Topul 'oraselelor private' din Bucuresti

Ce-i trebuie unui om pentru a fi fericit? Cu siguranta, nu doar acoperis deasupra capului. Astazi, pretentiile clientilor de pe piata rezidentiala fata de mediul in care locuiesc sunt tot mai mari. Aceasta tendinta explica accentuarea „specializarii“ noilor oferte de ansambluri rezidentiale. Practic, nu exista acum pe piata un cartier rezidential nou care sa nu fie „mai special“ ca altele. Ce deosebeste ansamblurile unul de altul, aceasta este intrebarea la care incearca sa dea raspuns „Saptamana Financiara“.

Desi epoca ansamblurilor tip dormitor inca nu a apus, conceptul occidental de condominiu „cu de toate“ castiga tot mai mult teren. Cele mai uzitate facilitati acordate de ansamblurile dezvoltate in prezent pe piata rezidentiala din Capitala constau intr-un super sau minimarket, sala de fitness si gradinita. Ansamblul care nu are asa ceva in zona le procura sau le construieste, potrivit unui studiu realizat de revista „Saptamana Financiara“.

Cum se masoara confortul

Desi, teoretic, investitia intr-un ansamblu rezidential care contine si componentele de retail, sport si odihna este unitara, analiza comparativa arata ca, acolo unde se dezvolta un complex multifunctional, preturile locuintelor nu sunt diferite fata de cele din cartierele fara astfel de facilitati. Exceptie face segmentul rezidential de lux, unde criteriile de stabilire a preturilor sunt diferite, accentul fiind pus pe avantajele locatiei si calitatile arhitectonice ale constructiilor. Astfel, chiar daca existenta facilitatilor comune (centru comercial, centru de fitness, terenuri de sport, piscina, parc privat, gradinita etc.) nu influenteaza pretul de vanzare (nu in mod evident), prezenta acestora da masura gradului de confort de care se va bucura viitorul locatar. SFin a realizat un top al principalelor ansambluri din Bucuresti si de la periferia Capitalei, criteriile de selectie folosite fiind tocmai gradul de „echipare“ cu astfel de dotari, respectiv: spatii comerciale si de servicii „in house“, zona dedicata distractiei, sporturilor (tenis, squash, fitness) si recreerii, localuri gen cafenea, restaurant sau bistrou, amenajari peisagistice, parcuri si piscine; gradinita sau scoala (ultima mai ales in cazul unor proiecte de peste 1.000 de unitati locative).
Multe ansambluri rezidentiale construite in interiorul orasului profita de infrastructura sociala, de transport si comert a zonei in care se afla. Aceasta, la randul sau, poate fi mai bine sau mai prost dotata (vezi tabelul), astfel incat, indiferent de facilitatile zonei, proprietarul unui ansamblu nou va suplimenta cererea de servicii existenta in acea parte a orasului. De cele mai multe ori, accesul la unele servicii, gen gasirea unui loc pentru copil la gradinita sau scoala, dau suficiente batai de cap. Circa jumatate din cele 28 de ansambluri rezidentiale analizate de SFin vor avea gradinita, 21 vor fi dotate cu magazine sau chiar centre comerciale, 24 vor avea cel putin o sala de fitness, unul din trei va avea in dotare un parc sau gradina privata si unul din cinci va avea ca facilitate o piscina. Nu mai putin important, amenajarea unor spatii verzi, gradini sau parcuri intra in preocuparile a numai jumatate din dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale.

Cinci locatii de cinci stele

Zona Baneasa-Pipera concentreaza in prezent cel mai mare numar de noi dezvoltari rezidentiale. In pofida reputatiei zonei, doar cinci din cele noua ansambluri analizate merita calificative inalte. Astfel, numai in Baneasa Rezidential (5 stele), FeliCity, Belvedere, Green Lake si Cortina Residence (4 stele) viitorii locatari vor avea la dispozitie, „in house“, toate beneficiile unei vieti la oras. Ansamblurile respective vor asigura proprietarilor si vizitatorilor acces loco la un centru comercial, servicii de curatatorie, babysitting sau gradinita (unele au chiar scoli), locuri pentru luat masa, cafenele, centre de intretinere si sport, piscine, parcuri sau spatii verzi (vezi tabelul) etc. La pret similar, dar cu efort investitional mai redus din partea dezvoltatorului, se vand locuintele in ansamblurile Ibiza Sol, My Dream Residence, Liziera si Natura Residence. Spre exemplu, in ansamblul My Dream Residence, proprietarii vor putea doar sa viseze la facilitatile descrise mai sus, dezvoltatorul asigurand in house doar spatii pentru activitatile sportive (un teren de tenis, o sala de sport plus o piscina), iar la Natura Residence locatarii vor trebui sa admire natura din jurul ansamblului in timp ce fac fitness sau supravegheaza copiii in locul de joaca special amenajat. Cele patru ansambluri rezidentiale adunate vor avea peste 1.000 de apartamente.

Merita semnalate si alte cateva ansambluri aflate in comunele de la periferia Capitalei: Residenz din Chitila, Cosmopolis si Terra Residence din Stefanestii de Jos, Darwin din Tunari si un new-entry exotic, ansamblul Gloria din Jilava. Ultimul (o stea), in afara faptului ca are preturi seducatoare si posibilitatea amenajarii unor spatii comerciale la parter de bloc, nu prezinta alte facilitati comune.

In cealalta extrema, a super-dotarilor, se afla cartierul Cosmopolis (5 stele), dezvoltat pe 100 de hectare in zona Stefanestii de Jos. Ca dimensiune si facilitati acordate viitorilor locatari, acesta este un proiect comparabil cu cel dezvoltat de compania Baneasa Investments in zona de nord a Capitalei. Cosmopolis va avea 220.000 mp de spatii destinate comertului, hotel, spital, spatii pentru divertisment si sport, scoala, gradinite, restaurante/cafenele si spatii verzi (circa 60 hectare).

Ansamblurile Residenz si Darwin din Chitila, respectiv Tunari, au obtinut doar cate trei stele.

Dezvoltatorii se duc spre sudul Capitalei

Pentru ansamblurile rezidentiale construite in interiorul orasului, in actualele cartiere, lipsa facilitatilor de condominiu nu este o problema grava. Teoretic, dezvoltatorii n-ar trebui sa aiba grija de a le procura viitorilor proprietari facilitati care oricum se gasesc la poarta ansamblului. Cu toate acestea, majoritatea au prevazut construirea unor zone dedicate shoppingului, distractiei, sportului sau odihnei.
In zona cartierelor Fundeni-Colentina-Tei, cea mai notabila prezenta este ansamblul NeoPeninsula (5 stele). Acesta va avea o zona comerciala, piata privata, terenuri de tenis, fotbal si baschet, un club acvatic, restaurante, cafenele si gradinita. Comparabil ca grad de dotare cu acesta, dar totusi mai slab, este ansamblul Planorama (4 stele). Rose Garden si Waterfront se incadreaza la doar 3 stele.
In Drumul Taberei si Militari, exceptand ansamblul Quadra Place, aproape un simplu „dormitor“ din cauza lipsei oricarei facilitati interesante, celelalte mari ansambluri luate in calcul - Cartierul Latin, West Park si Primavara - au cam tot ce i-ar trebui unui bucurestean. Trebuie remarcata si accesibilitatea - ne referim la pret - mult mai mare pentru ansamblurile din aceste cartiere, comparativ cu alte zone din Capitala. Astfel, pentru cele trei ansambluri de top preturile solicitate variaza intre 1.000 si 1.250 euro/mp.

Zona de sud si sud-est a orasului este reprezentata in topul SFin prin New Town (3 stele), InCity (5 stele), Vitan Platinum Tower (3 stele) din cartierul Vitan-Dristor si Asmita Garden (4 stele).
Razvan Julea, project manager in cadrul Departamentului Rezidential al DTZ Echinox, spune ca potentialul investitional slab exploatat a constituit o atractivitate sporita, ceea ce a permis manifestarea unui interes considerabil pentru aceasta zona. Cresterea preturilor in sectorul imobiliar in partea de nord a orasului - si, intr-o masura mai redusa, in celelalte zone - a determinat orientarea investitorilor spre sudul Bucurestiului, care a oferit si o disponibilitate mai mare in privinta terenurilor.
In zona de sud si sud-est exista acum cateva centre comerciale importante, precum Mall Bucuresti, City Mall, Piata de Gros, Selgros Berceni, Metro Berceni, Praktiker Vitan, Hornbach Berceni, la care se vor adauga dezvoltarile viitoare, mall-urile Sun Plaza si Berceni Mall (alaturate hipermarketurilor Cora si Auchan). Avantajul preturilor, acces bun spre centrul orasului, asigurat printr-o mare varietate de mijloace de transport (metrou, RATB) si o infrastructura rutiera ce permite penetrarea ariei centrale pe 3 axe - Soseaua Mihai Bravu, Bd. Tineretului, Calea Serban Voda -, confera zonei beneficii care ii vor creste insemnatatea.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe