"Vand teren Caciulati, in traseul autostrazii Bucuresti-Brasov, drum acces, apropiere cale ferata, padure, rog seriozitate". Anunturile de acest gen se vor inmulti foarte rapid daca lucrarile la autostrada Bucuresti-Brasov vor incepe potrivit graficului anuntat de fostul ministru al transporturilor, Gheorghe Dobre - pana la sfarsitul anului pe doua segmente, Bucuresti-Moara Vlasiei si Moara Vlasiei-Ploiesti.

Pentru proprietarii de terenuri situate pe traseul autostrazii va incepe o perioada interesanta. Unele agentii imobiliare din judetul Prahova au observat ca preturile la terenuri arabile sau construibile aflate in calea autostrazii s-au dublat, iar in unele cazuri s-au triplat. Mentionam ca, fata de cotatii care se incadrau, in urma cu cativa ani, pana la 1 euro/mp/teren pe relatia Ploiesti-Campina, acum putem vorbi despre preturi de 10-15 euro/mp.

Perspectiva construirii autostrazii Bucuresti-Brasov a inflamat si imaginatia proprietarilor de terenuri de la sud de Ploiesti. Astfel, in zona Barcanesti, preturile maxime cerute pentru un metru patrat de teren s-au dublat fata de anul trecut, ajungand la 22-25 euro/mp. La cote rezonabile se mentin preturile din zonele Dumbrava, Rifov, Gherghita, aflate pe traseul autostrazii, intre Bucuresti si Ploiesti, si unde pretul unui metru patrat de teren nu depaseste 1,5 euro/mp. Pe teritoriul judetului Prahova vor fi afectate circa 950 de hectare de teren. In Barcanesti, spre exemplu, autostrada va trece prin actualul sediu al primariei si peste alte 12 case.

In orasele-statiuni de pe Valea Prahovei (Azuga, Busteni, Predeal, Sinaia) preturile sunt oricum mari, comparabile celor practicate in imprejurimile Capitalei. Impactul pe care autostrada ar putea sa-l aiba asupra valorii terenurilor din orasele respective va fi intre neglijabil si negativ. Autostrada va traversa zone rezidentiale scumpe, in Busteni spre exemplu, fapt care va afecta din punctul de vedere al imaginii si poluarii imobilele aflate in imediata apropiere.

Batalii aprige la intrarea pe autostrada

Expertii imobiliari avertizeaza ca, acolo unde s-a produs scumpirea terenului sau unde inca se speculeaza pe seama viitoarei autostrazi, cresterea pretului este inutila deoarece vor lipsi tranzactiile, respectiv confirmarea valorii pe piata libera. In primul rand, daca vorbim despre expropriere, autoritatile nu vor negocia valoarea despagubirilor. Acestea sunt stabilite de catre un expert evaluator, la un pret fix.

Terenurile din proximitatea autostrazii care vor scapa de expropriere vor fi cu adevarat valoroase numai daca e vorba despre proprietati aflate in zona intrarilor sau iesirilor autostrazii (asa-numitele in/exit-uri). In lipsa unui "vad de clienti" poti scumpi marfa continuu, ca rezultatul va fi acelasi. In acest sens, speculatiile cu terenuri care nu au norocul sa fie amplasate in zona de in/exit devin mult mai riscante.

Asa cum arata si experienta auto-strazii Bucuresti-Pitesti, adevaratele batalii se vor da pentru pamantul din zona exit/in-urilor de autostrada. Attila Peli, senior land broker Colliers International, spune ca autostrada va crea beneficii pentru proprietarii terenurilor situate in apropiere de exit-uri, la 2 maximum 5 km. "Nu are sens sa ai teren in imediata proximitate daca pana la urmatorul exit de autostrada sunt cateva zeci de km", adauga Peli. Un exemplu de zona care se va dezvolta cu succes este Parcul Industrial Ploiesti. Datorita apropierii magistralei de acest parc, multe firme internationale au demarat deja investitii aici.

De asemenea, interesul investitorilor va creste odata cu aparitia spatiilor destinate serviciilor aferente autostrazii. De-o parte si de alta a autostrazii s-au prevazut parcari de scurta durata si locatii cu diverse servicii (benzinarii, snack-bar, grup sanitar, parcare auto, spatii de odihna, magazin etc.). Cele mai importante vor deveni terenurile din zonele apropiate acestor popasuri, iar potrivit proiectului propus astfel de locatii vor exista la km 35, intre Balta Doamnei si Gherghita si la Barcanesti. Un popas ceva mai dezvoltat, care va include spatii comerciale, benzinarie, autoservice, motel cu aproximativ 20 de locuri va exista in zona Banesti.

Unde-s exit-urile, aceasta-i intrebarea

Citeste si:

Speculatorii imobiliari sunt foarte interesati de a afla exact traseul, in/exit-urile si nodurile rutiere, acest aspect fiind extrem de important pentru viitorul afacerilor. Autoritatile evita insa sa faca prea multe referiri publice privitoare la traseele viitoarelor mari artere de circulatie tocmai in ideea prevenirii speculatiilor imobiliare care ar putea scumpi artificial costurile de expropriere. In ceea ce priveste informatiile referitoare la accesele in si dinspre autostrada, acestea sunt pastrate cu "strasnicie", nu atat pentru realizarea de economii la bugetul de stat, cat mai degraba pentru valorificarea informatiei pe canale private.

Surse din piata tranzactiilor cu terenuri sustin ca in spatele frecventelor modificari de traseu se ascund interese private care speculeaza cu fiecare noua conjunctura. "Putini sunt investitorii care stiu varianta buna a traseului si, pana cand nu va fi publicata lista cu terenurile care urmeaza sa fie expropriate in Monitorul Oficial, orice directie este verosimila. Pipera, Stefanesti si Tunari sunt zone de maxim interes investitional, acest fapt explica succesul loteriei traseelor si speculatiile imobiliare", adauga sursele citate. Astfel, ultima varianta propusa de reprezentantii Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale (AND) prevede km zero al autostrazii Bucuresti-Brasov pe strada Teiul Doamnei din Capitala (sectorul 2). Traseul va continua pe bulevardul Lacul Tei, va coti pe strada Petricani, la iesirea din Bucuresti o va lua spre est, va taia Padurea Andronache si va trece printre localitatile Tunari si Stefanesti. Apoi va merge in linie dreapta spre nord si in sudul localitatii Dumbrava (km 38) va coti spre sud-vest.

Dar, atentie!, acest traseu nu este sigur. Potrivit ultimelor declaratii ale lui Radu Berceanu, actualul ministru al transporturilor, traseul autostrazii ar putea fi deviat fata de ruta stabilita pe una dintre sectiuni. Motivul? Probleme legate de preluarea terenurilor pe unde urmeaza sa treaca autostrada. "Primarul din Voluntari a inceput sa dea in posesie anumite terenuri dupa ce s-a aflat traseul. Chestiunea s-a incalcit atat de tare, incat ar fi mult mai usor sa se aleaga un alt traseu pe aceasta sectiune", precizeaza ministrul. Evi-dent ca aceasta reproiectare va duce la o noua intarziere a inceperii lucrarilor.

Certitudini prahovene

Singurul tronson cert al autostrazii este doar portiunea care urmeaza sa se construiasca pe teritoriul judetului Prahova. In Prahova, traseul incepe in comuna Balta Doamnei (satul Bira) traverseaza raul Ialomita, satul Lacul Turcului si patrunde pe raza satului Olarii Vechi. Apoi strabate raul Prahova, prin comuna Gherghita (sat Independenta). In aceasta zona intersecteaza DJ 101D, DJ 101E si drumurile comunale 94 si 93. Magistrala auto urmeaza un drum sinuos prin extravilanul comunei Dumbrava (sat Zanoa-ga), traverseaza raul Teleajen si ajunge pe raza comunei Rifov, satul Sicrita si satul Rifov, iar pe o portiune merge in paralel cu paraul Ghighiu.

Urmeaza comunele Berceni si Barcanesti, intersecteaza DN 1 in zona primariei, strabate intravilanul satului Barcanesti si ajunge pana la granita comunei Brazi.

In Ploiesti, noua cale magistrala va traversa calea ferata Bucuresti-Brasov si Centura de Vest, apoi intersecteaza DJ 129, spre Tirgsoru Vechi, unde se va realiza un important nod rutier. De asemenea, magistrala va trece prin apropierea Parcului Industrial Ploiesti, patrunde pe raza comunei Aricestii Rahtivani si de aici urmeaza un drum sinuos, in special pe langa albia raului Prahova si calea ferata Bucuresti-Brasov. Intre Ploiesti si Predeal, traseul autostrazii va fi intre Coridorul IV pan-european feroviar si DN1, iar de la Predeal spre Brasov se va merge spre Rasnov, pe la Paraul Rece.

Procedurile de expropriere

In cazul exproprierilor, Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania (CNADNR) face o identificare a proprietarului, dupa care realizeaza evaluarea proprietatii (teren sau teren+constructie, dupa caz), iar valoarea despagubirilor este stabilita printr-o hotarare de guvern, a precizat Adrian Ionescu, purtator de cuvant al Ministerului Transporturilor. Suma aprobata se vireaza de catre Guvern intr-un cont bancar deschis pe numele CNADNR, in vederea efectuarii despagubirilor. Dupa realizarea procedurilor de expropriere, terenurile si imobilele trec in domeniul public al statului si in administrarea Ministerului Transporturilor si se vor concesiona CNADNR in vederea realizarii obiectivului de investitii. Procedurile de expropriere vor fi derulate de CNADNR in calitate de expropriator al statului roman.