Marile orase din plutonul doi - cu ochii pe generalul Bucuresti

Desi scumpetea a afectat in egala masura si piata terenurilor intravilane din provincie, nivelul actual si pers-pectivele cotatiilor imobiliare din Bucuresti ar putea sa convinga tot mai multi investitori sa aleaga alte destinatii, fie orasele mari din provincie, fie, mai rau, chiar alta tara (Bulgaria).

Pe cei interesati de investitii si dezvoltari imobiliare, tavalugul preturilor la terenuri ii pune in fata pericolului reducerii drastice a profitabilitatii. Majoritatea proiectelor imobiliare (rezidentiale, office, retail sau industriale) care se deruleaza in acest moment au la baza terenuri ce au fost achizitionate in anii trecuti, la preturi care astazi par rezonabile. Insa terenurile recent tranzactionate sau cele ofertate pe piata in prezent vor impune si scumpirea noilor proiecte imobiliare, iar piata va asimila tot mai greu asemenea mariri.

Decalajul dintre cerere si oferta ramane mare

In Bucuresti, piata imobiliara a devenit cea mai populara printre investitori, speculatori, actuali si fosti industriasi, dar si politicieni sau sportivi cu fler de intreprinzatori. Un studiu recent semnat CB Richard Ellis (CBRE) arata ca pretul terenurilor din Capitala a crescut in ultimul an cu pana la 75%, ca urmare a avansului semnificativ al cererii si diminuarii numarului de suprafete disponibile. In unele cazuri, cresterea pretului a avut loc artificial, fiind determinata de vecinatatea terenurilor cu proiecte deja exis-tente sau propuse si cu proiectele de infrastructura, ca de exemplu terenurile aflate in apropierea celei de-a doua sosele de centura sau a viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov. Decalajul dintre cerere si oferta va ramane major, in ciuda transformarii fostelor zone industriale si terenuri agricole in terenuri construibile. Astfel, potrivit datelor CBRE, suprafata zonelor industriale din interiorul orasului, inclusiv a celor pe care s-au dezvoltat deja proiecte, insumeaza peste 855 de hectare, iar in ultimii cinci ani au fost retrase din circuitul agricol si transformate in terenuri construibile peste 650 de hectare.

Pe piata imobiliara, teribilei inghesuieli in randul investitorilor de tot felul i se adauga si efectele incorsetarii ofertei din cauza dificultatilor iscate de problema revendicarilor si a infrastructurii subdezvoltate. Totusi, un aspect pozitiv observat de analisti este cel privitor la schimbarea structurii cererii: in ultimii doi ani, s-a simtit facuta trecerea de la tranzactiile speculative la cele destinate proiectelor imobiliare.

Capitala e scumpa

Oferta Bucurestiului este scumpa, iar in zonele centrale si semicentrale - zgarcita. In interiorul orasului, aceasta este dominata de parcele mici, de 1.000-5.000 mp, iar pe fostele platforme industriale - 10.000-50.000 mp.

Din cauza ofertei limitate de terenuri care ar permite dezvoltarea unor proiecte de birouri din clasa A, pretul pentru astfel de suprafete, situate in zonele centrale si de nord, a crescut cu 25-75% sau chiar mai mult in ultimele 12 luni, atingand nivelul de 2.500-3.000 euro/mp in anumite zone. Pretul terenurilor pentru proiecte comerciale situate in interiorul orasului a cunoscut cea mai mare crestere, situandu-se in prezent la 250-600 euro/mp. In ceea ce priveste dezvoltatorii de proiecte industriale, acestia au achizitionat in special loturi mari de teren cu deschidere la Soseaua de Centura din zona de est a orasului, unde preturile se situeaza in prezent intre 50 si 70 euro/mp sau cu deschidere la autostrada Bucuresti-Pitesti, unde achizitiile au loc la 20-40 euro/mp, cu un maxim de 60 euro/mp.

Pretul terenurilor cu destinatie rezidentiala situate in Pipera-Tunari, Mogosoaia, Sisesti si Otopeni variaza intre 100 si 250 de euro/mp. In cazul fostelor platforme industriale din interiorul Capitalei, preturile au urcat la 200-600 euro/mp, iar locuintele de lux ajung la 1.500-2.500 euro/mp, in zonele centrale si de nord.

Conjuratia celor 12 orase

Exceptand Constanta si Cluj-Napoca, in niciunul dintre cele 12 mari orase ale tarii (vezi tabelul) pretul terenului in zona centrala nu depaseste 1.000 de euro/mp. Mai mult chiar, in orase precum Oradea, Ploiesti, Craiova, Alba Iulia sau Bacau, preturile terenurilor amplasate in zonele centrale sunt de noua-zece ori mai mici fata de cele din "buricul targului" din Bucuresti. Concret, in Oradea, un metru patrat poate fi cumparat in zona centrala cu 150-220 euro. In Bacau sau Alba Iulia, o tranzactie cu teren poate fi perfectata la un pret care pleaca de la 130 si ajunge la 350 de euro/mp. Ploiesti, cu preturi intre 80 si 360 euro/mp, devine cu adevarat o alternativa convenabila fata de Bucuresti. Iar daca vorbim despre periferii, preturile practicate in orasele mentionate sunt cu adevarat hilare (pragul minim 8 euro/mp, maxim 100 euro/mp) fata de ce se cere la bariera Bucurestiului (70-400 euro/mp).

Evident ca orasele cele mai scumpe din plutonul celor 12 sunt cele care atrag si mai multe investitii. In cazul localitatilor examinate de SFin este vorba, in ordinea pretului, de Cluj-Napoca, Constanta, Timisoara si Iasi. In Cluj-Napoca, metrul patrat de teren central poate ajunge la un pret de 1.200 euro in cazul proiectelor din zona office building, 700 euro/mp in cazul locuintelor de lux si 250-300 euro/mp - un banal loc de casa (ultimele, de regula, terenuri modeste ca dimensiune).

In Constanta, zona de top este, cum era si de asteptat, statiunea Mamaia. Preturile de afisaj pentru un metru patrat in aceasta zona pleaca de la 700 euro si pot ajunge la maximum 1.200 euro. In centrul orasului Constanta, proprietarii solicita intre 400 si 750 euro/mp.

Timisoara nu este un pol investitional mai putin important fata de cel constituit in jurul orasului Cluj-Napoca. Insa, probabil si din cauza concurentei aradene, oras situat la doar 50 km de Timisoara, in capitala Banatului preturile terenurilor sunt mai mici comparativ cu situatia de la Cluj-Napoca. Astfel, un metru patrat de teren amplasat central nu depaseste 800 de euro, pret pe care sunt "fortati" sa-l plateasca developerii sau investitorii rezidentiali si din zona office building. Pretul mediu tranzactionabil este de 400-500 euro/mp, totusi, pragul minim sub care nu se coboara in Timisoara in cazul tranzactiilor cu terenuri amplasate central e de 120 euro/mp. Si, pentru ca tot am pomenit despre Arad, aici terenurile centrale se tranzactioneaza la un pret de maximum 400 euro/mp, iar vecinatatea cu Timisoara este o dovada a efectului benefic pe care concurenta de piata poate sa-l aiba asupra preturilor. Practic, atunci cand un investitor isi propune sa deruleze o afacere in zona de vest a Romaniei, are de ales intre Arad si Timisoara. Situatia este comparabila celei care a declansat competitia dintre alte doua mari poluri de investitii imobiliare din centrul Europei - Viena si Bratislava. Iar un investitor care are de ales sa ruleze o afacere in aceasta parte a Europei cantareste mult avantajele oferite de cele doua orase aflate la distanta egala fata de aeroportul de la Viena (50 km).
Municipiul Iasi, urmatorul de pe lista, opereaza cu preturi care rareori depasesc 500 euro/mp, desi cotatiile de afisaj ajung si la 600-650 euro/mp.

La fel si la Sibiu. Cu o piata incalzita de asteptarile prilejuite de serbarile Capitalei Europene a Culturii 2007, Sibiul intampina investitorii cu preturi care pleaca de la un nivel de 200 euro/mp pana la cel mult 550 euro/mp pentru un teren amplasat central. Insa cum disponibilitatile de teren central sunt rare, creste automat presiunea pe zonele de la marginea orasului, una dintre cele mai scumpe dintre periferiile urbane. Astfel, pretul maxim cerut pentru un metru patrat de teren de la periferia Sibiului variaza intre 20 si 100 euro/mp, la fel ca in marginea Clujului sau a municipiului Constanta.

Nu putem evita sa mentionam macar orasul Brasov. Putinele terenuri disponibile in zona centrala a acestui oras de munte sunt ofertate la un pret care variaza intre 450 si 650 euro/mp. In afara de centrul istoric si municipal, investitorii din zona birourilor prefera artera de intrare in oras dinspre Bucuresti (DN 1), unde preturile solicitate ating cel mult 300 euro/mp.

La periferie, zona interesanta mai ales pentru proiectele de retail si rezidential, se opereaza cu preturi variind intre 18 si 70 de euro/mp.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe