Oferta si preturile de vinzare a apartamentelor noi concureaza piata locuintelor vechi?

Putem vorbi de niveluri intr-atit de apropiate incit sa fie posibila o relaxare a preturilor locuintelor din cladirile vechi?

Preturile apartamentelor noi, dar si oferta, fac concurenta pietei vechi. Oferta noua este insa mult mai scazuta in comparatie cu cea veche, iar preturile sint mai mari cu 50-60%, daca ne raportam la nivelul de cost al metrului patrat construit. Aceasta unitate de masura nu exista in cazul apartamentelor vechi, unde pretul se refera la suprafata utila. Diferenta de pret dintre nou si vechi este creata de doua elemente de baza: primul este reprezentat de TVA, iar celalalt vizeaza costul terenului, al utilitatilor si al materialelor de constructii, care este destul de ridicat, iar trendul va continua sa fie ascendent.

APARTAMENTELE NU INSEAMNA ARTA, CA VECHIUL SA VALOREZE CEL PUTIN LA FEL CA NOUL

Cit timp credeti ca se va mentine acest raport?

Exista posibilitatea ca diferenta dintre preturile apartamentelor vechi si ale celor noi sa se reduca, in timp, pina la 40%, cum ar fi normal, dar mai jos de atit nu cred ca se va cobori. Sa nu uitam de factorul determinant, respectiv taxa pe valoare adaugata (TVA). Daca TVA se va reduce, elimina sau mari, in fiecare din aceste situatii, preturile vor suferi modificari.

Si apoi, ne trebuie ani buni ca sa ajungem chiar si la aceasta diferenta, de numai 40%. Si asta deoarece trebuie terminat ceea ce s-a inceput. Romanii se uita in jurul lor si obisnuiesc sa spuna ca se construieste intr-atit de mult incit nu va mai avea cine sa cumpere aceste case.

Dar constructia de apar-tamente nu este ca fabrica de piine, sa-ti iasa in fiecare zi un numar fix de apartamente. Proiectele se deruleaza pe ani de zile. Si daca impartim numarul total de unitati existente in piata la numarul de ani necesari constructiei unor astfel de apartamente, vom vedea ca nu sint atit de multe. Numerosi developeri au anuntat ca un prim stadiu va fi finalizat in 2007-2008, spre exemplu, iar restul se va construi si livra in functie de vinzari. Ori, nu stim cind vor incepe celelalte unitati si cind se vor finaliza. In orice caz, nu vom ajunge sa avem preturi identice la apartamentele noi si vechi. Este imposibil. Niciodata un produs second -hand nu se va vinde la un pret similar cu cel al unui produs nou. Doar daca vorbim de arta, dar in constructiile de apartamente nu avem asa ceva.

ORICIT AI ASTEPTA, NU POTI SA CUMPERI UN MERCEDES NOU LA PRET DE LOGAN

Asadar, ceea ce este scump acum va fi si mai scump?

Sint multi care stau si asteapta, sperind ca o sa iasa ceva mai bun la acelasi pret. Astea sint vise. Nu se va intimpla asa ceva. Nu o sa reusesti niciodata sa-ti iei un Mercedes nou-nout asteptind ca nemtii sa-i scada pretul pina la nivelul unei Dacia Logan. Piata ne-a aratat ca, in timp, toate produsele devin din ce in ce mai scumpe. E adevarat, cistigam mai mult, dar si produsele se scumpesc. Sint dese cazurile cind oamenii care au pus deoparte niste bani pentru a-si cumpara un apartament au asteptat sa mai stringa putin ca sa-si cumpere unul mai spatios si au facut o mare greseala, deoarece in perioada aceea s-au marit preturile, iar suma pe care o aveau ei in acel moment si care reprezenta 50-60% dintr-un apartament a devenit 35-40% din acelasi apartament.

Banul nu are valoare cind sta, ci atunci cind este investit. Desigur, nu vor mai fi cresteri ca pina acum, cind preturile s-au dublat de la an la an, dar trendul continua sa fie crescator. Si nu vreau sa dau marje, deoarece piata va fi tentata sa se indrepte spre plafonul maxim. Cert este ca nu exista nici o posibilitate ca apartamentele sa ramina la acelasi pret. Desigur, nu este o lege ca toate proiectele noi sa fie de succes. Unele nu se vor vinde, deoarece nu au nici o legatura cu piata.

Citeste si:

OAMENII SINT DES INSELATI DE DEZVOLTATORII DE PROIECTE

Nu este prima data cind aud acest lucru de la dumneavoastra. Concret, care sint proiectele sortite esecului si din ce cauze?

Nu voi nominaliza proiecte din piata, dar pot sa spun ca un proiect rezidential este prost atunci cind ofera apartamente altfel decit ceea ce doreste si poate suporta cererea din zona. De exemplu, se construiesc apartamente in Titan cu dormitoare de 25 mp. E foarte frumos, dar cind vine momentul sa dai pe o locuinta, in Titan, 120.000 de euro, vorbim de o alta piata. Acestea sint proiecte care sint in afara pietei. Si pe linga aceasta, mai sint unele si foarte scumpe, in ciuda faptului ca s-au cumparat cu bani putini.

PLANURILE NU RESPECTA REGLEMENTARILE GRAFICE

Apoi, mai exista proiecte in cazul carora oamenii isi vor da seama ca au platit pentru cu totul altceva decit ceea ce stiau ei ca au cumparat. Si chiar as vrea sa atentionez cumparatorii cu privire la un aspect foarte important. De multe ori, atunci cind se fac planurile, nu se respecta reglementarea grafica. Exista cel putin doua proiecte la care am vazut asta. Scara la care erau calculate camerele si cea la care era calculat mobilierul, in plan, erau diferite. Asa se face ca un pat de mijloc asezat intr-un dormitor de 10 mp nu are 1,60/2 m cum este normal, ci 1,20/1,60 m, dar mie imi arata ca am suficient loc ca sa ma plimb chiar si cu bicicleta pe linga el. Iata cum voi ajunge sa vad, abia dupa ce am achitat tot, ca daca mobilez un dormitor de 10 mp asa cum arata planul, nu voi mai avea loc nici sa ma misc.

DETALIILE TEHNICE SINT INCOMPLETE

Un alt aspect tine de faptul ca specificatiile tehnice oferite de dezvoltatori nu sint complete. Ca potential cumparator, mi se spune ca locuinta va avea gresie, faianta, parchet marca x. Ori stiu ca la fiecare furnizor de materiale de constructii, de finisaje, exista o plaja larga de preturi, intre 200.000 si 2.000.000 lei, pentru o gama de produse, nu? Pe mine ma intereseaza sa stiu in ce gama ma incadrez. O sa mi se raspunda ca nu se cunosc aceste preturi, dat fiind ca peste doi ani, cind se fac ultimele apartamente, s-ar putea sa nu mai existe acea gresie pe piata. Dar cind faci un business plan stii exact ce valori dai pentru un lucru anume. Si oamenii iau o specificatie tehnica pe care o semneaza si habar nu au ce semneaza. Si, de aici, apar discutii. Ar fi si mai multi cumparatori ori investitori daca informatia ar fi actualizata la zi si completa. Fiecare cumparator trebuie sa stie exact pentru ce anume da banii. Developerii ar trebui sa spuna si cite prize sint intr-o camera. Altfel, constructorul poate instala doar o priza si un intrerupator si iti spune ca daca mai vrei si altele trebuie sa platesti. Sau eu iti pun gresie, dar nu si chitul. Daca vrei si chitul, trebuie sa platesti. II

CUM DEPISTEZI CEA MAI BUNA OFERTA?

>> Cumparatorii ajung sa fie des inselati, mai spune Ionut Bordei, si din cauza ca nu au notiunea unitatilor de masura. Unii dezvoltatori prezinta un pret pe apartament, altii pe metrul patrat util, cei mai multi pe metrul patrat construit, care poate sa insemne suprafata utila la care se adauga spatiul detinut de pereti sau suprafata utila, pereti, spatii comune si chiar terase. Fara un numitor comun, este imposibil sa compari ofertele intre ele pentru a o gasi pe cea mai avantajoasa din punctul de vedere al raportului suprafata-pret.

>> "Din cauza diversitatii unitatilor de masura, diferentele dintre un apartament si altul pot fi de pina la 70% in plus, ceea ce inseamna foarte mult. Eu cred ca cea mai corecta unitate de masura este metrul patrat construit, care inseamna util plus pereti, fara spatiu comun, si terasele luate la jumatate. Daca se face un apartament care are 80 mp utili, 100 construiti, inca 20 de spatiu comun si 10 de terasa, noi ar trebui sa calculam cei 100 construiti plus jumatate din terasa. Iar rezultatul este 105 mp si vedem cit este pretul daca impartim la acest numar de metri patrati.

Daca avem si garaj inclus in pret, trebuie sa-l scoatem din calcul la o medie a preturilor garajelor din zona. Astfel, daca apartamentul meu costa 120.000 euro, iar media pretului per garaj este de 10.000 in zona respectiva, ajung la un pret de 110.000 de euro. Daca mai am si mobila de bucatarie, vad cit costa aceasta si scad din cei 120.000 de euro cm 2.000-3.000 de euro si ramin cu 107.000 euro. Impartind la cei 105 mp rezulta ca am un pret de 1.019 euro/mp construit. Si asa pot proceda cu toate proiectele care ma intereseaza. Este un calcul care ia cel mult un sfert de ora, dar este cel mai corect mod de a evalua preturile la aceeasi unitate de masura. Pentru ca altfel comparam mere cu pere si spunem ca ala e mai scump si celalalt mai ieftin, dar s-ar putea sa ne inselam. Din aceasta cauza ajugem sa spunem ca tot 1.000 de euro/mp construit ma costa si o locuinta veche. Numai ca nu e asa, deoarece la apartamentele vechi pretul se raporteaza la suprafata utila. Poate ca ar trebui data o lege care sa-i oblige pe toti sa aplice preturile la aceeasi unitate de masura".