Schimbare de scenariu in retailul romanesc

Pe o piata care se anunta antrenanta si pe care pulsul a aratat-o foarte dinamica, prima jumatate a anului in curs parea sa urmeze in retail scenariul "zero schimbari", previzionat inca de acum 2 ani. Cum niciun proiect nu a fost livrat in primele sase luni ale lui 2006, stocul total de centre comerciale a ramas neschimbat, situandu-se la 150.000 mp.

Conform consultantilor Colliers, toate aceste lucruri sunt adevarate in functie de perspectiva din care se analizeaza situatia pietei. Astfel, scenariul anuntat in urma cu 2 ani este adevarat daca judecam din exterior. O privire mai atenta la toate angajamentele de anul trecut - Baneasa Shopping City, Cotroceni Park, Galleria sau Liberty Center - ne indica faptul ca acestea au devenit mai mult decat promisiuni, contraargumenteaza analistii Colliers.

Africa Israel a inceput deja lucrarile la Cotroceni Park, iar Mivan Development a inceput demolarea ultimului "circ al foamei" din Bucuresti, pentru viitorul mall Liberty Center, care, insa, vor fi livrate pe piata abia din 2008.

Vizavi de centrele comerciale existente pe piata, analistii Colliers au sesizat unele schimbari menite sa le pregateasca pentru competitia viitoare.

Bucuresti Mall se extinde cu o noua aripa ce va insuma 8.000 mp, destinata in special unor retaileri de talie internationala. Planurile City Mall includ, pe langa configurarea unui tenant-mix optim si imbunatatirea strategiei de comunicare, extinderea cu 6.000 mp spatiu inchiriabil plus constructia unei parcari multietajate. Si Unirea Shopping Center progreseaza in eforturile ei de a lansa si de a opera cu succes food court-ul de la etajul 4.

Intrati pe piata locala, investitorii nu intentioneaza sa se limiteze la Capitala. Orase precum Brasov, Cluj, Constanta, Galati, Pitesti, Sibiu sau Targu Mures vor primi cel putin 2 sau 3 proiecte, initiate atat de dezvoltatori locali, cat si internationali, cel putin pentru inceput. Cu toate ca pana acum investitorii tinteau doar orase cu peste 100.000 de locuitori, de curand au intrat in vizorul lor si orase mai mici, cu o populatie de minimum 70.000 de persoane.

In pofida faptului ca primul semestru nu a fost marcat de nicio livrare de centru comercial, pana la sfarsitul lui 2006, piata se va imbogati cu trei proiecte: River Plaza, ce totalizeaza 15.000 mp spatiu inchiriabil, va fi dispus pe 7 niveluri si promite sa reprezinte atractia principala pe acest segment in Ramnicu Valcea. Cel de-al treilea proiect comercial de dimensiune mica, dupa Eliana Mall si Macromall, Magnolia Center, va fi livrat pe piata brasoveana si odata cu el va adauga 7.600 mp inchiriabili, actualului spatiu de 25.600 mp. Conform Colliers, printre chiriasi au fost anuntati Artima Supermarket si Domo.

Cel mai mare proiect comercial ce va fi livrat in acest an in provincie este European Retail Park - Sibiu, cu aproximativ 45.000 mp inchiriabili. Principalele ancore sunt Real, Baumax si Media Galaxy, iar printre chiriasi vor fi branduri ca House of Art, Kenvelo, Time Out, Steilmann, Lee Cooper, Bigotti, Jolidon, Hang Ten, Levi’s, Leonardo, Otter, B&B Collection, Germanos, Internity, Future Shop si Spring Time.

Pe fondul numarului limitat de centre existente, galeriile comerciale dezvoltate in perimetrul hipermarketurilor au devenit solutia cea mai raspandita pentru retailerii dornici sa isi asigure locatii in centre cu trafic ridicat.

Lansat in noiembrie in Capitala, magazinul Auchan a coincis cu intrarea brandului pe piata locala. Hipermarketul va oferi si o galerie comerciala de 7.500 mp, in care retaileri precum Stefanel, Lee Cooper, Kenvelo, Tina R, Bamboo, Yves Rocher, Jolidon sau Spring Time isi asigurasera dinainte locatiile.

Principalul retailer de pe piata autohtona va avea, odata cu deschiderea hipermarketului din Constanta, sapte unitati in Romania.

Oferind o galerie comerciala de 10.500 mp, Carrefourul din Constanta beneficiaza de chiriasi precum Intersport, Marks & Spencer, Bata, Nike, Naf-Naf, Camel Active sau Sensiblu.

In contextul unei ratei de neocupare aproape inexistenta, chiriile nu au inregistrat scaderi semnificative, ele variind intre 25-30 euro/mp in Capitala si intre 20-25 euro/mp in orasele de provincie. Media costurilor de mentenanta se situeaza intre 8 si 10 euro/mp, chiriasii-ancora negociind costuri mult mai mici, in timp ce restaurantele si cafenelele platesc mai mult.

La acestea se adauga si o taxa de marketing care, de cele mai multe ori, nu depaseste 1 euro/mp.
Nivelul chiriilor a inregistrat cresteri pentru spatiile stradale (unde rata de neocupare a fost de 5%, totusi, foarte scazuta) si locatiile periferice, unde cresterile au fost de 15%, uneori chiar 25%. Cele mai putin afectate de cresterea chiriilor au fost zonele cele mai scumpe, Magheru si Calea Victoriei.

Lansarile atat de numeroase isi vor cunoaste roadele incepand cu 2008, cand cinci proiecte ce au ca termeni de finalizare urmatorii doi ani vor aduce aproximativ 250.000 mp de spatiu nou inchiriabil, pe piata din Capitala, ridicand astfel stocul total la 400.000 mp. Aceasta crestere de 167% in spatiu comercial de tip mall va schimba complet piata de retail din Bucuresti, plasand-o intr-o noua etapa: competitie directa si acerba.

In provincie situatia este similara. In urmatorii 2 ani vor fi livrati 250.000 mp suprafata inchiriabila, inaugurandu-se astfel noua centre comerciale, in sapte orase.

Aceasta tendinta va continua, ajungandu-se la cel putin doua proiecte in fiecare oras cu o populatie mai mare de 100.000 locuitori, iar marile orase precum Cluj-Napoca sau Constanta vor fi disputate intre 3 sau 4 proiecte, unele dintre ele dispunand de suprafete impresionante (Ex: Polus Cluj cu 61.000 mp GLA).

In acest context, studiul Colliers subliniaza ca oferta anuntata va depasi puterea de absorbtie a pietei locale, astfel ca sincronizarea si conceptul acestor centre vor decide invingatorii.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe