CEE: Investitiile imobiliare in prima parte a anului, aproape de nivelurile de la inceputul acestui deceniu

Volumele de investitii pentru T1 2009 arata ca piata CEE se apropie de nivelurile inregistrate la inceputul acestui deceniu, inainte ca regiunea sa experimenteze o crestere semnificativa a cifrei de afaceri pentru investitiile imobiliare de-a lungul perioadei 2005-2007, potrivit CB Richard Ellis.

"Romania se situeaza undeva la mijlocul distantei dintre Varsovia si Moscova, cu yielduri crescand pana la 9% - 9.5% pentru <prime commercial assets> in Bucuresti si ajungand undeva la 13% in locatii si orase secundare. Probabil, cresterea va continua pana la sfarsitul anului, datorata lipsei de lichiditate din piata. Pentru moment toata lumea isi regandeste total strategia de investitii si dezvoltare, nu numai pe piata locala ci la nivel CEE", a declarat Alexandra Dimofte, Head of Capital Markets, CBRE | Eurisko.

Lipsa de lichiditati are un impact important asupra tuturor pietelor de investitii imobiliare din CEE si in consecinta afecteaza profound numarul tranzactiilor. Mare parte din activitatea de investitii a T1 2009 in CEE s-a inregistrat in Rusia si Republica Ceha. Volumul Rusiei a fost determinat de numeroase tranzactii pe segmentul spatiilor pentru birouri si al hotelurilor. Exista indicii care sugereaza ca circumstantele tot mai dificile din Europa de Est au impact asupra transparentei pietei si implicit asupra posibilitatii de a evalua cu acuratete volumele de investitii. In Republica Ceha, cifrele de investitii au fost influentate in mare masura de achizitionarea de catre Deka a cladirii de birouri Jungmannova Plaza din Praga. Aceasta a fost cea mai proeminenta tranzactie institutionala incheiata in CEE si singura tranzactie incheiata de un Fond German Deschis (GOEF) in CEE in primul trimestru.

Intre timp, arata CB Richard Ellis, tarile care au contribuit cel mai mult la volumul de investitii din CEE din ultimii ani, precum Polonia si Romania au inregistrat un volum de investitii imobiliare foarte scazut in T1 2009. "Ceea ce nu arata volumele de investitii scazute din CEE este activitatea considerabila care se inregistreaza pe pietele principale din Europa Centrala. Mai multe active de inalta calitate se afla in prezent in atentia investitorilor institutionali din regiune, mai ales in Republica Ceha si in Polonia", comenteaza os Tromp, Head of CEE Research & Consulting.

Lichidatea mai mica are impact si asupra tipurilor de proprietati care sunt tranzactionate, explica Tromp: "Birourile raman in continuare cea mai dificila categorie imobiliara de tranzactionat in CEE in T1 2009. In mod similar, nu s-au inregistrat nici un fel de tranzactii pe segmentul proprietatilor industriale si doar patru tranzactii retail in primul trimestru in CEE. Acest fapt reprezinta o schimbare semnificativa fata de T1 2008, cand mai bine de 1 miliard de euro au fost investiti numai in proprietatile retail din regiune".

Proprietatile retail prime sunt in general considerate drept o investitie relativ sigura din punct de vedere al profitului, datorita unei oferte mai reduse si a unor rate de ocupare mai bune, de aceea mai putin investitori doresc sa vandal proprietatile prime in acest moment. Lotul semnificativ de centre comerciale afecteaza si el negativ fluxul de tranzactii pe acest segment. Pentru restul anului, se asteapta totusi tranzactionarea unui numar limitat de proiecte de buna calitate care va oferi o tendinta ascendenta volumului de investitii din CEE.

Piata de investitii din CEE tot mai putin lichida a schimbat piata de investitii imobiliare si in alte feluri, cel putin pe termen scurt. Pana acum, cumparatorii straini si-au indreptat investitiile spre proprietatile din CEE, acestea reprezentand peste 80% din volumul total. "Nesiguranta in ceea ce priveste preturile si imposibilitatea de a obtine finantare i-a obligat pe multi dintre cumparatorii straini sa se retraga", sustine Pavel Schanka, Director CEE Capital Markets. "Restul de cumparatori internationali de pe piata CEE este reprezentat de un numar limitat de Fonduri Germane Deschise – care se focalizeaza in prezent pe tranzactii mai mici in jur de 20 - 50 de milioane de dolari – dar si de un grup tot mai mare de speculanti. Desi aceasta evolutie a redus volumul de investitii general din regiune, ea a creat si oportunitati pentru cumparatorii locali". Acestia au reprezentat in jur de 50% din activitatea de investitii din CEE in T1 2009, in comparatie cu procentul de 15% pentru intregul an 2008.

Yield-urile au crescut acum in mod semnificativ in intreaga regiune CEE din T3 2008. Exista in prezent diferente semnificative in yield-urile pentru spatiile de birouri prime. In Varsovia si Praga de exemplu, yield-urile s-au situat la nivelul de 6.75% si respectiv 7.00% la sfarsitul T1 2009, in vreme ce yield-urile din Moscova si Kiev au atins un nivel de 11.50% si 14.00%. Decompresia yield-ului a aparut in toate pietele din CEE anul trecut, crescand pana la 100 puncte de baza (bps) in Varsovia si Belgrad, la 400 bps in Moscova si 525 bps in Kiev. "Anticipam o decompresie continua a yield-ului pe multe piete CEE cel putin in lunile care urmeaza, de vreme ce premium-urile actuale ale yield-ului pentru investitiile imobiliare in CEE nu exprima pe deplin riscurile implicate la nivel macroerconomic, de piata imobiliara si la nivel politic", a precizat Schanka.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe