Insa deoarece ritmul de evolutie al pietei noastre este foarte mare in ultima perioada, putem anticipa ca piata noastra imobiliara va arata in 5-10 ani ca cea din Spania de acum, termenul de 20 de ani fiind nerealist. Noile boom-uri din acest sector se anunta in urmatoarele directii :

1. Afacerea cu mall-uri – Sunt anuntate peste 100 de proiecte pentru mall-uri in Romania. La inceputul acestei piete lucrurile erau simple – cumparai un teren, angajai o agentie si construiai un mall. Acum, dezvoltatorii care sunt prezenti pe piata au un background de 10-20 de ani si viitorul apartine retelelor de mall-uri. La sfarsitul zilei, oricum, marii jucatori conteaza. Cei mici vor fi nevoiti sa vanda mai devreme sau mai tarziu sau … pentru ca nu vor mai putea sa concureze cu competitorii mult mai puternici sau sa atraga contracte pe termen lung cu genul de chiriasi pe care ii au acum.

2. Chiria in mall-uri – Acum este o piata a proprietarilor pentru ca cererea este mult mai mare decat oferta. La sfarsitul lui 2009 balanta se va modifica datorita proiectelor care vor fi finalizate. Am fost foarte surprins sa vad 5-6 proiecte de mall in Arad, de exemplu. Cine le poate sustine? Din fericire, cativa dezvoltatori care au anticipat suprasaturatia in zona au reorientat proiectele pentru Arad. Probabil la inceputul lui 2010, chiria pentru spatii in mall-uri va ajunge la acea stabilitate la care ne gandim cu totii.

3. Mall outlets – Conceptul de outlet este la inceput in Romania. Cateva magazine de tip outlet au fost deschise in trecut in zone central “beneficiind” de chiriile mari ale spatiilor de retail obisnuite. Cativa dezvoltatori care au avut intentia de a dezvolta mall-uri si-au schimbat proiectele in outlet mall-uri simtind potentialul acestei nise de piata. Va rog sa urmariti aceasta piata evoluand extraordinar in urmatorii 2 ani.

4. Finantare – In Romania, este cerere, sunt fundamente, este crestere economice si asteptarile investitorilor au fost cu mult depasite de rezultate. Unde se simt efectele crizei internationale? Anul trecut, pentru a finanta un proiect imobiliar banca iti solicita sa investesti 20% si primeai restul de 80%, dar in acest an, bancile iti solicita un aport de minim 40% si ele vin cu 60%. Sunt in continuare investitori cu o foarte buna reputatie care pot obtine si in 2008 finantare pentru 80% dar nu acesta este trendul pietei.

5. Criza? – … Este criza in Romania? Dupa ce am pus pe hartie cat mai multe raspunsuri posibile de la surse de incredere din piata am ajuns la concluzia ca … nu este! Piata se ajusteaza asa cum se ajusteaza orice piata emergenta si, foarte curand, piata va deveni din ce in ce mai buna, dar mult mai competitive decat inainte. ACUM ESTE UN FOARTE BUN MOMENT PENTRU ACHIZITII.

Citeste si:

6. Yield-uri – In 2003 vedeam yield-uri de 13 iar in a doua jumatate a lui 2007 yield-ul mediu al pietei de office a scazut in jurul valorii de 6. Am vazut tranzactii la un yield mai mic de 6 … spre 5 in special datorita faptului ca pentru cladirile tranzactionate, contractele de inchiriere fusesera incheiate off plan la un prêt pe mp mai mic decat cel al pietei. Spatiul total finalizat si disponibil pentru inchiriere in cladirile de clasa A este … sub 1% si atunci cand cladirile noi sunt finalizate, exista deja chiriasi pentru 50-70% din spatii.

7. Dezvoltatori vs. Terenuri – preturile pentru terenuri in Bucuresti au atins un maxim istoric. Cele mai bune locatii, care sunt in continuare tintite vor inregistra cresteri in continuare, chiar daca nu ne vine sa credem! Cele mai putin interesante vor avea preturi de tranzactionare stabile sau in descrestere … logic! Dezvoltatorii care detin portofolii importante de terenuri in Bucuresti si in tara au demarat proceduri de vanzare pentru 10-20% din terenuri pentru a-si finanta dezvoltarile curente si din teama de a nu vinde in viitor la preturi mult mai mici.

8. Parameterii terenurilor –Unii proprietari, atunci cand propun pentru vanzare un teren construibil calculeaza pretul de vanzare avand in vedere viitoarea dezvoltare utilizand la maxim parametrii terenului. Un dezvoltator profesionist trebuie sa se gandeasca la spatii verzi, atmosfera generala a proiectului si la multe alte aspect care vor plasa terenul clar in afara pietei in termeni de prêt. Un teren promovat astfel nu va (mai) putea fi vandut. Piata a mers asa … vanzare dupa vanzare … ca un rollercoaster. Acum piata devine mai complexa, vanzarea tranzactionala fiind inclocuita in mare masura de operatiuni unde componenta monetara este imbinata cu actiuni, apartamente sau case in viitoarele complexe rezidentiale.

Urmatorul pas va fi sa vadem vechi blocuri demolate si in locul lor sa apara constructii noi.

9. Preturi pe segmentul rezidential – Primele luni ale anului au fost mai linistite ca de obicei in achizitiile de catre utilizatori finali a apartamentelor in dezvoltari noi. Clientii au asteptat sa vada ce se va intampla in domeniul rezidential si sa prinda mult asteptatul val al scaderilor de preturi. Gresit! PRETURILE PENTRU NOILE APARTAMENTE NU VOR SCADEA! Aceasta este regula. Si cum fiecare regula are o exceptie: vor scadea preturile in cadrul noilor dezvoltari unde preturile de lansare vor fi mai mari decat piata in speranta unor castiguri speculative immediate. Exista in continuare multe proiecte rezidentiale inghesuite, inestetice si de slaba calitate lansate pe piata sau in curs de constructie care vor aduce deservicii pietei imobiliare romanesti in urmatorii ani. De ce nu vor scadea preturile? Pretul constructiei pe mp pentru residential a crescut de la 600 la 750-800; chiar daca preturile terenurilor vor scadea, cresterea pretului constructiei va fi mai mare; Numai 5000 apartamente noi au fost livrate anul trecut in Bucuresti! Acestea sunt doar doua motive … de baza, dar mai sunt si altele!
Unele proiecte nu se vand nu datorita pretului ci datorita calitatii produsului pe care consumatorii il primesc pentru pretul pe care il platesc!

10. Prima casa – Utilizatorii finali din Romania, ca trend general, sunt interesati in a achizitiona prima locuinta. Suntem foarte, foarte departe de genul de criza de care se tem unii jucatori de pe piata. Cererea in domeniul rezidential este de cel putin 500.000 apartamente si case. Unii dezvoltatori vorbesc de mai mult de 1 milion de unitati si se bazeaza pe studii cand fac aceste afirmatii. Salariile vor creste in Romania cu 55% pana in 2011, rata somajului este asemanatoare cu a altor state mult mai dezvoltate din Uniunea Europeana. Ce este foarte important, esta ca dezvoltatorii sa castige increderea din partea din ce in ce mai sofisticatului Consumator Roman.
Asa ca pregatiti-va pentru T3 si T4 cand multe din lucrurile aflate in stand-by se vor transforma in achizitii si pre-contracte.