Toate tranzactiile imobiliare vor ajunge la oficiul spalarii banilor

Apele in care se scalda piata imobiliara romaneasca sint tot mai tulburi. Nici nu a trecut bine furtuna provocata de oficialii bancii centrale odata cu anuntarea intentiei institutiei de a interveni pe piata cu scopul de a stavili ritmul nebunesc de scumpire a locuintelor, ca un nou set de declaratii a si inceput sa faca valuri. Mai exact, reprezentanti ai Oficiului pentru Prevenirea si Combaterea Spalarii Banilor au facut public faptul ca agentiile imobiliare vor fi obligate sa raporteze toate tranzactiile cu numerar care depasesc echivalentul in lei a 10.000 de euro. Cei implicati in perfectarea tranzactiilor, notari si agenti imobiliari deopotriva, catalogheaza masura ca fiind aberanta si nejustificata.

REGULA VECHE, DAR NEAPLICATA

Ca bancile si notarii publici sint principalii "raportori" la Oficiul pentru Prevenirea si Combaterea Spalarii Banilor (OPCSB) nu reprezinta o noutate pentru multi. Iar cei care cunosc legea pentru prevenirea si sanctionarea spalarii banilor cu siguranta nu sint surprinsi nici de faptul ca agentiile imobiliare vor trebui sa se alature celorlate institutii care transmit date despre toate tranzactiile cu numerar ce depasesc echivalentul in lei a 10.000 de euro.

Inca din 2002, cind a intrat in vigoare legea cu pricina, textul actului normativ stabilea ca pe linga institutii bancare sau persoane care acorda asistenta notariala, agentiile imobiliare trebuie sa transmita si ele informatii. Desi obligatia este veche, pina acum citeva zile nimeni nu a tras de urechi agentii imobiliari pe motiv ca nu si-au "pirit" clientii la OPCSB, deoarece oricum mai toate tranzactiile imobiliare vizate sint raportate la oficiu de catre notarii publici, cei care pun parafa pe contractele de transfer al dreptului de proprietate.

TRANZACTIILE SINT DEJA DECLARATE DE NOTARI

Activitatea agentiilor imobiliare va fi controlata de OPCSB, pentru a se evita achizitionarea de cladiri sau terenuri cu fonduri ce provin din operatiuni ilicite. Astfel a justificat Nicolae Fuiorea, purtatorul de cuvint al Oficiului, regulile dupa care vor trebui sa joace de acum agentii imobiliari. "OPCSB va cere agentiilor imobiliare sa raporteze orice tranzactie cu numerar de peste 10.000 de euro, precum si orice alte operatiuni suspecte pe piata de profil", a precizat oficialul, iar reactiile agentilor imobiliari nu s-au lasat asteptate.

"Este o aberatie. O asemenea masura nu-si are rostul. Orice vinzare este raportata de notari, deci tranzactia este deja declarata. Iar conditiile in care se transfera o proprietate sint oricum verificate de banca si notar. De fapt, agentul imobiliar este doar un intermediar intre acestea si client", este de parere Cezar Lazarescu, directorul general al Rom International Service. La rindul sau, Lucian Racaru, seful Centrului Imobiliar Roman, confirma ca mare parte dintre tranzactiile imobiliare se fac acum prin credite bancare: "Aproximativ 80 - 90% dintre tranzactiile imobiliare se realizeaza prin credite. Foarte putine tranzactii se fac cash. Pragul de 10.000 de euro este extrem de mic, deoarece in asemenea situatii numai avansul se ridica, in medie, la 20.000 - 30.000 de euro".

"NU VREM SA FACEM POLITIE!"

Potrivit lui Racaru, una dintre asociatiile reprezentative de pe piata imobiliara a si semnat un protocol cu OPCSB, potrivit caruia fiecare agentie membra se obliga sa delege o persoana care se va ocupa de intocmirea rapoartelor catre Oficiu. "In loc sa facem tranzactii, va trebui sa facem politie. Ne transforma in informatori.

Astazi, doar in cazul tranzactiilor cu case taranesti se mai intilnesc sume sub 10.000 de euro. Inseamna ca trebuie sa ne pirim toti clientii. Iar cine are bani de albit nu cumpara garsoniere sau apartamente in Berceni. Cei care au facut bani la negru cred ca au stiut si sa se acopere. Si apoi, dupa ce criterii stabilesc eu daca un client este sau nu suspect? Daca nu are Dacia si vine la agentie cu un Jeep sau daca apare in pantaloni scurti si plateste cash trebuie sa il consider suspect si sa il raportez?", mai spune Racaru.

In opinia sa, daca reprezentantii Oficiului tin musai sa-si justifice salariile, ar fi mai potrivit sa actualizeze datele si abia apoi sa impuna noi reguli de joc: "Fie ridica acel prag la 30.000 de euro, fie stabilesc sa se raporteze doar tranzactiile cu vile sau apartamente din ansambluri rezidentiale noi, unde preturile pornesc de la 100.000 de euro".

GHID DE TRANZACTII SUSPECTE

Declaratiile reprezentantului OPCSB sint insa cu atit mai grave cu cit, sustine o buna parte dintre avocati si notari publici, se demonstreaza ca legea pentru prevenirea si sanctionarea spalarii banilor este gresit interpretata si aplicata. Potrivit juristilor contactati de "Prezent", la OPCSB trebuie raportate doar tranzactiile care trezesc suspiciunea de spalare a banilor. De altfel, articolul 3, alineatul 1 din Legea 656/2002, spune clar: "De indata ce exista suspiciuni ca o operatiune ce urmeaza sa fie efectuata are ca scop spalarea banilor, se va informa imediat Oficiul". Mai mult, in cadrul unui program finantat de UE, s-a si tiparit un ghid de tranzactii suspecte, menit sa fie un instrument de lucru pentru raportorii desemnati de lege. Ghidul cuprinde o sectiune dedicata categoriilor de suspiciuni si asa-zisilor "indici de anomalie" ce pot fi sesizati in comportamentul clientilor sau in natura tranzactiilor solicitate de acestia.

Practic, lucrarea trece in revista caracteristici si chiar situatii care servesc societatilor de servicii de investitii financiare, institutiilor financiar non-bancare, firmelor de asigurare, cazinourilor, caselor de schimb valutar, societatilor care ofera servicii de transfer rapid de bani, agentiilor imobiliare si caselor de licitatii, precum si avocatilor, contabililor si notarilor in vederea depistarii tranzactiilor suspecte.

PRAG PENTRU MONITORIZAREA BANCARA

Articolul buclucas, care a iscat discutii aprinse inclusiv in breasla notarilor, tine de impunerea pragului de 10.000 de euro. Potrivit legii, raportorii vor trebui sa informeze Oficiul, in cel mult 24 de ore, cu privire la toate "operatiunile cu sume in numerar, in lei sau valuta, a caror limita minima reprezinta echivalentul in lei a 10.000 de euro, indiferent daca tranzactia se realizeaza prin una sau mai multe operatiuni legate intre ele. Aceasta prevedere se aplica si transferurilor externe in si din conturi pentru sume", cu valori similare. In opinia juristilor, cheia acestui articol tine de termenul "operatiune".

"Acest prag se refera strict la operatiuni de tip bancar, nu juridic, mai ales ca apoi se precizeaza ca aceasta obligatie de a raporta se aplica si in cazul transferurilor externe. Practic, suma de 10.000 de euro in numerar marcheaza momentul din care banca incepe monitorizarea. Traseul este urmatorul: cine depune astazi intr-un cont peste 10.000 de euro trebuie sa completeze un formular special. Este un formular pentru profilul clientului, iar una dintre intrebarile la care acesta trebuie sa raspunda este provenienta sumei depuse.

In interiorul fiecarei banci exista o persoana "desemnata", a carei identitate nu este cunoscuta de nimeni si care nu se ocupa de altceva decit de analizarea acestor profile. Aceasta persoana primeste fisa respectiva si introduce datele in calculator, dupa care incepe sa monitorizeze persoana respectiva: ce conturi mai are, ce tranzactii si operatiuni a realizat in ultima perioada etc. Intocmeste apoi un raport pe care il trimite conducerii bancii. Aceasta analizeaza raportul si apreciaza daca sint elemente de suspiciune. Abia cind tranzactia pare suspecta, clientul respectiv ajunge sa fie raportat la Oficiu", a declarat pentru "Prezent" o sursa juridica.

Ca suma de 10.000 de euro in numerar vizeaza doar operatiunile bancare este demonostrat, inclusiv de formularele - tip de raportare prezentate in "Ghidul de tranzactii suspecte". Un prim model de tipizat poarta titlul de "Raport de tranzactii suspecte", un al doilea se numeste "Raport privind operatiunile cu sume in numerar care depasesc echivalentul a 10.000 euro. Informatii despre client (titularul de cont)" si ultimul poarta titlul de "Raport pentru transferurile externe in si din conturi, pentru sume a caror limita minima este echivalentul in lei a 10.000 euro".

RAPORTARI PE BANDA RULANTA

Desi pragul de 10.000 de euro este valabil doar pentru operatiunile bancare, sustin sursele citate, el a ajuns sa fie extins in cazul tuturor tranzactiilor. "Asa se face ca, in vreme ce institutia similara din Italia a primit pina in 40.000 de raportari de operatiuni suspecte in perioada 1990-1995, oficiul romanesc ajunsese la circa 8 milioane de raportari doar in primele 9 luni", arata sursa mentionata anterior. De altfel, cei mai multi notari recunosc ca raporteaza tranzactiile pe banda rulanta. "Fie nu cunosc legea, fie vor sa fie acoperiti. Sint foarte putini notari care nu raporteaza decit unul - doua cazuri pe parcursul a 6 - 12 luni", spune unul dintre juristii pe care i-am contactat. Cei care se opun raportarilor tuturor tranzactiilor de peste 10.000 de euro in numerar aduc in discutie caracterul de confidentialitate al informatiilor referitoare la propriii clienti, precum si lipsa unor masuri de protectie a celor care raporteaza.

"Persoana desemnata sa inceapa monitorizarea bancara este necunoscuta, protejata de lege. Notarii, nu. Daca ajungi sa raportezi un client, iar acesta este apoi invinuit oficial si se dovedeste a fi nevinovat, cei de la Oficiu se disculpa spunind ca nu a fost vina lor, din moment ce notarul a facut sesizarea. Ori, clientul stie bine la ce notar a facut actele si normal ca se razbuna. Iar daca invoca transmiterea cu rea-credinta de informatii, notarul poate raspunde disciplinar, civil si chiar penal", ne-a spus un notar public.

PROCEDURI BIROCRATICE

Desi se pling de birocratia excesiva, majoritatea notarilor prefera sa raporteze toate tranzactiile ce implica sume cash de peste 10.000 de euro. "Raportarile se trimit mai intii la Uniune (n.r. Uniunea Notarilor Publici din Romania) si apoi pleaca la OPCSB. Exista formulare tip, in forma celor prezentate in "Ghidul de tranzactii suspecte". Fiecare notar are un cod personal de identificare si sub acesta face raportarile respective. Cei mai multi notari intocmesc aceste note la finalul fiecarei zile, iar completarea formularelor dureaza cel putin o ora in cazul fericit in care ai sa raportezi doar 5 - 6 tranzactii", explica notarul contactat de "Prezent".

CINE SINT "INFORMATORII"?

Numarul institutiilor cuprinse in categoria raportorilor catre OPCSB este impresionant. Pe linga banci si notari, in rindul "informatorilor" se numara societatile de asigurari si cele de leasing, firmele de consultanta (inclusiv cele care presteaza servicii in domeniul fuziunilor si achizitiilor de intreprinderi), agentiile de turism, oficiile postale, precum si casele de amanet, de licitatii si de schimb valutar. La fel, trezoreria statului, fondurile de investitii, societatile de administrare a investitiilor, societati de valori mobiliare si cele de creditare, firme care presteaza servicii de transmitere de bani (in lei sau valuta), firme care se ocupa de organizarea jocurilor de noroc, de vinzarea - cumpararea obiectelor de arta sau a metalelor si pietrelor pretioase, chiar si dealeri. Mai mult, au fost incluse si fondurile de pensii, organisme cu care Romania nu se poate lauda nici acum, dupa 4 ani de la momentul in care legea pentru prevenirea spalarii banilor a intrat in vigoare.

Comportamente si situatii care trezesc suspiciunea de spalare de bani

>> Pentru agentii imobiliare si case de licitatie:
- Tranzactii de sume mari de bani, care nu corespund cu profilul clientului.
- Solicitari ale clientilor de a efectua tranzactii cu sume mari de bani prin folosirea nejustificata a numerarului sau a unor instrumente de plata incompatibile cu practica uzuala si cu natura operatiunii.
- Reprezentanti care se opun in a dezvalui identitatea persoanelor in numele carora actioneaza, care renunta sa finalizeze efectuarea tranzactiei in momentul cind li se cere prezentarea unor documente informative cu privire la clientii lor sau care indica drept cumparator final o persoana diferita de cea indicata anterior.
- Achizitionarea de bunuri de valoare mare, vindute ulterior, dupa o perioada scurta de timp, chiar si cu un pret mai mic.
- Tranzactii cu sume mari de bani, realizate de catre (sau in interesul) persoanelor fizice sau juridice avind domiciliul in tari cunoscute ca desfasurind activitati ilegale portuare sau activitati off-shore.

>> Pentru avocati, contabili (auditori) si notari:

- Reticenta in a furniza informatii complete.
- Operatiuni frecvente de cumparare si cesiune de firme, intreprideri sau societati, care nu sint justificate prin natura activitatii desfasurate sau pin caracteristicile economice ale partilor interesate.
- Cedarea de actiuni sau plati catre firme, intreprinderi sau societati s-a realizat prin metode sau prin intermediul unor entitati care par a nu coincide cu profilul economic al clientului sau cu obiectul de activitate declarat al firmelor, intreprinderilor sau societatilor care au incasat platile respective.
- Infiintarea unor societati de investitii in domeniul imobiliar ne-comerciale, utilizate pentru achizitionarea de bunuri imobiliare si care au drept scop ascunderea originii fondurilor implicate in tranzactii.
- Acordarea de promovari sau avansari de pozitii cu responsabilitate in firme, intreprinderi sau societati, unor persoane care, in mod vadit, nu au capacitatile necesare si prin care se intentioneaza, in mod clar, separarea puterii de decizie de persoanele care detin oficial functii de conducere in firma respectiva.

>> Pentru casele de schimb valutar:

- Solicitari repetate pentru schimbul valutar al sumelor situate aproape de pragul obligatiei de raportare, intr-o perioada de timp scurta, de asemenea, efectuarea schimbului la sucursale diferite.
- Cumpararea sau vinzarea unor cantitati mari de valuta sau schimbul dintr-o moneda straina in alta moneda straina.
- Schimbul unei cantitati neobisnuit de mari de bancnote de valoare mica in bancnote de valoare mai mare.
- Refuzul clientului de a se identifica la solicitarea schimbului valutar.

Definitii

>> Spalarea banilor este activitatea prin care o persoana incearca sa ascunda originea si posesia reala a veniturilor ce provin din activitati infractionale. Spalarea banilor este un proces dinamic, care cunoaste trei etape majore. In primul rind, necesita miscarea fondurilor obtinute in mod direct din infractiuni. In al doilea rind, presupune ascunderea urmelor banilor, pentru a se evita orice tip de investigatie si, in final, disponibilizarea banilor, ascunzindu-se originea ocupationala si geografica a fondurilor.

---

Despre autor: