In corelatie cu insuficienta ofertei, tot aceasta este si elementul care face ca obiectivul atingerii unei maturitati a pietei autohtone sa fie unul destul de indepartat. In ceea ce priveste termenul de realizare a acestui obiectiv, Andreea Andrei, PR Manager al companiei imobiliare Esop, ne-a declarat: "In perioada urmatoare preconizam ca se va mentine ritmul alert de dezvoltare impus de decalajul cerere-oferta, urmand ca abia in 4-5 ani sa se atinga un echilibru pe acest segment al pietei". La randul sau, Calin Clinciu, PR Manager in cadrul Euroest, este de parere ca cererea solvabila (constand in acea categorie de populatie care nu doar ca isi doreste o locuinta noua, dar si-o poate si permite, n.red.) va fi acoperita peste 3-4 ani, cand majoritatea proiectelor aflate in prezent in constructie vor fi date in folosinta.

Reprezentanta Euroest ne-a explicat ca motivul pentru care piata rezidentiala se va afla - pentru o buna bucata de vreme de acum incolo - in expansiune este acela ca necesarul locativ este inca insuficient raportat la numarul tuturor celor care doresc sa inlocuiasca vechile locuinte cu apartamente in blocurile noi. La randul sau, Clinciu subliniaza acelasi dezechilibru dintre cerere si oferta ce caracterizeaza rezidentialul bucurestean. Acesta ne-a declarat ca, desi cererea solvabila pentru locuintele destinate clasei medii este de aproximativ 10.000 de unitati anual, "oferta este inca departe de aceasta cifra, apartamentele noi fiind in numar mare pe hartie si destul de putine in realitate, deoarece cele abia lansate vor fi gata peste 1-3 ani".

Diversificarea optiunilor va duce si la scaderi ale preturilor

Pe masura ce tot mai multe proiecte vor fi finalizate, este de parere Andreea Andrei, gradul de absorbtie a acestora va incepe treptat sa scada. Astfel, ritmul dezvoltarilor rezidentiale va mai incetini intr-un proces de adaptare la nevoile manifestate pe piata. In acest context, promovarea unor preturi atractive va deveni un eficient instrument de marketing utilizat de catre developeri pentru a-si putea vinde proiectele. "Odata cu diversificarea optiunilor, cumparatorii vor fi mai selectivi, iar luarea unei decizii de achizitie va dura mai mult timp. In acel moment, dezvoltatorii vor recurge la scaderi ale preturilor pentru a impulsiona achizitia si a se diferentia de concurenta", ne-a declarat reprezentanta Esop. In ceea ce priveste evolutia preturilor la locuintele noi pana la atingerea termenului de 4-5 ani, aceasta este de parere ca ele vor continua sa creasca cu 5-10% in urmatorii 2 ani, urmand ca apoi sa se stabilizeze. Pe de alta parte, Clinciu este inca si mai optimist in aceasta privinta: "Cred ca preturile se vor stabiliza intr-un an, dupa care vor avea loc cresteri normale pe orice piata". "Pe termen foarte lung vor fi si scaderi, la fel, ca pe orice piata", a adaugat acesta.

40% din locuitorii Capitalei sunt potentiali cumparatori de apartamente noi

Dezvoltarea pietei rezidentiale a Capitalei nu este insa o simpla problema de aritmetica, a carei unica solutie sta in potentialul acesteia, ce va fi valorificat de tot mai multi investitori. Exista si probleme semnificative, atat de partea dezvoltatorilor, cat si de cea a potentialilor cumparatori de locuinte noi.
Din punctul de vedere al cumparatorilor, cea mai mare problema o constituie, pe langa insuficienta ofertei, nivelul redus al puterii de cumparare in comparatie cu preturile destul de ridicate practicate la ora actuala. Astfel, ne-a declarat oficialul Euroest, desi in teorie multi isi doresc o locuinta noua, putini si-o pot permite si in practica. Andreea Andrei estimeaza ca, in prezent, aproximativ 40% din locuitorii Bucurestiului sunt potentiali clienti pentru o locuinta noua.

"Romanii vor incepe sa priveasca locuinta si ca pe o investitie"

Ce va duce, in acest context, la cresterea puterii de cumparare a romanilor si, implicit, la majorarea cererii pe segmentul rezidential? Clinciu mizeaza pe "cresterea veniturilor, astfel incat tot mai multi oameni isi vor putea permite o casa noua". Pe de alta parte insa, reprezentanta Esop estimeaza ca, pe masura ce bancile vor oferi modalitati tot mai diverse de creditare, si numarul aspirantilor la o locuinta noua va creste simtitor. In prezent, observa aceasta, romanii au un grad de acceptare a riscului destul de redus, privind achizitia unei case ca pe un proces complex, de mare insemnatate. Cresterea puterii de cumparare si a nivelului de trai vor avea insa ca efect si o sporire a gradului de mobilitate, astfel incat, precizeaza Andreea Andrei, "romanii vor incepe sa priveasca locuinta si ca pe o investitie". Aceasta a adaugat ca, in opinia sa, procesul de cumparare va fi din ce in ce mai des urmat de revinderea proprietatii pentru a putea achizitiona un produs de o calitate superioara.

Pentru moment insa, o alta problema reala pentru cei care isi doresc o locuinta noua este reprezentata de timpul destul de indelungat (de ordinul anilor) necesar ca noile proiecte rezidentiale sa fie livrate. Aspect ce ne-a fost semnalat atat de Calin Clinciu, cat si de Andreea Andrei. "Intarzierea termenelor de livrare poate intr-adevar deveni o problema pentru cei care isi vand vechile locuinte pentru a plati avansul apartamentului nou", ne-a declarat aceasta din urma. Reprezentanta Esop a subliniat insa faptul ca, in cea mai mare parte a cazurilor, este mai avantajos sa se achizitioneze un apartament inca din faza de proiect, in principal pentru ca pretul este sensibil mai redus in comparatie cu momentul in care constructia este finalizata.

Lipsa terenurilor in oras impinge dezvoltatorii catre zonele limitrofe

Citeste si:

Din punctul de vedere al dezvoltatorilor, majoritatea problemelor acestora, observa reprezentanta Esop, pornesc de la lipsa acuta de terenuri pretabile pentru dezvoltari rezidentiale din Capitala. Aceasta lipsa genereaza, implicit, cresteri repetate ale preturilor terenurilor, determinand dezvoltatorii sa construiasca ansambluri cu regimuri de inaltime din ce in ce mai ridicate. In acest context, este de parere Andreea Andrei, "vom asista la o 'migratie>> catre zonele limitrofe, care vor deveni locatii tot mai atractive, datorita gradului mai redus de poluare si linistii oferite". Mai mult decat atat: oficiala Esop estimeaza ca, odata cu rezolvarea problemelor de infrastructura, aceste zone vor fi diferentiate doar prin facilitatile aditionale oferite de proiecte.

In ceea ce priveste zonele cu cel mai mare potential pentru dezvoltari rezidentiale, Andreea Andrei mizeaza in special pe oportunitatile oferite de sud si est, in timp ce, in nord, un rol important il va avea comuna Sisesti. "Bucurandu-se de vecinatati precum padurea Baneasa si lacul Grivita, Sisesti detine toate atuurile pentru a deveni o zona rezidentiala extrem de apreciata. Comuna are o pozitionare ce garanteaza usurinta accesului catre DN1, dar si catre Soseaua Bucuresti-Targoviste. La acestea se mai adauga o buna sistematizare a strazilor, dar si apropierea de aeroport", motiveaza reprezentanta Esop. Pe de alta parte, Clinciu este de parere ca toate zonele din Bucuresti unde exista fizic loc pentru constructii vor fi accesibile dezvoltatorilor, cu mentiunea ca acestea vor fi diferentiate de pretul de vanzare a locuintelor.

ZMB ofera multiple solutii dezvoltatorilor

Cat despre principala problema ce sta in calea dezvoltarii rezidentiale a zonelor limitrofe ale capitalei - infrastructura deficitara -, Andreea Andrei estimeaza ca aceasta poate fi rezolvata prin materializarea proiectului Zonei Metropolitane, ca urmare a unei colaborari intre autoritati si dezvoltatori. "O buna parte a cererilor nesolutionate in momentul de fata si-ar putea gasi rezolvarea prin proiectele din zona metropolitana", precizeaza oficiala companiei. Aceasta ne-a explicat ca extinderea orasului ar reduce considerabil presiunea ce se exercita in prezent asupra Bucurestiului, dezvoltatorii avand in acelasi timp alternativa unor terenuri in general mai ieftine decat cele din oras. "Este un plan viabil", observa Andrei, "dar care necesita o planificare riguroasa si eforturi concentrate pentru a deveni o realitate".

La randul sau, Calin Clinciu este de parere ca implementarea cu succes a planului ZMB depinde foarte mult de atragerea unor fonduri considerabile pentru a fi investite in infrastructura, "astfel incat aceasta sa satisfaca peste 25-30 de ani nevoile unei populatii de peste 4 milioane locuitori".

Ansambluri mari, blocuri inalte: tendintele urmatorilor ani

In ceea ce priveste principalele tendinte in materie de rezidentiale noi, reprezentanta Esop estimeaza ca, in urmatorii ani, se vor construi cu precadere blocuri inalte, modelele de tip turn impunandu-se ca urmare a scaderii drastice a numarului de terenuri disponibile.

De asemenea, "estimam ca in viitor se va acorda o atentie sporita sistemelor care reduc considerabil cheltuielile de intretinere, iar segmentul rezidential va fi alcatuit din oferte diversificate, menite sa imbunatateasca permanent calitatea vietii", subliniaza Andrei.

La randul sau, Clinciu considera ca ansamblurile rezidentiale noi vor fi de dimensiuni din ce in ce mai mari si vor cuprinde din ce in ce mai multe facilitati. "Dezvoltatorii va trebui sa-si planifice foarte strict si riguros viitoarele ansambluri rezidentiale, deoarece vor creste concurenta si pretentiile cumparatorilor", subliniaza reprezentantul Euroest. Acesta a adaugat ca un rol important il va avea adaptarea produsului la cerintele pietei, astfel incat acesta sa fie atractiv pentru cumparatori.