Bucuresti: Piata de birouri se confrunta cu un viitor dificil

“Pana spre sfarsitul anului 2008, cererea a ramas puternica in aproape toate pietele de spatii pentru birouri din regiunea CEE. Totusi, in primul trimestru din 2009, cererea s-a diminuat pe mai toate pietele, pentru ca ocupantii si-au reanalizat cerintele curente si viitoare in ceea ce priveste spatiile pentru birouri in lumina unor conditii economice mai slabe. Acest nivel scazut al cererii nu a fost suficient pentru a absorbi cantitatile substantiale de spatii noi pentru birouri livrate in T1 (n.r. trimestrul 1) 2009, afectand negativ ratele de ocupare pe multe dintre pietele de spatii pentru birouri din regiune.”, a explicat Jos Tromp, Head of CEE Research & Consulting, CB Richard Ellis.

Efectele acestor schimbari asupra chiriilor prime au fost diverse. Chiriile prime au scazut pe diverse piete in T1 2009 ca urmare a unor rate de ocupare scazute si a unei cereri mici, dar s-au mentinut la acelasi nivel pe alte piete, cum ar fi Praga si Bratislava si au crescut usor in Zagreb.

Dupa cum a subliniat si CB Richard Ellis in raportul Offices MarketView Full Year 2008, performantele pietelor de spatii pentru birouri din regiunea CEE (n.r. Comunitatea Economica Europeana) continua sa difere in functie de elementele fundamentale economice, politice si ale pietei imobiliare. Marea majoritate a pietelor din Europa Centrala inregistreaza niveluri mai stabile ale chiriilor prime decat piata de Sud-Est sau piata est-europeana. Pietele est-auropene precum Moscova sau Kiev au fost mult mai afectate de conditiile economice schimbatoare decat alte piete CEE pana acum, deoarece acestea s-au bazat foarte tare pe piata bunurilor de consum. Acest lucru a dus la caderi mai bruste ale chiriilor prime si ale ratelor de ocupare de pe aceste piete decat in oricare alta parte din regiunea CEE.

“Schimbarile rapide de pe piata imobiliara din Europa de Est reflecta volatilitatea economica si politica din rgiune, precum si sentimentul negativ cu privire la viitorul economic al regiunii inca incepand cu jumatatea anului 2008. Chiar si pietele care au elemente fundamentale bune – precum Praga – sufera in prezent din cauza sentimentului general negativ legat de CEE si a efectelor recesiunii economice la nivel global", a contiunat Tromp.


Cele mai multe tari din CEE vor intra in recesiune in 2009

“Pietele de spatii pentru birouri din regiune se vor confrunta cel mai probabil cu conditii tot mai dificile pe parcursul anului 2009, sustinute de previziuni care sugereaza profituri minime si dezvoltare modesta in marea majoritate a tarilor CEE in 2010,” a comentat Tromp.

Pietele cu grad de ocupare apropiat sau sub nivelurile de ocupare obisnuite care au un numar mai redus de proiecte in comparatie cu oferta, cum sunt Praga si Zagreb, cu greu vor depasi celelalte piete CEE din punct de vedere al chiriilor si al nivelului de ocupare. Intre timp, pietele imobiliare care au deja rate de ocupare scazute si/sau proiecte puternice in plina dezvoltare, cum sunt Budapesta, Sofia si Bucurestiul se confrunta cu un viitor dificil din punct de vedere al mentinerii nivelurilor actuale in ceea ce priveste chiriile si rata de ocupare.

CEE a stabilit un record trimestrial de finalizare a spatiilor pentru birouri in T1 2009. Acest lucru a fost influentat masiv de Moscova care a acoperit aproximativ 70% dintre toate spatiile pentru birouri finalizate in CEE de-a lungul trimestrului. Excluzand Moscova, finalizarile din celelalte piete CEE au scazut in realitate cu 9% de la un trimestru la altul. Numarul proiectelor dezvoltate in regiune va fi mult mai mic in 2010 din cauza conditiilor de finantare restrictive. Cu toate acestea, multe dintre pietele CEE trebuie sa duca la bun sfarsit un numar substantial de proiecte ce urmeaza sa fie livrate anul acesta sau la inceputul lui 2010. Aceste piete se vor confrunta cu o presiune descendenta asupra nivelurilor de ocupare, mai ales ca in prezent cererea este cu mult sub nivelurile de anul trecut.

Regresul economic inregistrat in regiune a avut un impact negativ asupra cererii pentru spatiile de birouri. Preluarile din CEE in T1 2009 au scazut cu 42% de la un trimestru la altul, iar cererea a scazut cu 36% de la un an la altul in regiune, reflectand efectele recesiunii economice actuale asupra planurilor de expansiune si de relocare a ocupantilor. Scaderea sau revenirea cererii la niveluri obisnuite va depinde in mare parte de posibilitatea ca situatia economica sa se inrautateasca sau sa se imbunatateasca in lunile urmatoare, precum si de activitatea de offshoring si nearshoring din regiune.

Ratele de ocupare difera acum substantial de-a lungul regiunii CEE. Rata de ocupare medie din regiune se situeaza la nivelul de 86.1%, dar ajunge la 90.6% daca nu luam in calcul Moscova. Cu exceptia oraselor Moscova, Kiev si Belgrad, ratele de ocupare nu au inregistrat scaderi majore sau au ramas stabile in T1 2009 pe marea majoritate a pietelor CEE.


Sub presiunea crizei, chirile prime au inregistrat scaderi in T1

Chiriile prime si efective au toate sansele sa ramana marcate de aceasta presiune descendenta pana la sfarsitul anului pe marea majoritate a pietelor CEE si in consecinta flexibilitatea proprietarilor si discounturile vor deveni caracteristici commune ale negocierilor.

“Privind in viitor, exista sanse ca chiriile sa creasca in unele din pietele importante din Europa Centrala. Cu toate acestea recesiunea economica din Europa, va afecta nivelul chiriilor din aceste piete din Europa Centrala. Interesant este faptul ca numarul de proiecte axat pe spatii de birouri cu termen de finalizare dincolo de 2010 are toate sansele sa fie limitat pentru ca investitorii si dezvoltatorii se vor lupta anul acesta sa obtina finantare pentru proiectele viitoare. Astfel exista posibilitatea de a crea o situatie – mai ales daca economia incepe sa se reglementeze in 2010 – in care ne vom confrunta cu o lipsa de spatii prime pentru birouri pe anumite piete care acum sunt mai echilibrate in termeni ai stocului curent si ai ofertei. Astfel se vor putea creea conditii pentru o relansare a cresterii chiriilor,” a mai declarat Tromp.

CB Richard Ellis are sediul central in Los Angeles si este cea mai mare firma de servicii comerciale in real estate din lume, raportat la incasarile din 2008. Compania are peste 30.000 de angajati si ofera servicii proprietarilor, investitorilor si chiriasilor prin cele peste 300 de birouri (excluzand agentiile afiliate).

---

Despre autor: