Un motiv ar fi materialele de constructie "la moda", folosite incorect. Un altul - compromisurile in constructii, menite a satisface fanteziile estetice ale proprietarului. La bloc, situatia e si ea cam albastra: structura de rezistenta e subrezita de modificari neautorizate, de la largiri de living la doborat parapetii balconului.

Desi se feresc s-o declare deschis, specialistii in constructii stiu ca multe dintre cladirile de locuit construite dupa ’90 au vicii ascunse. Una dintre cauze o reprezinta materialele folosite pentru structura de rezistenta, care nu sunt cele mai potrivite. Asta se intampla mai ales la imobilele construite "in regie proprie", unde se inregistreaza tot soiul de aberatii constructive - de genul pereti portanti ridicati din BCA. Nu scapa insa nici cladirile pentru care s-a apelat la o firma de constructii. Din dorinta de a face pe plac proprietarului constructorul recurge la mici compromisuri care nu erau prevazute in proiect si care, cu timpul, devin calcaiul lui Ahile.

Mai bag-o armatura

"Suta la suta" din proprietarii unei cladiri de locuit cer constructorului sa faca modificari care nu erau prevazute in proiectul initial, spune Catalin Speriatu, manager Profesional Eurobuilding. "Majoritatea beneficiarilor nu au viziune: fata de ceea ce era in proiect, cladirea li se pare ba prea mare, ba prea mica. Si atunci se duc la constructor: mai pune-mi un perete aici, mai fa o grinda colo, mai baga o armatura - fara sa-i intereseze ca armarea se poate face intre anumite limite". Se fac greseli si pentru ca, la ora actuala, in constructii e o criza de personal calificat, sustine Speriatu.

Cele mai multe erori pot sa apara la imobilele construite in regie proprie. "Proprietarii nu-si mai angajeaza diriginte de santier, il cheama pe nea’ Gheorghe cu echipa, ca 'ne descurcam>>. Aparent, e mai rentabil asa: muncitorii sunt platiti la negru, materialele sunt cumparate de te miri unde", adauga Catalin Speriatu.

Proprietarul castiga

Profesorul Dan Lungu, director la INCERC (Institutul national de cercetari cu reteaua seismica - pentru miscari seismice puternice - cea mai bogata, care se ocupa si de certificarea materialelor de constructie) spune ca, din punctul de vedere al rezistentei la seism, imobilele de azi sunt mult mai sigure decat cele de ieri si ca abaterile de la calitatea lucrarilor sunt accidentale. "Siguranta este conferita de codurile de proiectare a constructiilor la cutremur, plecand, evident, de la ideea ca ceea ce se proiecteaza conform codurilor se si executa corespunzator".

In Romania s-au succedat cateva generatii de coduri. "Anul 1977 reprezinta o granita rosie, de siguranta, in materie de proiectare si conformare antiseismica. Dupa cutremurele din ’86, din ’90, am descoperit diferentele semnificative dintre caracteristicile miscarilor seismice pe teritoriul Romaniei si s-a redactat un cod mai perfectionat. In ultimii ani am fixat tinta spre codurile europene".
Dar daca la constructiile inalte standardele de proiectare si executie sunt ridicate, lucrurile devin mai flexibile la imobilele cu unul sau doua niveluri, recunoaste profesorul Lungu. "Multi dintre proprietari doresc lucruri care la prima vedere sa satisfaca orgolii. De multe ori insa, estetica poate fi conflictuala cu principiile de rezistenta. Aproape intotdeauna proprietarul castiga, nu inginerul. Compromisul intre siguranta si exigente este absolut necesar".

Eroare de material

"Cladirile joase, aparent simple, care ar trebui sa fie complet sigure, pot intra in alta categorie de siguranta din cauza unei dezordini de elemente structurale sau unor materiale de calitate nu intotdeauna potrivita". Profesorul Lungu admite ca imobilele joase, din aceeasi clasa de materiale, dar ridicate cu multi ani inainte, sunt chiar mai bine facute, mai sigure decat unele de azi.

Care e rolul materialelor de constructie in acest algoritm? "Dorinta de a utiliza unele materiale noi, nu intotdeauna verificate in raport cu conditiile seismice specifice Romaniei, poate fi o sursa de erori. Noi, aici, la INCERC, avem reguli de agrementare a produselor pentru constructii, de certificare. E adevarat ca scara calitatii acestor produse - fie ca sunt agrementate, fie ca nu sunt - nu este undeva ierarhizata pentru beneficiari si constructori. Deci expunerea unui cumparator, unui proprietar in raport cu diverse materiale de constructii, de finisaje ramane reala".

"Nou" nu inseamna "mai sigur"

"Psihoza seismica recenta indreapta cumparatorii catre nou in forma vilei si apartamentului de lux, dar siguranta nu se castiga intotdeauna in acest fel", opineaza Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara, Université Francophone Internationale, Bruxelles. "In Bucuresti sunt blocuri noi, in cartierele cu celebritati, unde oricine s-ar fi imbolnavit de nervi daca ar fi asistat la felul cum se toarna betoanele pentru placi, piloni si stalpii de rezistenta si cum s-au facut legaturile de armatura pentru fundatie. Din cardasia dintre 'antreprenorii salbatici>>, care ridica blocuri intregi in regie proprie (metoda de evaziune cvasi-oficializata, care intelegem ca nu supara pe nimeni), si functionar public, cadastrist si diriginte de santier (de fapt, om bun la toate, detinator de stampila), iese nu o data o suprarealitate halucinanta".

Pentru astfel de "constructii scenografice" nu raspunde nimeni, crede Silvestri, desi legiuitorul a insirat obligatii multiple pe hartie. "Suntem deci, cateodata, ipotetica victima ce isi plateste spaima continua cu bani multi".

Bucatarii americane la bloc

Citeste si:

La bloc, structurile sunt subrezite din cauza interventiilor "dupa ureche". Din observatiile proprii, managerul Catalin Speriatu afirma, cu mana pe inima, ca 99% din apartamentele care au fost tranzactionate in ultimii 16 ani au fost modificate. Mariri de living, arcade-fantezie, bucatarii americane - pentru toate acestea se da jos zidaria contra unei mici "atentii" la administrator. Locatarii o fac fara probleme, pe principiul ca orice e permis atata timp cat nu se umbla la "peretii mari".

Fals, spune Catalin Speriatu. "In momentul in care se incarca o structura, se duce o anumita greutate in pozitii calculate. Dumneavoastra luati greutatea aia de acolo si o repozitionati. Partea proasta e urmatoarea: romanul zice ca da zidul asta jos, da-si face altul in partea cealalta, mai pune niste fiare etc. Fara sa stie ca orice legatura cu un element structural modifica schema statica. Asta inseamna ca apar altfel de eforturi, de incarcari, si lucrurile se schimba. Lucruri care in aparenta sunt minore pot cauza distrugeri majore".

Ideea ar fi ca la orice interventie in apartament sa se apeleze la un specialist, care sa faca un proiect, sa calculeze, sa vada ce e posibil si ce nu. Putini o fac. Poate din cauza costurilor mari, am sugerat noi. "Dar daca pica un bloc, cat costa?", a venit replica interlocutorului.

Jos balconul, traiasca livingul!

Din bugetul preconizat pentru o achizitie de locuinta, cel putin 15-20% se distribuie spre operatiunile de cosmetizare si renovare, spune Artur Silvestri. El crede insa ca procentul celor care-si "corecteaza" incaperile este mai mic - in jur de 7-8%: "Bineinteles ca doar in anumite situatii aceste operatiuni sunt insotite si de autorizarea legala".

Cel mai frecvent, locatarii sparg parapetii de sub ferestre ca sa iasa pe balcon ori sa-si mareasca sufrageria, spune Catalin Speriatu. "In felul asta, se schimba rigiditatea. Intr-o structura, cantitatea de goluri pe o directie trebuie sa fie aproximativ egala cu cantitatea de goluri pe cealalta directie. Sunt niste scheme care creeaza stabilitate la seism. Daca vii si faci goluri suplimentare in structura, apoi te imita vecinul de la etajul 2, de la 5, de la 7, structura nu mai e la fel de rigida pe ambele directii".

Jungla autorizatiilor

Moda interventiilor in apartament a luat avant dupa revolutie. O furie demolatoare care este explicata in diverse moduri: de la des invocata "conduita a-sociala a locuitorului la bloc" la pactul tacit cu functionarul care ar trebui sa depisteze astfel de nereguli. Nu trebuie uitata insa birocratia in autorizare, subliniaza Artur Silvestri. "Autoritatea publica lucreaza lent, interesat, neclar. Pentru o simpla autorizatie de stramutare de usa trebuie sa se astepte uneori luni in sir, daca nu se cunoaste calea simplificatoare. Si pentru un chiosc de lemn e nevoie de proiect, certificat de urbanism, autorizatie de construire etc. Iar aprobarea se obtine dupa un interval echivalent cu ridicarea a cel putin 10 soproane".

La fotbal si la constructii se pricep toti

"La fotbal si la constructii se pricep toti", remarca profesorul Dan Stematiu, rectorul Universitatii Tehnice de Constructii Bucuresti. "Se alearga dupa profit in orice conditii si se fac compromisuri". Rectorul considera insa ca un constructor ar trage "teapa" mai degraba la calitatea finisajului si la pretul de achizitie decat la materialele care intra in structura de rezistenta a cladirii. Raspunderea pentru consecinte ar fi prea mare. Si, oricum, din costurile cladirii, doar 30% sunt pentru rezistenta, grosul revine finisajelor. "Aici se castiga", puncteaza Stematiu. Tentatia de a-ti face casa in regie proprie e mare, adauga acesta. E mai rentabil - costurile sunt cel mult 60% din pretul pe care l-ar cere o firma. Eu insa nu as face-o. Lucrand in felul asta, esti supus la escrocherii. Cei care lucreaza pirat nu sunt seriosi".
Dan Stematiu spune ca o solutie pentru a se depista abuzurile ar fi obligativitatea expertizelor post-constructie. Acestea ar trebui facute de specia-listi dupa ce s-au terminat lucrarile, li s-a facut receptia si au fost inscrise in cartea tehnica.

Expertize si avize

Lucrarile de interventie la o cladire - reconstruire, consolidare, modificare, extindere etc. - sunt reglementate de Legea 50/1991, republicata si completata, si normele de aplicare aprobate prin Ordinul Ministerului Transporturilor nr. 1430/2005.
Ce trebuie sa faca un cetatean daca vrea modificari in apartament? Raspunsul il dau cei de la Inspectoratul de Stat in Constructii. Mai intai, trebuie sa se adreseze serviciilor specializate din primarii. Interventia intr-un apartament se face numai daca exista o expertiza a starii tehnice a constructiei, facuta de un expert tehnic atestat. "Proiectul avizat de proiectantul initial al constructiei sau insusit de expertul care a expertizat constructia, insotit de acordul tehnic de modificare, eliberat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii si completat de restul avizelor si acordurilor impuse prin certificatul de urbanism, se depun la primaria pe raza careia se afla imobilul". Etape obligatorii sunt "contractarea lucrarilor cu o firma de constructii autorizata, asigurarea supravegherii tehnice a executiei lucrarilor si receptia la terminarea lucrarilor, completata cu inscrierea lucrarilor in cartea tehnica a constructiei".

Amenzi degeaba

Potrivit legii, organele de control ale primariilor sunt cele care raspund de partea de autorizare a constructiilor. Inspectoratul de Stat in Constructii controleaza, in schimb, calitatea, disciplina in urbanism, piata produselor pentru constructii. De asemenea, raspunde la sesizarile privind interventiile neautorizate, si poate dispune sanctiuni. Dar sunt amenzile suficiente pentru a stopa fenomenul? "Avand in vedere faptul ca se mentine un nivel ridicat de abateri in domeniul disciplinei in constructii, sanctiunile contraventionale nu sunt niciodata suficient de mari, in conditiile in care legea prevede sanctiuni de pana la 100 milioane ROL", este raspunsul Inspectoratului de Stat in Constructii. Nici faptul ca interventiile grave sunt considerate infractiuni nu e in masura sa descurajeze fenomenul.