Bucurestiul, 'inapt' pentru cladiri cu standarde inalte

"In Romania, autoritatile nu au reusit inca sa impuna un sistem de evaluare a spatiilor de birouri, motiv pentru care dezvoltatorii s-au ghidat dupa standardele internationale. Din pricina structurii urbanistice a orasului, nu toate spatiile se pot ridica la aceste standarde. Nu exista nici terenuri suficiente in zona de centru si nord si nu avem nici infrastructura necesara, asa cum ar fi, de exemplu, o linie de metrou pana la Piata Presei", a declarat pentru NewsIn senior broker la departamentul comercial din cadrul companiei imobiliare Eurisko, Florin Tirla.

Asociatia internationala a proprietarilor si administratorilor de cladiri (Building Owners and Managers Association-BOMA) a stabilit o serie de parametri in functie de care o cladire poate fi catalogata ca fiind de tip A sau B. De asemenea, ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania-The National Association of Romanian Valuators) se gandeste sa elaboreze un standard in functie de care sa fie stabilita valoarea cladirilor, a explicat Tirla.

Potrivit BOMA, o cladire de tip A trebuie sa aiba o suprafata pe nivel de cel putin o mie de metri, acces la transport, podea suspendata, lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde, ventiloconvectoare care sa permita climatizarea individuala pentru fiecare incapere, iluminare cu cel putin 500 de lucsi in zonele de birouri si de 300 de lucsi in zonele adiacente, precum si o inaltime a camerelor de cel putin 2,7 metri.

De asemenea, in ceea ce priveste spatiile de parcare, cladirile din zonele centrale ar trebui sa ofere cel putin un loc pentru fiecare 150 de metri patrati de spatiu inchiriabil, iar in zonele mai putin aglomerate, un loc la 50-70 de metri patrati inchiriabili.

Parcari, cafetarii si restaurante, dotari obligatorii

Totodata, suprafata utila trebuie sa reprezinte cel mult 80-85% din suprafata construita, fapt care este foarte important in evaluarea unei cladiri. "Cererea de spatii de clasa A se deosebeste de cea pentru spatii de clasa B prin locatia birourilor, care trebuie sa fie unica, cu vizibilitate si acces facil, prin suprafata vitrata mare, prin prezenta dispozitivelor de stingere a incendiilor etc", a declarat senior consultant in cadrul departamentului de birouri al companiei imoiliare DTZ Echinox, Mihaela Cnobloch.

De asemenea, cladirile de birouri de clasa A trebuie sa fie dotate cu parcari subterane suficiente, cafetarie, restaurant, a mai adaugat specialistul DTZ Echinox.

"Companiile multinationale se adreseaza, cu preponderenta spatiilor de clasa A, dar intalnim tot mai des, in ultima vreme, companii romanesti bine implementate pe piata, pentru a caror relocare spatiile de birouri clasa A au devenit o conditie obligatorie", a mai spus Cnobloch.

Din punct de vedere al locatiei, cel mai bine sunt cotate cladirile din centrul si nordul capitalei, respectiv Piata Charles de Gaulle, Piata Victoriei, Piata Romana, zona Universitatii, zona Unirii. Zone non-centrale sunt Barbu Vacarescu, zonele Domenii, stefan cel Mare, care se bucura de existenta retelei de metrou, a declarat pentru NewsIn managing partner in cadrul companiei imobiliare Esop, Alexandru Petrescu.

"Nordul are avantajul de a avea aeroportul international in apropiere, de asemenea, un mare numar de companii are sedii in aceasta zona, ceea ce atrage si dezvoltari rezidentiale, pentru ca angajatii, in special cei cu functii importante, se orienteaza catre locuinte in apropierea locurilor de munca", a mai explicat Tirla.

Nordul si centrul, cele mai bine cotate

Sudul Bucurestiului este abia pe locul patru, ca interes, dupa zona de nord, est, si zona de vest si centru. Sudul, estul si vestul Bucurestiului cuprind spatii ample de foste platforme industriale. "Fostele fabrici sunt de fapt mine de aur din punct de vedere imobiliar, pentru ca este vorba de zeci de hectare de teren si spatii construite care doar in prima faza sunt atractive pentru companiile mici". Pe aceste amplasamentre se pot ridica proiecte de mare amploare, arata Tirla.

In ceea ce priveste necesarul de spatiu de birou pe piata bucuresteana, un astfel de calcul s-ar putea face estimand un necesar de circa opt-zece metri patrati de spatiu pentru fiecare angajat. La nivelul anului 2007, Esop estimeaza ca se va atinge un nivel al stocului total de birouri in Bucuresti de 1.220.000 de metri patrati.

"Am observat o crestere a cererii din partea IMM-urilor, care cauta spatii de 150-300 de metri patrati in cladiri de birouri de talie medie, respectiv de o mie pana la cinci mii de metri patrati", mai spune Petrescu.

In viitor, zona Grozavesti-Semanatoarea ar putea deveni de acelasi interes ca si cel de care se bucura nordul in prezent, crede specialistul Esop. Ar trebuie ca, atunci cand se remarca o presiune deosebita pe o zona, autoritatile locale sau centrale sa sesizeze potentialul de investitie si sa aduca utilitati si infrastructura, mai spune reprezentantul Esop. Nu exista parteneriate public-privat, explica si reprezentantul Eurisko. Statul ar trebui sa puna la dispozitie terenuri, sa le doteze cu infrastructura necesara si sa atraga dezvoltatorii.

In prezent, rata de neocupare a spatiilor de birouri din capitala este de aproximativ 4%, pentru spatiile de clasa A si de circa 7%, pentru cele de clasa B.

DTZ Echinox este din noiembrie 2002 reprezentanta locala a companiei internationale imobiliare DTZ, cu o retea de peste 3.400 de consultanti in 96 de orase in 26 de tari. Compania imobiliara are, in prezent, conform propriilor estimari, cel mai mare portofoliu de vile pe piata. Esop Consulting este o companie imobiliara romaneasca infiintata in 2002, care se pozitioneaza in topul primelor cinci companii din Bucuresti, pe segmentul inchirierilor de birouri, potrivit companiei.Compania imobiliara Eurisko este activa pe piata din 1997 si are in prezent circa 60 de consultanti la nivel national.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe