Preturile mari ale apartamentelor din blocurile construite inainte de 1989 i-a determinat pe multi dintre romani sa ia in calcul varianta construirii unei case. Acest lucru s-a vazut pe piata terenurilor, unde o data cu cresterea cererii au urcat vertiginos si preturile. Banii pe care ii cere proprietarul pentru parcela pe care se va construi casa mult visata nu reprezinta insa principala problema. Este posibil ca, dupa ce cumpara terenul, proprietarul sa afle fie ca nu va putea construi, fie ca nu poate ridica un imobil care sa corespunda dorintelor sale, fie ca va trebui sa cheltuiasca mult mai multi bani ori pentru fundatia cladirii, ori pentru a obtine dreptul de a construi pe acea parcela.

Cele mai importante informatii se pot obtine de la primaria din localitatea in care se afla terenul, de la arhitect si de la specialistul care face investigatia geotehnica.

Probleme de vecini

Specialistii spun ca, in general, terenul trebuie sa aiba o dimensiune minima stabilita, in functie de zona, prin reglementarile urbanistice. De aceea, este indicat ca persoana care cumpara terenul sa cunoasca aceste reglementari. „In Bucuresti, cel care vrea sa cumpere un teren poate consulta pe Internet Planul Urbanistic General, iar pentru sectorul nostru, Planul Urbanistic Zonal. Astfel, identifica terenul dupa adresa postala si vede denumirea zonei in care se gaseste. Aceasta poarta in spatele ei, prin regulament, utilizarile admise, dimensiunile minime ale terenului, o anumita deschidere la strada, retragerile fata de aliniament, limite laterale si cea posterioara, inaltimea maxima admisibila, aspect exterior si altele. In functie de acestea vede cum si ce se poate construi", spune arhitect Magdalena Muscalu, seful Serviciului Urbanism din cadrul Directiei de Urbanism si Amenajarea Teritoriului din cadrul Primariei Sectorului 2.

O prima conditie o constituie posibilitatea de a ni se permite prin lege sa construim ceea ce vrem pe acel teren. Conteaza si dimensiunile terenului. Astfel, daca acesta este ingust, cu o deschidere de doar sase metri, se va construi dintr-o limita in cealalta a proprietatii. De asemenea, trebuie sa se tina cont de faptul ca se prevede si o distanta fata de imobilele vecine. Astfel, distanta fata de strada si de limita din spate a proprietatii nu poate fi mai mica de cinci metri, in vreme ce fata de limitele laterale trebuie sa fie minimum trei metri. Exista si exceptii, in functie de zona. Astfel, in ceea ce priveste departarea de strada, aceasta depinde, in cazul in care imobilul se va ridica pe o artera pe care deja exista case, de distanta la care se afla acestea.

Viitoarea casa

Citeste si:

Zona influenteaza si dimensiunile viitorului imobil. Astfel, in ceea ce priveste spatiul ocupat, acesta este stabilit, tot prin regulament, de Procentul de Ocupare a Terenului (POT), calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren. Astfel, daca pentru o zona acesta este de 40%, atunci, in cazul unui teren de 100 mp (situatie ipotetica, deoarece, teoretic, pe un astfel de teren nu se poate construi), imobilul nu va putea ocupa decit 40 de metri patrati.

De asemenea, in cazul inaltimii imobilului trebuie sa se tina cont de valoarea admisa prin Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT), care este raportul dintre aria desfasurata si aria terenului. In cazuri specificate de regulament se poate majora inaltimea maxima a constructiei cu unu sau doua niveluri, in functie de situatie. „In Bucuresti nu sint admise constructiile cu regim de inaltime parter. Trebuie sa aiba doua niveluri: parter si, cel putin, mansarda", spune Magdalena Muscalu. Este foarte important sa se stie ca toate aceste valori difera in functie de zona in care se afla terenul.

Cheltuieli suplimentare

Nu se poate spune, in multe cazuri, ca terenul este neconstruibil, chiar daca nu se respecta datele de mai sus. Totusi, proprietarul trebuie sa fie atent ce cumpara, deoarece altfel va fi nevoit sa cheltuiasca bani fara macar sa fie sigur ca, in cele din urma, va primi permisiunea de a construi. Astfel, pentru modificarea POT, a retragerilor laterale sau a retragerii posterioare (distanta fata de limita din spate a proprietatii) este nevoie de un Plan Urbanistic de Detaliu, realizat de un specialist. Acesta costa, in cel mai fericit caz, 500-1.000 de euro.

In cazul in care se solicita modificarea CUT sau a retragerii la aliniament, este nevoie de un Plan Urbanistic Zonal, care costa chiar si zeci de mii de euro. Aceste planuri sint prezentate comisiilor de pe linga primarie, care vor lua decizia. Pozitiva sau negativa. Este singura sansa de a valorifica un teren mai mic sau cu dimensiuni care nu permit respectarea in totalitate a regulamentului de urbanism valabil pentru o zona.

Exista si cazuri in care terenul este neconstruibil. De aceea este indicat ca, pentru evitarea unor astfel de situatii, sa se solicite, inainte de achizitionarea terenului, un certificat de urbanism informativ, care este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului.