizice de nationalitate romana sau straina, iar cele de tip A sau parcurile de afaceri prezinta interes pentru investitorii institutionali.

Investitorii sunt interesati de piata romaneasca a imobilelor de birouri
Anul 2003 a insemnat intrarea pietei birourilor in atentia mariilor fonduri de investitii. Desi profitabilitatea a scazut usor de la 12.5% in 2003 la 8-9% in prezent, piata romaneasca a imobilelor de birouri ramane foarte atractiva.
Dezvoltarea pe segmente comerciale (birouri, retail, industrial) este orientata spre vanzarea produsului inchiriat catre investitorii dispusi sa achizitioneze proprietati care aduc un venit clar determinat, asumandu-si cat mai putine riscuri, spre deosebire de piata rezidentiala care este in prezent orientata mai mult sprea vanzarea produsului finit direct catre utilizatori, potrivit consultantei Echinox. In cazul vanzarii imobilului inchiriat, pretul va fi stabilit in functie de nivelul la care este inchiriat, calculandu-se un indicator numit Yeld, egal cu inversul perioadei de amortizare a investitiei. Nivelul yeld-urilor in cazul imobilelor de birouri inchiriate este de 8%, echivalent cu o perioada de amortizare a investitiei in 12,5 ani. (fig.1)

Locurile de parcare reprezinta un atu incontestabil pentru ofertanti
Un factor important in alegerea unui spatiu pentru sediul firmei sunt locurile de parcare. Se inregistreaza chiar o presiune in acest sens, locurile de parcare reprezinta un punct sensibil pentru dezvolatrea acestei piete. Un numar mare de locuri de parcare reprezinta un incontestabil avantaj pentru ofertant. In Bucuresti pretul variaza intre 100-150 euro/spatiu pentru cele din subteran si 50-70 euro pentru locul de parcare in exterior.
In ceea ce priveste chiria birourilor aceasta a ramas in jurul a 16-18 euro/mp pentru cele de clasa A, in jurul a 12-15 euro/mp pentru clasa B si intre 8-11 euor/mp pentru vile si spatiile clasa C. Costurile de intretinere si administrare se situeaza in jurul valorii de 3-3.5 euri/mp, la care se adauga in general costul consumului de electricitate, pentru cladirile clasa A. In cladirile de tip B costurile de intretinere sunt in general de intre 1-2.5 euro/mp, iar in cladirile clasa C, costurile de intretinere sunt facute proportional cu suprafata inchiriata.

In cazul cumpararii cladirii inainte de finalizare, cumparatorul este avantajat
Cumparatorul este avantajat daca achizitioneaza imobilul inainte de terminarea constructiilor pentru ca poate negocia mai bine pretul, plata se face in transe (ultima se efectueaza cand imobilul este gata). Un alt avantaj ar fi posibilitatea de implicare in finalizarea proiectului, poate modifica lista de finisaje. De asemenea, si vanzatorul beneficiaza de avantajul de a obtine un avans consistent pe care il poate reinvesti in alte proiecte, fara sa astepte finalizarea celui precedent.

In 2006 se vor ocupa 90.000 mp din oferta de birouri
In acest an specialistii estimeaza ca se vor ocupa circa 90.000 mp din oferta de birouri, dintre care mai mult de 50% se relizeaza pe baza unui contract de pre-inchiriere. Majoritatea firmelor care necesita spatiu pentru desfasurarea activitatilor sunt institutiile bancare si firmele de telecomunicatii. In topul preferintelor acestora ramane zona de nord a Capitalei, dar cererea tinde sa se indrepte si spre zonele semi-centrale si cu acces la metrou. Preconizarile pentru urmatorii 5-10 ani estimeaza ca in aceste zone se vor ridica edificii de clasa superioara si vor fi dezvoltate parcuri de afaceri de peste 100.000 mp. Totodata, chiriile vor inregistra cresteri de 5-10%. De asemenea, este asteptata o crestere a investitiilor firmelor multinationale, care considera Romania un spatiu adecvat pentru desfasurarea afacerilor datorita costurilor scazute a fortei de munca si a nivelului ridicat de instruire (in special cunoasterea limbii engleze). Aderarea la UE, insuficienta spatiilor de birou fata de nivelul cererii si tendinta de dezvoltare a parcurilor si a pietei de birouri locale sunt alti factori care vor atrage investitiile in Romania.

Piata imobilelor de birouri s-a dezvoltat dupa 1990
Piata imobiliara din Romania era practic inexistenta inainte de 1989, pentru ca nu existau centre de afaceri propiu-zise. Dupa 1999 a aparut si s-a dezvoltat cererea de spatii pentru birouri, unele blocuri construite initial pentru locuinte au fost achizitionate de investitori privati. Intre anii 1990-1996, piata de birouri se afla in formare, riscurile erau ridicate, dar si profiturile foarte mari. Chiria varia intre 40-50 USD/mp. In urmatorii patru ani pe piata s-au construit foarte multe structuri construite alte scopuri, care s-au transformat ulterior in imobile de birouri. Cu toate acestea, calitatea spatiilor de birouri se afla mult sub standardele internationale. In urmatoarea perioada (2000-2002) stocul de birouri deja existent in Romania s-a dublat, atingandu-se un oarecare echilibru intre cerere si oferta. Totodata s-a imbunatatit raportul dintre calitate si pret, chiria fiind in medie de 22-30 USD/mp. In ceea ce priveste oferta de birouri in perioada 2002-2005, aceasta a inregistrat o crestere constanta, facandu-si aparitia tot mai multi investitori. S-a imbunatatit semnificativ calitatea spatiilor de birou si au intrat in derulare proiecte de anvergura.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe