Cand trebuie sa cumperi o casa? In Bucuresti, daca ai suma necesara si locuinta este pentru folosinta proprie, e bine sa cumperi oricand si cat mai repede, indiferent daca e vorba de una noua sau veche. Experienta ultimilor 5-6 ani arata ca daca amani decizia unei astfel de cumparaturi, risti sa nu-ti mai "ajunga plapuma". Ramane de vazut daca aceasta "filosofie" de piata se va schimba dupa aderare si cum se va reflecta relansarea constructiilor de noi locuinte in comportamentul clientilor.

In timp ce analistii imobiliari prognozeaza stagnari sau reduceri de preturi imobiliare, in principal pe segmentul rezidential, la un an sau doi de la aderarea tarii noastre la Uniunea Europeana, preturile la imobile, noi sau vechi, continua sa creasca. De fapt, daca e sa ne luam dupa pronosticurile facute de diversi reprezentanti ai pietei imobiliare pe parcursul ultimilor ani si le comparam cu realitatea cruda, vom vedea ca, de cele mai multe ori, prognozele referitoare la preturi au fost eronate. Am fost avertizati despre formarea unui "asset bubble" in 2003, idee reluata si la inceputul lui 2006. Inainte de asta, pe la mijlocul anului 2005 s-a vorbit mult despre stagnarea preturilor ca urmare a blocarii tranzactiilor. Acum, horoscopul imobiliar insista asupra altei idei - scaderea preturilor va incepe din anul 2007, ca urmare a lansarii numeroaselor ansambluri de blocuri cu apartamente.

Altfel spus, cine cumpara acum ar putea sa dea mai multi bani pe o locuinta decat daca ar face-o peste doi ani. Asa sa fie oare?

Recordul care nu face fata

Dupa 1989, in capitala Romaniei volumul de noi constructii de locuinte a scazut dramatic. Practic, in ultimii 15 ani, in Bucuresti s-au livrat anual circa 1.000 de locuinte si abia anul trecut numarul s-a dublat, dar este in continuare mic comparativ cu necesarul. De aceea orice nou proiect rezidential, indiferent de calitatea produsului, se vinde ca painea calda in vremuri de foamete. Putini developeri construiesc in Capitala apartamente sau case pe stoc, de cele mai multe ori nici nu e nevoie caci, in prezent, cei care au bani si solicita o locuinta sunt mult mai multi fata de oferta existenta. Dovada este faptul ca o pondere importanta din proiectele actuale se vinde inca din faza de proiectare sau construire.
Shimon Galon, directorul GTC Romania, companie care a lansat saptamana trecuta unul dintre cele mai mari proiecte rezidentiale din Bucuresti (cu circa 1.000 de apartamente), spune ca o capitala est-europeana mai mica, cum este Budapesta, construieste anual circa 10.000-15.000 de locuinte. Totodata, in comparatie cu developerii de pe piata romaneasca, cei din Budapesta nu se feresc sa construiasca locuinte in "stoc".

In Bucuresti, abia daca mai apucam sa construim 2.000 de locuinte pe an. Totusi, vestea buna este ca nivelul de 10.000 unitati de locuire livrate pe an va fi atins anul viitor, iar varful livrarilor de apartamente, in 2008. Practic, pana la sfarsitul anului 2008, in Bucuresti vor fi lansate cel putin 20.000 de apartamente. Cu adevarat un record in materie de noi locuinte construite din 1990 incoace, cifra comparabila cu ritmul de construire atins in ultimul cincinal comunist. Inainte de 1989, erau livrate anual intre 25.000 si 27.000 de unitati locative in Bucuresti si 120.000 de unitati la nivelul intregii tari. In prezent, in tara se construiesc anual circa 30.000 locuinte, iar in Bucuresti cel mai mult s-a construit in 2005 (2.700 locuinte).

Totusi, chiar si in aceste conditii, piata nu va deveni deloc aglomerata. Asa cum a recunoscut si Shimon Galon, in Capitala este loc pentru noi proiecte rezidentiale si noi developeri. Cu o cerere solvabila de circa 30.000 locuinte pe an, cele 20.000 de apartamente plus circa 2.000 de case livrate in 2007-2008 vor fi inghitite foarte repede de piata. Ar trebui ca livrarile anuale de noi apartamente sa se situeze la cel putin 30.000 de unitati pe an pentru o intalnire a ofertei cu cererea si sa apara, cu adevarat, o piata concurentiala.

Citeste si:

O alta problema este pretul noilor proiecte. Potrivit calculelor SFin, majoritatea locuintelor ce urmeaza sa fie livrate in 2006-2009 (grosul in 2008) se incadreaza la categoria locuintelor de calitate medie superioara, cu preturi intre 1.000 si 1.200 euro/mp construit (fara TVA). Aceste preturi sunt inca prea mari pentru bucuresteanul mediu sau familia acestuia (cu venituri de cel mult 600 euro/luna/familie). Circa 30% din stocul de proiecte in lucru, cu termen de finalizare 2006-2009, il reprezinta locuintele de lux. Locuintele noi, cu preturi mai accesibile (intre 700 si 1.000 euro/mp) reprezinta sub 10% din tot ce se construieste.

Ce ne spun aceste cifre? Prima concluzie este ca, desi numarul noilor locuinte ce urmeaza sa fie livrate este impresionant, preturile majoritatii acestora sunt mult peste nivelul celor de pe piata secundara (apartamentele vechi). Practic, nici macar in 2008, cand ne asteptam sa avem un varf al livrarilor de noi locuinte, apartamentele vechi nu vor avea concurenta pe masura, iar cele doua piete (secundara si primara) se vor adresa in continuare unor clientele diferite: piata primara - clientilor din patura de mijloc cu venituri ceva mai mari fata de categoria din care fac parte, iar piata secundara - clasei cu adevarat medii. In consecinta, solicitarile de locuinte vechi nu se vor reduce ca urmare a livrarii unei oferte comparabile ca pret si superioara calitativ, pentru ca aceasta va fi prea nesemnificativa pentru a conta in formarea preturilor. Incepand cu anul 2008, o reducere a pretului locuintelor vechi se va putea inregistra punctual, doar in zonele in care se construiesc apartamente destinate clasei medii, respectiv cele 8% din totalul pregatit pentru livrare.

Totodata, trebuie amintit ca, asa cum arata istoria economica a altor tari, atata timp cat produsul intern brut creste si, odata cu acesta, si veniturile populatiei, preturile pe piata imobiliara nu au de ce sa se opreasca, mai ales intr-un oras ca Bucuresti, in care se muta anual zeci de mii de noi locuitori. Totodata, potrivit datelor agentiilor care se ocupa de promovarea noilor ansambluri de blocuri, in foarte multe cazuri, parti importante ale proiectului au fost cumparate de clienti straini sau romani in scop speculativ. Acestia vor scoate pe piata locuintele cumparate la putin timp dupa finalizare, la un pret mai mare, si vor pune astfel umarul la o noua augmentare a pretului la locuinte.

O alta concluzie desprinsa din analiza cifrelor privitoare la categoria apartamentelor livrabile in urmatorii ani este faptul ca piata de lux detine, in continuare, o pondere importanta din totalul proiectelor incepute. Practic, segmentul locuintelor de lux este singurul concurential de pe piata rezidentala, aici intalnindu-se oferta developerilor de ansambluri rezidentiale cu a dezvoltatorilor cartierelor de vile si a investitorilor particulari.

Viitorul nu vinde bine

Din pacate, "foamea" de apartamente se loveste de "lacomia" proprietarilor de terenuri. Developerii de ansambluri de blocuri semnaleaza ca, in Bucuresti, terenurile disponibile sunt tot mai rare si mai scumpe. "Majoritatea proprietarilor cred ca pot vinde terenurile detinute la sume exorbitante, justificand pretentiile financiare prin faptul ca developerul isi scoate parleala construind cladiri tot mai inalte. Este gresit, sustine Shimon Galon, directorul GTC Romania. Nu ma pot intinde pe verticala la nesfarsit deoarece risc sa construiesc o cladire-furnicar, mult prea aglomerata". Spre exemplu, in cazul proiectului Rose Garden, lansat de GTC, valoarea investitiei este estimata la 80 milioane de euro, din care pretul terenului, in suprafata de 28.000 mp, reprezinta 20%. "Incercam de foarte mult timp sa cumparam acest teren, dar intre timp pretul sau a crescut de cateva ori. In anul 2001, acest teren mi-a fost oferit la pretul de 2,5 milioane de euro si mi s-a parut mult", a precizat Galon.

Prin urmare, la terenuri, ca si in cazul altor proprietati imobiliare, este importanta rapiditatea cu care se efectueaza tranzactia. Amanarea poate costa mult mai mult.