Incotro se indreapta piata de birouri?

Vechile chirii au devenit impovaratoare pentru majoritatea companiilor datorita tendintei de stagnare inregistrata de acestea, principalul lor obiectiv devenind astazi, mentinerea activitatii pe linia de plutire. Cresterea afacerii, acumularea de personal nou sau imbunatatirea imaginii pe piata, care in trecut erau principalele obiective, au fost amanate de la inceputul crizei.

In 2009, intre 20 si 50% dintre companiile prezente in economia romaneasca raporteaza scaderi ale cifrei de afaceri, in procent mai mare comparativ cu 2008.

Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrans direct proportional cu restranagerea profitului in aceste luni. In cazul IMM-urilor, dar si al companiilor medii si al corporatiilor, bugetele s-au diminuat in medie cu 25-30%.

Pentru o suprafata de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1800-2000 euro. In cazul firmelor medii, cele mai cautate spatii sunt in cladirile clasa C si B si vile, 200-300 mp, bugetele medii fiind situate intre 8-12 euro/mp. In cazul companiilor mari, pe segmentul corporate, sunt preferate cladirile de clasa C si B, suprafetele medii cerute 800-1200 mp, iar bugete medii se situeaza intre 10-12 euro/mp, conform unui studiului ESOP.

In acest context, proprietarii de cladirii libere au fost entuziasmati in prima parte a anului, cand parea ca exista miscare pe piata, din partea celor care incercau sa isi optimize bugetele de inchiriere. In scurt timp s-a dovedit ca cca 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi, de fapt nu aveau o nevoie reala, ci doar testau piata in incercarea de a gasi solutii mai bune de inchiriere, pe care, dupa discutii, la gaseau tot la vechii lor proprietari, astfel incat putine dintre ofertele de birouri disponibile de pe piata s-au ocupat.

• Supra-oferta pe piata de birouri

Pe langa dificultatile de inchiriere create de rastrangerea cererii, anul 2009 a coincis cu o supra-oferta pe piata de birouri pe toate segmentele.

Rata de neocupare e mare pe toate segmentele de birouri. Pentru birourile de clasa A, neocuparea este de aproximativ 8-10%, pentru clasa B variaza intre 12 si 14%, in timp ce pentru vile, neocuparea este de 25-30%.

• O noua tendinta pe piata – subinchirierea

In anul 2008 multe companii care s-au mutat in sedii noi si-au inchiriat un surplus de spatiu, pentru o crestere a activitatii in viitor; cum aceasta s-a amanat, acum se vad nevoite sa exploateze acest spatiu pentru a-si optimiza cheltuielile cu sediul. In acest context, o serie de companii care au un surplus de spatiu de birou pe care nu il vor folosi minimum 1 an, incearca sa-si optimizeze costurile prin subinchirierea acestor spatii.

"Majoritatea companiilor care incearca sa subinchirieze se imbata cu apa rece sperand ca vor obtine acelasi pret pe care l-au obtinut si proprietarii de la ei in 2008. Din pacate in multe cazuri acest lucru nu mai e posibil si trebuie avut in vedere un pret realist, in acord cu noua realitate", afirma Irina Petrescu de la ESOP.

• Chirii mai mici

Nu mai este o noutate ca pe toate segmentele, chiriile au scazut considerabil cu valori intre 10-25%, comparativ cu 2008. Scaderea a avut loc pe fondul a doua cauze principale: supra-oferta din piata pe toate segmentele si diminuarea numarului de potentiali clienti pe fondul crizei.

Este foarte interesat ca pot fi diferente semnificative intre pretul de prezentare al ofertei si cel de tranzactionare.

Clasa / Zona	Imobile clasa A (euro/mp)	Imobile clasa B (euro/mp)	Alte imboile (inclusiv renovate) (euro/mp)	Vile (euro/mp)	Vile de patrimoniu (euro/mp)
Ultra-Central (Unirii, Universitate, Romana)	19 - 21	15 - 18	12 - 14.5	16 - 17	17 - 19
Centru-Nord (Victoriei, Charles de Gaulle)	21 - 24	16 - 19	13 -15	16 - 18	18 - 19
Central (zone in interiorul/apropierea liniei de metrou 1)	16 - 18	12 -15	10 - 13.5	13 - 14	13 - 15
Semi-Central (zone in exteriorul liniei de metrou 1)	11 - 14	9 - 12.5	8 - 11	8 -9.5	-

Sursa: ESOP

• Cheltuielile de intretinere – un punct sensibil al relatiei proprietar - chirias

"Daca in 2006 - 2007 nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2,8-3,3 euro/mp, iar la cladirile de clasa B sau B+ se situa intre 1,8 si 3 euro/mp, la sfarsitul anului 2008 cheltuielile de intretinere au urcat spre 4-6 euro/mp", afirma Irina Petrescu, Partener in cadrul ESOP.

Cresterea este datorata atat escaladarii preturilor la utilitati (energie electrica si gaze in special), dar si cresterii costurilor de management al cladirii (cum ar fi curatenia, paza, receptia, costuri cu firmele de property management etc.). Desi reprezinta un punct nevralgic al contractului de inchiriere atat cu chiriasii actuali cat si cu cei noi, putini proprietari fac eforturi in a gasi solutii de optimizare a acestor costuri, pretextand ca sa sunt contracte ferme incheiate cu firmele de administrare.

Doar 30% din proprietari sunt constienti de noile conditii de piata si actioneaza in consecinta. Cu toate acestea in conditiile in care se ajunge practic la negocieri, se constata ca unii proprietari, nu au suficienta deschidere privind conditiile comerciale si termenele de inchiriere. Este intr-adevar greu ca dupa o perioada de crestere accelerata a chiriilor care a culminat cu 2008, sa accepti o realitate total diferita, se mai arata in studiu.

• Previziuni pentru piata birourilor in anul 2009

"In a doua parte a anului 2009 chiriile vor urma un trend descendent, care e posibil sa se prelungeasca si in 2010, estimam o scadere de 5-10% a chiriilor. In acelasi timp e posibil ca cererea sa continue si ea trendul descendent pe fondul unei degradari a situatiei economice; pana la sfarsitul anului 2009, e posibila o scadere de 5-10% a cererii pe segmentul IMM-urilor si 15-20% pe segmentul corporate", se mai arata in studiul ESOP.

Motiv pentru care, proprietarii impreuna cu companiile imobiliare trebuie sa faca eforturi mai mari pentru a gasi solutii pentru clientii interesati sa se relocheze in aceasta perioada asa incat sa nu pierda clienti si sa ramana cu spatiile neinchiriate.


ESOP este o companie romaneasca ce activeaza pe piata din Bucuresti de 7 ani si ofera servicii de consultanta si solutii de relocare pe segmentul de de vanzari si inchirieri rezidentiale; inchirieri birouri pentru IMM-uri (spatii cu suprafete intre 100-900 mp) si companii corporate (spatii cu suprafete intre 1.000 – 10.000 mp si peste).

---

Despre autor: