Ionut Bordei, CB Richard Ellis | Eurisko: Contrar avertismentelor, as cumpara o casa acum

• Cum caracterizati piata imobiliara din prima jumatate a acestui an?

Intr-o perioada confuza in care cumparatorii asteapta o minune care sa scada pretul locuintelor, dezvoltatorii se straduiesc sa aduca piata pe o linie normala iar stirile bomba din imobiliare sunt prezentate fara a fi explicate, toata lumea isi da cu parerea, dar fara o baza reala pentru sustinerea punctului de vedere. Piata imbraca doua forme: in prima dintre ele gasim cumparatorii care alimentati de atatea zvonuri nu mai achizitioneaza proprietati in speranta ca poate maine sau peste o luna va fi mai ieftin, iar pe de alta parte dezvoltatorii nu stiu cum ar putea sa construiasca mai ieftin, tinand cont ca terenurile sunt foarte scumpe, materialele de constructii se scumpesc in fiecare zi, mana de lucru devine din ce in ce mai scumpa, si peste toate trebuie sa aiba si un profit decent care sa le faca afacerea viabila.

• Daca ati fi cumparator in aceasta perioada cum ati interpreta semnalele din piata?

Poate ca alimentat de zvonuri si panicat de iminenta drobului de sare, prima mea reactie ar fi sa nu cumpar acum. Ziarele spun ca preturile la apartamentele vechi au scazut cu 200 euro/ mp si ca vor mai scadea in continuare, iar la apartamentele noi avem si acolo o scadere, poate imbracata sub alte forme: locuri de parcare gratuite, masina inclusa in pret, etc. Dar daca intr-adevar am nevoie de o casa as face o mai atenta analiza a pietei si nu m-as lasa influentat de interesele anumitor oameni de pe piata, interese care nu au cum sa convearga cu ale mele.

• Are piata imobiliara din Romania o reactie atipica in contextul crizei internationale?

Multi au spus ca in Romania s-a intamplat cel mai ciudat lucru: piata a scazut intr-o luna, ceea ce nu este normal. Daca ne uitam cu atentie, observam urmatorul lucru: in trecut am avut foarte multe apartamente si case pe care proprietarii nu vroiau sa le vanda, dar totusi apareau la vanzare la niste preturi astronomice, ca poate poate gasesc pe cineva care sa plateasca o caruta de bani. Toata lumea stie: totul e de vanzare – conteaza doar cat oferi. In ultimii patru ani, au aparut periodic diversi specialisti care sa afirme apartamentele vechi se vor ieftini. Rezultatul? Trei sau patru luni dupa aceea nu mai cumpara nimeni nimic, dupa care, cand potentialii cumparatori vedeau ca nimic nu s-a schimbat veneau sa cumpere. Si atunci, surprizaaa: toti cei care nu au cumparat in cele patru luni au format un surplus de cerere pe o oferta mica si automat au determinat cresterea preturilor cu 30-40%.

• Cum merg vanzarile in aceasta perioada si ce previzionati pentru urmatoarea?

Astazi ne confruntam cu un ritm foarte scazut al vanzarilor. Daca acest ritm va continua, foarte multi dezvoltatori se vor retrage de pe piata, creand un deficit de oferta imens intr-o piata cum e Bucurestiul, care are nevoie de 2-300.000 de apartamente. In acest moment pe piata exista foarte multi cumparatori, cei mai multi dintre ei au deja creditele aprobate de catre banci, insa nu cumpara sperand intr-un miracol – un pret mai mic peste o saptamana sau peste o luna. Deci cumparatori exista, cerere exista...Va fi surprinzator pentru multi dintre acesti cumparatori sa constate ca proprietatile nu s-au ieftinit, pentru ca nu au cum, atata timp cat costurile sunt imense. In acealsi timp vor realiza ca pe piata oferta este foarte mica, pentru ca multi dezvoltatori au renuntat intre timp la proiectele noi, iar cererea este foarte mare si preturile au inceput sa creasca iarasi. Surpriza va fi si mai mare cand vor observa ca nici macar credite nu vor mai putea lua in acel moment.

• Care ar fi concluzia?

Concluzia e simpla: daca in mod normal in Bucuresti se vand 2000 de apartamente pe luna, iar in 6 luni se vand doar 1000 de apartamente pe luna, in luna a saptea vom avea in loc de o cerere normala de 2000 de apartamente pe luna, o cerere de 8000 de apartamente pe luna, (adica vor veni sa cumpere si toti aceia care in tot acest timp au asteptat minunea) in conditiile in care oferta va fi mult mai mica decat de obicei. In aceste conditii, daca ati fi vanzatori nu ati mari pretul? Eu cred ca da. Si atunci vom vedea cine isi va mai permite sa cumpere si cine nu. Sau, mai explicit, toti cei vor si au nevoie sa cumpere o locuinta si totusi nu cumpara in aceasta perioada vor creea un surplus imens de cerere. Problema principala in acel moment va fi ca multi dintre cei ce astazi isi pot permite sa cumpere, la acel moment din cauza cresterii mari de pret nu-si vor mai putea permite si vor fi obligati, ori sa-si cumpere un apartament mult mai mic, ori unul vechi, ori sa aleaga o zona mai slab cotata sau cel mai rau din potential cumparator azi sa devina cert chirias maine.

• Presimtiti Apocalipsa in imobiliare sau ne vom adapta din mers?

Bineinteles ca acesta nu va fi un capat de lume, in acel moment nu vor mai fi la moda cumpararile ci inchirierile, care si ele vor fi speculate la maximum si vor creste si ele de la luna la luna. Si atunci vine foarte logic intrebarea: Oare nu e mai bine sa cumperi acum ceva ce-ti poti permite decat sa ajungi sa platesti cu aceiasi bani cu care ai plati o rata la banca o chirie. Diferenta e simpla si dramatica in acelasi timp: credit la casa pe 25 de ani si pe urma este proprietatea ta sau chirie timp de 25 de ani si nu ramai cu nimic.

Cumparativ cu restul Europei si Statele Unite, in Romania nu avem de-a face cu o criza. Piatele occidentale sunt saturate si cererea efectiva de locuite nu mai exista. In Romania piata este abia la inceput, cerere exista, iar piata are nevoie de minim 20 de ani pentru a ajunge la saturatie.

Va dati seama ce s-ar intampla daca in Romania nu se va mai construi nimic, cate familii vor sta cate doua sau trei generatii in aceeasi casa? Noi nu ne putem compara cu pietele occidentale unde s-au construit millioane de apartamente, iar la noi un ultimii 20 de ani sau construit maxim 30.000 apartamente si case in toata tara si mai avem in constructie inca aproximativ 30.000 de unitati in urmatorii 2 ani.

---

Despre autor: