Spatiile de birouri

“Pe piata spatiilor de biouri se resimt efectele incetinirii activitatii economice, prin scaderea chiriilor si a tranzactiilor de inchiriere. Desi acest segment a avut o evolutie foarte buna in primul semestru din 2008, elementele fundamentale ale pietei si-au pierdut din consistenta, in special in ultimul trimestru al anului”, au spus reprezentantii BNP Paribas Real-Estate.

In situatia actuala cererea este generata de companiile care platesc in prezent chirii indexate deja de cateva ori, care depasesc nivelul actual al chiriei de pe piata. Acesti chiriasi incearca fie sa isi renegocieze chiriile, fie sa obtina o calitate mai buna pentru pretul platit in alte cladiri. Notiuni precum economisirea energiei, reducerea costurilor de intretinere sau flexibilitatea in partajearea spatiilor au capatat o importanta tot mai mare in momentul in incheirii unei tranzactii.

Chiriasii ale caror perioade de inchiriere se apropie de final prefera sa economiseasca bugetul pentru relocare si sa isi reinnoiasca contractele deoarece beneficiaza de reduceri substantiale din partea proprietarilor.

Cu toate astea, chiriasii cauta in continuare birouri de calitate la preturi competitive, mai scazute, incercand sa speculeze nivelul scazut al cererii si oferta tot mai mare de spatii disponibile. In special dezvoltatorii cladirilor finalizate recent au scazut semnificativ chiriile pentru a atinge un anumit grad de ocupare.

"Nivelul costurilor totale de ocupare, calitatea cladirilor si eficienta acestora vor deveni cei mai importanti factori in luarea deciziei de inchiriere, in detrimentul locatiei. Politicile de costuri afecteaza caracteristicile cererii, pe termen lung oferta propusa spre finalizare trebuind sa se adapteze la noua tendinta aparuta, dezvoltarea de cladiri verzi", au mai spus reprezentantii BNP Paribas Real-Estate.

Alte tendinte ce devin tot mai evidente sunt inchirierile pe termen scurt si reinnoirile de contracte. Ca urmare a dificultatii legate de estimarea evolutiei propriei activitati pe termen lung, chiriasii urmaresc o mai mare flexibilitate si perioade mai scurte de inchiriere (pana la 3 ani). Acest tip de cerere poate fi potential satisfacuta de ofertele existente pe segmentul subinchirierilor.

Piata terenurilor

In anul 2008 piata terenurilor a cunoscut o schimbare majora, dintr-o piata a vanzatorului aceasta devenind piata cumparatorului. Aceasta noua tendinta s-a manifestat mai vizibil incepand cu a doua jumatate a anului, cand in ciuda trendului descendent al preturilor, numarul tranzactiilor cu terenuri a scazut foarte mult, tranzactiile importante fiind aproape inexistente.

Totusi, pentru cateva dintre tranzactiile cu impact semnificativ pe piata finalizate in 2008 negocierile au fost initiate in 2007. Limitarea finantarii coroborata cu diminuarea activitatii de pe celelalte segmente ale
pietei imobiliare si efectele psihologice negative ale contextului economic actual au contribuit la scaderea dinamicii sectorului terenurilor.

Din punct de vedere al ofertei, piata terenurilor a fost mai diversificata, cu mai multe tipuri de proprietati oferite spre vanzare in comparatie cu ultimii doi ani. Sursa ofertei a fost reprezentata in principal de doua categorii de vanzatori: investitorii oportunisti care au fost constransi de conditiile economice actuale sa isi vanda proprietatile si proprietarii dispusi sa vanda ca urmare a anticiparii unei scaderi si mai accentuate a preturilor.

Caracteristicile cererii potentiale au ramas relativ neschimbate comparativ cu anul 2007, dezvoltatorii cautand in continuare proprietati cu risc scazut precum terenurile situate in zone centrale si cu anumiti indicatori urbanistici deja aprobati. Insa acestia nu sunt inca dispusi sa incheie tranzactii, preferand sa amane achizitia, asteptand scaderea si mai pronuntata a preturilor si stabilizarea pietei.

"Ca urmare a conditiilor actuale ale pietei si restrictiilor financiare, piata terenurilor a devenit foarte sensibila la nivelul preturilor, in special in privinta valorii totale a proprietatilor. Cumparatorii potentiali s-au concentrat pe terenurile de dimensiuni mici si medii care nu implica riscuri si eforturi financiare majore", au adaugat reprezentatii BNP Paribas Real-Estate.

Investitorul 'oportunist'

Piata investitiilor a fost afectata negativ de situatia economica si financiara internationala, coroborata cu scaderea consistentei elementelor fundamentale ale pietei locale. Ezitarea investitorilor a fost alimentata de factori specifici pietei romanesti, dar si de indicatorii de risc mai putin favorabili obtinuti de tara noastra si temerea legata de o scadere economica prelungita.

Ca urmare a evolutiei pietei, profilul investitorilor s-a modificat. Fondurile oportuniste cu lichiditati proprii au devenit cele mai active pe piata in cea de-a doua jumatate a anului 2008. Acesti investitori au fost mai numerosi decat cei care au obtinut finantarea in principal prin credite, dominand piata in anii anteriori.

Toate segmentele pietei investitiilor inregistreaza ajustari ale preturilor. Incepand cu sfarsitul anului 2007 nivelul mediu al randamentelor pentru proprietatile de calitate a crescut in toate sectoarele, dupa cinci ani consecutivi de evolutie descendenta. Acest fapt s-a datorat incertitudinii generale de pe piata, accesului limitat la finantare si scaderii capitalizarii bursiere pentru unele companii internationale.

Investitorii oportunisti cu fonduri proprii vor continua sa reprezinte principala sursa a cererii in 2009, fiind atrasi de produsele investitionale ce pot sa apara pe piata. In plus, deteriorarea mediului de investitii va crea noi oportunitati si vor aparea tranzactii cu proprietati ai caror proprietari constransi sa vanda. Deasemenea, investitorii isi vor eficientiza portofoliile si vor lua in considerare implementarea strategiilor de iesire de pe piata.