Locuintele, mai scumpe in estul Europei decat in vest

Multi romani se intreaba, nelinistiti, cat va mai dura cresterea ametitoare a preturilor apartamentelor si caselor. Unii, pentru ca accesul la o proprietate imobiliara le este tot mai dificil, altii – pentru ca spera sa faca in continuare afaceri bune investind in metri patrati locuibili… Un raspuns e de cautat in evolutiile imobiliare din alte tari aflate in situatia Romaniei, dar si in tari cu economii "mai asezate". Dar nici un raspuns nu este posibil inainte de a compara, mutandis mutandum, preturile.
Tinand seama de factori cum ar fi Produsul Intern Brut, nivelul salariilor si alte criterii care diferentiaza, de la o tara la alta, conditiile si traditiile locuirii, locuintele se dovedesc a fi, in realitate, mult mai scumpe in Europa de Est decat in tarile vechi ale UE.

Cand compari preturile locuintelor, simpla alaturare de cifre nu este suficienta. Trebuie avute in vedere si situarea imobilului, calitatea arhitecturala si distanta de serviciile municipale esentiale. O metoda realista este cea folosita de o agentie imobiliara slovena, care compara costul unui apartament modest in capitalele Europei si ajunge la concluzii surprinzatoare: cele mai ridicate preturi ale locuintelor (excluzand nou-venitele Romania si Bulgaria) sunt in UE cele din Varsovia. Paradoxal, in orasele considerate traditional scumpe – Berlin, Roma si Viena – preturile sunt, in termeni reali, cu 50% mai mici. Altfel spus, pentru omul de rand, locuintele costa in estul Europei dublu fata de vestul continentului.

Criticii tendintelor economice inspirate din neo-liberalism avertizeaza de multa vreme ca evolutia preturilor nu poate urma la nesfarsit o curba ascendenta si ca se va ajunge la o minirecesiune, care va duce la prabusirea preturilor si la inglodarea in datorii a celor care au investit in imobiliar, cu bani imprumutati, in speranta unui profit pe termen mediu sau scurt.

Economistii care se impotrivesc tendintei economice actuale – unii spun chiar ideologiei –, pe care o reprezinta neoliberalismul, avertizeaza de multa vreme ca bula imobiliara actuala este artificiala, ca evolutia preturilor nu poate urma la nesfarsit o curba ascendenta si ca in mod inevitabil se va ajunge la o minirecesiune care va duce la prabusirea preturilor si la inglodarea in datorii a celor care au investit in imobiliar sau care au contractat imprumuturi ipotecare, in speranta realizarii unui profit pe termen mediu sau scurt.

Criza actuala din Statele Unite, care a dus la ruina financiara a unui numar impresionant de mici proprietari, este vazuta ca un semn premergator. Cu toate acestea, cand se calculeaza si se compara preturile locuintelor, simpla confruntare a preturilor nu este suficienta. Mai trebuie avute in vedere situatia geografica (daca imobilul are o pozitie centrala sau daca e situat intr-un cartier marginas), calitatea arhitecturala sau existenta in apropiere a unor servicii esentiale (metrou, magazine, scoli etc.). In realitate insa, nici asta nu e de ajuns. Chiar si asa, se poate ajunge la concluzii total eronate, cum s-a intamplat in ultimul raport al Biroului European de Statistica, Eurostat, in legatura cu preturile construirii locuintelor in Europa si care, desi e bazat pe preturile din 2005, cuprinde si Romania, si Bulgaria, precum si alte tari care nu fac parte din UE. Comparand preturile stranse de Eurostat, ar reiesi, in mod absolut previzibil, ca tarile cele mai scumpe in domeniul construirii locuintelor sunt cele scandinave si Elvetia, pe cand cele mai ieftine s-ar arata a fi Romania, Bulgaria si Macedonia. Tot asa, este o metoda eronata sau care duce la concluzii irelevante, cea care consta in a calcula preturile medii ale locuintelor la nivelul unei intregi tari, ceea ce duce la rezultatele unui alt raport Eurostat, potrivit caruia pretul mediu al metrului patrat intr-un apartament in Bulgaria ar fi de 770 de euro, pe cand in Spania si Franta se ajunge la 5.000 de euro si mai bine pe mp.

O metoda mult mai apropiata de realitate este insa cea care a fost folosita de o importanta agentie imobiliara slovena (Informatijska Borza Nepremicnin), care, comparand costul unui apartament modest in capitalele Europei, a ajuns la concluzii surprinzatoare. Pentru ca respectiva comparare sa aiba sens au fost stabilite aceleasi conditii: un apartament de circa 60 mp, vechi de 20 de ani si care sa fie in apropierea unor mijloace de transport care sa le permita proprietarilor sa ajunga in centru intr-un sfert de ora. Desigur, nu trebuie uitat ca "centru" inseamna lucruri diferite in orasele de dimensiunile unui targ mai important, cum sunt Luxemburg sau Ljubljana, sau in metropole precum Budapesta (500 kmp, doua milioane de locuitori, altfel zis, cat toata populatia Sloveniei) si Roma (150 kmp si 3,8 milioane de locuitori). Pretul nu spune insa totul, pentru ca trebuie calculata in acelasi timp puterea de cumparare. Luand in considerare produsul intern brut, se poate remarca de indata ca o tara nou-intrata in UE cum e Slovenia are un PIB mai ridicat decat un membru vechi al UE cum e Portugalia. Folosind o asemenea formula, apare limpede faptul ca cele mai ridicate preturi ale locuintelor (excluzandu-le pe nou-venitele Romania si Bulgaria) din UE sunt cele din Varsovia. Raportand preturile apartamentelor la PIB, reiese ca un polonez nu isi poate cumpara decat 9 mp pe an, cu ceva mai putin decat situatiile echivalente din Riga si Ljubljana (9,2 mp), Lisabona (9,3) si Nicosia (9,8). Paradoxul este ca in orasele reputate scumpe, care sunt Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9), preturile sunt in realitate cu 50% mai coborate. Sau punand lucrurile invers: pentru omul de rand, locuintele sunt de doua ori mai scumpe in estul decat in vestul Europei. Altfel zis, concluzia simpla, folosind aceasta metoda de calcul, este ca locuitorii marilor orase ale Europei occidentale pot cumpara apartamente la preturi mult mai coborate decat locuitorii tarilor noi ale UE.

Combinand aceasta situatie cu oferta redusa si cu faptul ca in tarile de curand intrate in UE multe apartamente si locuinte sunt achizitionate de cetateni straini cu o putere de cumparare mai ridicata decat a localnicilor, se poate explica de indata de ce, conform agentiei imobiliare poloneze Maxon, in Varsovia preturile au ajuns sa se dubleze la fiecare doi-trei ani. Astazi, modelul de apartament de 60 mp, luat ca model, ar depasi in centrul Varsoviei 2000 de euro pe metrul patrat. Abia la periferia Varsoviei se coboara sub 1.500 euro/mp.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe