Preturile apartamentelor vechi vor scadea in perioada urmatoare

Analistii DTZ anticipeaza o stagnare a preturilor locuintelor din cartierele aglomerate, precum Iancu Nicolae-Pipera. Preturile apartamentelor variaza in functie de zone, diferenta intre o zona centrala si una periferica fiind foarte mare in marile orase.

Astfel, dupa ce in ultimii ani cresterile de preturi la apartamentele de bloc au fost de peste 200% in majoritatea oraselor din tara, specialistii DTZ Echinox mizeaza pe o scadere a preturilor in cazul apartamentelor din blocurile comuniste.

Iminenta aderare a Romaniei la UE in anul 2007, precum si succesul dezvoltarilor rezidentiale de pana acum vor atrage noi investitori si ii vor incuraja pe cei deja existenti sa-si reinvesteasca profiturile in proiecte de mare anvergura. Majoritatea investitiilor vor continua sa se concentreze in Bucuresti odata cu o mai buna infrastructura, o dezvoltare impresionanta a segmentelor comercial si de birouri. Investitiile anuntate pe piata pentru anul urmator sunt estimate la sute de milioane de euro.

Cererea ramane mare pentru apartamentele noi

Dupa cum reflecta si preturile, cererea este mare pentru apartamentele noi si pentru vilele elegante situate in zonele centrale si de nord, cat mai aproape posibil de Centrul Civic, precum si pentru zonele de lux deja consacrate: Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Herastrau si Floreasca. In afara de cele mentionate mai sus, se prevad schimbari majore in zona Floreasca datorita proiectelor importante care sunt anuntate in jurul lacului, beneficiind de privelisti impresionante precum si de conditii excelente de locuit la preturi care concureaza cu alte zone, anunta specialistii DTZ Echinox.

In pofida lipsei de terenuri disponibile pentru proiecte viitoare in zonele Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti si Herastrau, sunt anuntate noi proiecte care vor fi finalizate in 2007 si care vor avea un pret mediu de 3,000 Euro/mp.

Apartamentele situate in locatii de top vor beneficia de finisaje de calitate superioara precum si de o partitionare foarte buna.

Daca zona metropolitana a Bucurestiului se extinde, zona Centrul Civic va castiga teren si va deveni din ce in ce mai atractiva datorita, pe de o parte, a cladirilor cu arhitectura clasica ce urmeaza a fi consolidate si renovate, iar pe de alta parte datorita cladirilor noi care imita stilul clasic. Avantajul de a avea facilitatile oferite de oras sva avea ca rezultat cresterea preturilor in zonele centrale precum: Piata Unirii, Piata Universitatii, Piata Romana si Calea Victoriei.

Deja anuntatele dezvoltari de genul blocurilor de apartamente in sistem "condominium" care vor fi finalizate in 2007 vor defini atat de mult timp ignorata clasa de mijloc a romanilor si vor atrage atentia asupra zonelor ca: Bucurestii Noi, Casa Presei Libere, Straulesti, Petricani, Gara de Nord, Dristor, Mihai Bravu, Crangasi, Titan, Vitan, Militari, Ghencea, Colentina si lista poate continua. "Preconizam ca acest segment nisa de piata va cunoaste o dezvoltare imensa si un success relativ usor in urmatorii 10 ani iar preturile vor creste odata cu finalizatea fiecarui proiect nou," declara Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Deoarece pretul pe metru patrat creste cu fiecare semestru al fiecarui an iar nivelul chiriilor stagneaza, rata de amortizare a investitiei este estimata sa ajunga la o medie de 10-12 ani. Desi tendinta este sa scada in acelasi rand ca si statele vecine, rentabilitatea este mai mare decat statele europene vecine iar Romania continua sa atraga investitori datorita potentialului crescut al pietei si datorita trendului ascendent al acestora. Concluzia este ca piata romaneasca continua sa fie o oportunitate majora pentru dezvoltatorii mci si mari de proiecte rezidentiale.

Radiografie a pietei rezidentiale

Oferta de spatii rezidentiale din Bucuresti a crescut intr-un ritm rapid in ultimii ani, iar oferta livrata pe piata in 2005 (2.165 rezidente) nu a fost suficienta pentru acoperirea cererii in crestere, se arata intr-un studiu intocmit de CB Richard Ellis. Potrivit Institutului National de Statistica, la sfarsitul primului trimestru din 2006 stocul total de unitati locative din Bucuresti era de aproximativ 785.000 locuinte, din care numai 2,9% reprezentate de proprietati apartinand statului. Desi a fost livrat un mare numar de locuinte noi, piata este inca dominata de apartamente in blocuri rezidentiale vechi.

Piata rezidentiala si-a continuat dezvoltarea rapida in prima jumatate a anului 2006. Oferta livrata pe piata in aceasta perioada a constat in complexuri de vile noi si apartamente in cladiri rezidentiale de inaltime joasa, destinate populatiei cu venituri medii si mari. Zonele rezidentiale de nord din apropierea limitelor orasului raman cele mai cautate pentru rezidentele de lux.

Oferta de lux, in scadere

In prezent, pe piata au loc schimbari ce vor influenta structura si dinamica ofertei viitoare. Noile proiecte propuse pentru finalizare in 2006 si 2007 vizeaza satisfacerea cererii de locuinte a populatiei cu venituri medii, un segment de piata neatractiv pentru dezvoltatori pe parcursul anilor trecuti. Proiectele rezidentiale pentru acest tip de clienti capata contur sub forma de apartamente in cladiri rezidentiale inalte, situate in cartiere dens populate (Colentina, Berceni, Stefan cel Mare, Militari, Titan), usor accesibile cu transportul in comun. Noile proiecte ce vizeaza populatia cu venituri medii ofera suprafete mai mici (intre 50 si 150 mp), in scopul mentinerii preturilor de vanzare la niveluri accesibile.

Oferta de rezidente de lux a scazut treptat din cauza scaderii usoare a cererii pentru acest tip de proprietati in prima jumatate a anului 2006. Avand in vedere tendintele pietei, in urmatorii ani acest tip de locuinte va juca un rol important mai ales pe piata inchirierilor si a investitiilor.
Cei mai activi dezvoltatori sunt cei locali, care impreuna cu cateva companii internationale prezente pe piata, au investit in medie 20-40 milioane de euro per proiect rezidential. Numai proiectele de mare amploare care propun in medie 400-800 unitati rezidentiale pot promova o politica de preturi eficienta, care sa permita dezvoltatorilor sa stabileasca preturi accesibile pentru locuintele adresate populatiei cu venituri medii.

Cumparatorii, cheia pietei imobiliara

In ciuda faptului ca expertii imobiliari estimeaza un ritm evolutiv al preturilor la apartamentele de bloc, majorarea va fi lenta, iar dupa aderare apartamentele din blocurile vechi vor inregistra o scadere de pret. Mult mai cautate vor fi locuintele din blocurile nou construite, iar rolul potentialilor cumparatori va fi unul esential in relatia cerere-pret-oferta, se arata in studiul wall-street.

Astfel, cei care se afla in cautarea unei locuinte sunt in acest moment cei care pot influenta atat pretul pietei, cat si numarul tranzactiilor imobiliare. In acest sens, perceptia romanilor asupra evolutiei preturilor la apartamentele "ceausiste" reprezinta o informatie viabila pentru agentiile specializate din real-estate.

Cititorii Wall-Street , neincrezatori in evolutia pozitiva a preturilor

Raspunsul participantilor la studiu, care au afirmat, intr-o proportie de 81,4% ca pretul apartamentelor "ceausiste" nu va scadea nici macar dupa primul an de la aderarea Romaniei la UE, va sta la baza parerii majoritatii specialistilor, care incearca sa explice viitorul segmentului imobiliar autohton.

Aceste raspunsuri demonstreaza lipsa de incredere a romanilor vizavi de evolutia preturilor la apartamente, alimentata de o multime de factori, fie ei economici, sociali, politici, sau chiar psihologici. "Aceasta este o atitudine tipic romaneasca, aratand expresia unei colectivitati resemnate si care nu mai poate nici macar nadajdui," isi explica Artur Silvestri, director general al grupului S.G.A. Romania - Institutul de Consultanta Imobiliara, si profesor in gestiune imobiliara si expertiza de patrimoniu la Universitatea Internationala Francofona (U.F.I. ) din Bruxelles.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe