Nici o tranzactie imobiliara fara raport de evaluare

Valoarea unei propietati depinde de scopul pentru care se face raportul de evaluare. Exista posibilitatea mai multor estimari, ale caror valori nu sunt neaparat aceleasi, a declarat pentru Rompres prim-vicepresedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, Adrian Vascu.

"Valoarea estimata de un evaluator nu este egala cu pretul. Pretul este intotdeauna rezultatul tranzactiei, valoarea este estimarea expertului care analizeaza piata imobiliara specifica proprietatii evaluate. Serviciul prestat de un expert este un serviciu de credibilizare, de certificare, de asigurare. Evaluarea este o forma de a aplica o serie de metode care sa-i dea incredere beneficiarului ca acea valoare este apropiata de valoarea exacta", a precizat Adrian Vascu.
Valoarea unui imobil poate oscila in functie de pretul de piata in vederea tranzactionarii sau estimarea valorii de piata in vederea garantarii unui credit, sau estimarea valorii de asigurare sau de impozitare fiind diferite, a mai afirmat prim-vicepresedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania.

Tranzactia pentru o proprietate imobiliara are loc la Cartea Funciara
Totodata, Adrian Vascu a apreciat comparand evaluarile facute in zona imobilelor cu cele realizate in zona unei piete de capital, ca scopurile si mai ales rezultatele sunt diferite, pentru ca tranzactia in urma unei evaluari facute pentru o proprietate imobiliara are loc la Cartea Funciara, iar tranzactia unei evaluari de companii are loc la Registrul Comertului.
Exista trei tipuri de abordari ale evaluarii, care se folosesc atat la evaluarea proprietatilor imobiliare cat si in evaluarea companiilor, fiecare avand metode specifice. Prima abordare, in acest sens se bazeaza pe abordarea pe baza de active, pe baza de venit si abordarea pe baza de comparatii de piata. In cazul evaluarii unei propietati rezidentiale, casa cu pamant, abordarea prin cost inseamna cat merita sa se investeasca in aceea proprietate. Daca aceasta are o anumita vechime intervine si estimarea deprecierii, compusa din uzura fizica, neadecvare functionala si depreciere din cauze externe.
A doua abordare este o metoda adecvata atunci cand se evalueaza proprietati generatoare de venituri (spatii comerciale, hoteluri, proprietati care traiesc din veniturile pe care le produc), referindu-se la rentabilitatea acestei investitii, cat poate investitorul sa castige detinand proprietatea respectiva. In aceasta abordare, valoarea obtinuta este strans legata de veniturile de care viitorul proprietar va beneficia din detinerea proprietatii.
Cea de-a treia abordare se refera la comparatia de piata. In acest caz conteza numai cu cat recunoaste piata ca se tranzactioneaza asemenea proprietati la momentul evaluarii, fara sa se tina cont de cat costa, si de cate venituri aduce. Conform standardelor de evaluare, in estimarea valorii de piata intotdeauna opinia finala este o selectie a unei valori.

Evaluarea strins legata de valoarea mobiliara pe piata
Procesul de evaluare este strans legat de valoarea pietei. In esenta, evaluarea este consecinta modului in care este vazuta acea valoare mobiliara pe acea piata. Valoarea este scazuta daca piata este saraca, in cadere si are o precaritate de orice fel. In cazul in care societatea respectiva se afla intr-o piata activa, ea este supraevaluata din motive subiective si atunci valoarea are o nuanta subiectiva dincolo de anumiti parametrii tehnici, care depind tocmai de fierbinteala pietii.
In opinia majoritatii dezvoltatorilor imobiliari, evaluatorii sunt pilonii tranzactiilor. Atat bancherii, cat si vanzatorii isi pot elimina incertitudinile apeland la serviciile unui evaluator. Un exemplu in acest sens sunt tranzactiile efectuate in SUA, din 1994, acestea se realizeaza urmand un sir logic, primul pas constand in estimarea de catre evaluator a valorii proprietatii.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe