Analiza imobiliara: Mai este loc pe piata restaurantelor si cafenelelor

Cresterea veniturilor romanilor se reflecta, intre altele, in modalitatile alese pentru petrecerea timpul liber si schimbarea tabieturilor de luat masa. Aglomeratia intalnita in mall-uri este de cele mai multe ori cauzata de food-court, locul unde majoritatea brandurilor importante prezente pe piata restaurantelor, cafenelelor sau fast-food-urilor ofera consumatorilor o gama variata de produse.

In ceea ce priveste restul orasului, este suficient sa incerci sa iei masa de seara intr-un restaurant, fara sa ai rezervare. De cele mai multe ori, raspunsul va fi �Ne pare rau, dar nu mai sunt locuri�.

Realitatile pietei se traduc in venituri de milioane de euro pentru lanturile mici, dar apreciate, de restaurante, fast-food-uri sau cafenele si intr-o moda tot mai intalnita de a franciza acest tip de afaceri.

La o populatie de peste doua milioane de locuitori, Bucurestiul are putin peste 1.000 de restaurante si circa 300 de cafenele, in vreme ce orase turistice precum Parisul, cu o populatie de 10 milioane, au peste 30.000 de restaurante si cafenele.

�Raportul Bucuresti/Paris este de un restaurant pentru 2.000 de locuitori, comparativ cu unul pentru 300 locuitori. In ceea ce priveste piata cafenelelor, aceasta este inca in stadiu de crestere. Anul 2006 este unul al delimitarii teritoriale, an in care trebuie ocupate punctele-cheie. Pe termen scurt-mediu, esentiala va fi extinderea brandurilor existente si stratificarea pietei�, spune Florina Cojocari, senior broker in Departamentul de Retail al Eurisko.

Pentru deschiderea unui restaurant, retailerii prefera - in functie de specific, amenajare, consumatori potentiali, bucatarie - locatiile centrale, ultracentrale sau semicentrale, dar situate nu neaparat pe bulevardele principale. Chiriile pe metru patrat ce pot fi platite de un restaurant variaza intre 15-30 euro/mp/luna, pret care poate fi obtinut pe o strada adiacenta, dar cu accesibilitate facila. �Ca si in cazul cafenelelor, esentiala este terasa. Restaurantele prefera spatiile de tip vila, cu arhitectura mai veche si suprafete intre 150-400 mp. Oferta de spatii comerciale pentru restaurante este si aici destul de redusa, intrucat apar dificultati determinate de atitudinea proprietarilor, care prefera sa inchirieze imobilul, la acelasi pret, unei firme pentru birouri, decat uneia cu activitate comerciala�, spune Florina Cojocari.

Un spatiu bun pentru deschiderea unui fast-food necesita, in primul rand, o suprafata cuprinsa intre 50 si 150 mp, intr-o zona cu trafic foarte intens pietonal si in apropierea mijloacelor de transport in comun. Aceleasi cerinte sunt solicitate si de sucursalele bancare si de farmacii, clienti preferati de proprietari aproape invariabil, datorita bonitatii financiare, a avansului mare de chirie pe care il pot plati la incheierea contractului, a amenajarii spatiului si, uneori, a facilitatilor de creditare (in cazul bancilor).

�In plus, in cazul in care banca respectiva sau lantul de farmacii are nevoie de un spatiu intr-o anumita zona comerciala, conform planului lor de dezvoltare, desi chiria este mai mare decat pragul de rentabilitate al spatiului respectiv in sine, acesti retaileri prefera sa plateasca pretul pentru plusul de imagine conferit intregii retele. Un operator pe piata de food nu-si permite ca spatiul sa nu fie eficient financiar�, adauga Florina Cojocari.

Dupa cum aminteam in introducere, Bucurestiul nu exceleaza la capitolul cafenele si tocmai de aceea cele existente se bucura de un real succes pe piata.

|n ceea ce priveste cafenelele, exista trei tipuri de dezvoltari: in spatii on-street, la parterul imobilelor de birouri, in mall-uri si galerii comerciale. Pentru locatiile on-street, cel mai dificil este de gasit un spatiu cu vitrina larga si pe colt, cu parcare in fata. Acestea sunt elemente esentiale pentru desfasurarea business-ului respectiv, iar zonele centrale si ultracentrale preferate de operatorii de cafenele sunt Dorobanti, zona Piata Amzei-Ateneu, Piata Romana, centrul istoric, Piata Universitatii, Rosetti, Unirii. Se prefera cladirile cu arhitectura deosebita, veche, cu vitrina larga, pentru a permite vizibilitatea cat mai mare in interior.
�Problemele intampinate in gasirea unui spatiu potrivit pentru o cafenea sunt: faptul ca in aceste zone deja exista retaileri cu nume care au inchiriat si care nu vor renunta la spatii in curand (aceasta situatie exista in principal in zonele Piata Romana, Unirii, Dorobanti), chiriile uneori prohibitive pentru desfasurarea unei activitati eficiente - in Piata Romana, de exemplu, chiriile ating 130 euro/mp/luna + TVA, probleme juridice/de revendicare ce blocheaza uneori antamarea discutiilor pentru inchiriere a unor spatii din zona Piata Amzei, centrul istoric�, spune Florina Cojocari.

Cafenele din cladirile de birouri imbina, de fapt, caracteristicile unui restaurant fast-food si ale unei cafenele, adresandu-se in principal celor care lucreaza in respectivul business center. Astfel, cafenelele se concentreaza in special pe partea de mic dejun si pranz. Suprafetele necesare, depinzand si de marimea cladirii de birouri, sunt cuprinse intre 80 si 150 mp. �Unul dintre avantajele principale ale unui astfel de spatiu il reprezinta faptul ca el poate fi inchiriat inca din faza de proiect si poate fi amenajat, din punctul de vedere al instalatiilor si ventilatiei necesare, exact pe specificul activitatii viitorului chirias.

Succesul cafenelelor din centre comerciale depinde de succesul respectivului mall. {i aici exista doua tipuri de cafenele: cele situate la parter sau la etajul de moda si cele din food-court. |n momentul de fata, in mall-uri spatiile de food sunt in majoritate operate de retaileri locali, intrucat, cu exceptia catorva retele internationale dezvoltate prin franciza (exemplu: Mc Donald�s, KFC), care au standarde impuse si un sistem de urmarire bine pus la punct, business-ul de restaurant sau cafenea este dificil de controlat�, adauga Florina Cojocari.

EURISKO asista extinderea jucatorilor importanti de pe piata de food

�La Mama� isi face casa noua in Piata Alba-Iulia

Lantul de restaurante se va extinde anul acesta cu o noua unitate amplasata intr-o zona cu mare vad. Programat pentru deschiere in luna iunie a anului acesta, noul restaurant va beneficia de un spatiu de peste 800 mp. Tranzactia a fost intermediata de Eurisko.

�|n total, suprafata amenajata pentru gazduirea clientilor va fi de 400 mp, urmand ca restul sa fie impartit intre bucatarie, vestiare, un loc special amenajat pentru depozitare si o cafenea, intrucat spatiul are trei niveluri (subsol, parter si mezanin). Investitia in acest urca spre 300.000 euro, cu tot cu amenajare si echipamente�, spune Catalin Mahu, proprietarul lantului.

�Am propus acest amplasament celor de la in primul rand datorita localizarii la 5 minute distanta de Piata Unirii, si cailor de acces facil catre si dinspre Piata Universitatii, precum si din zona rezidentiala semicentrala aflata pe axa Muncii-Iancului-Basarabiei. Astfel, in timpul zilei, clientii vor proveni din cladirile de birouri si sediile de banci din arealul Universitate-Unirii- Vitan, iar seara, din zonele rezidentiale mentionate. De asemenea, spatiul generos si open-space permite utilizarea sa cu maximum de eficienta. Faptul ca spatiul a fost inchiriat a determinat amenajarea sa in conformitate cu utilizarea viitoare, prin reducerea costurilor cu demolarile. Fluxurile de trafic din interior vor fi usurate printr-un lift si accesul pe doua scari separate. Nu in ultimul rand, pozitionarea spatiului exact in rondul Pietei Alba-Iulia si vitrina generoasa de la mezanin ofera o vizibilitate extraordinara si permit montarea logo-ului, ce va putea fi remarcat de la capatul celalalt al bulevardului�, adauga Florina Cojocari, senior broker al Departamentului de Retail al Eurisko.

Primul Clubber va asteapta in Floreasca

Recent, Eurisko a inchiriat companiei United Vision un spatiu de retail amplasat in incinta complexului comercial Floreasca, in partea central-nordica a Bucurestiului. |n urma unor lucrari de amenajare, locul a fost transformat intr-un tip mai special de fast-food si cafenea. Inaugurarea oficiala a avut loc pe 10 martie 2006.

Deschiderea acestei locatii marcheaza aparitia unui nou segment pe piata bucuresteana de gen, si anume, cel de �casual fast-food�, ce ofera, pe langa produse traditionale �fast�, si o varietate de sortimente de mancare gatita.

�Unul dintre factorii esentiali pentru deschiderea unui fast-food este traficul pietonal intens. Locatia propusa pentru Clubber are trei mari avantaje: trafic intens pietonal - generat atat de centrul comercial Floreasca in sine, cat mai ales de piata de fructe si legume, pozitia pe colt � vitrina larga - si prezenta cladirilor de birouri. |n plus, spatiul beneficiaza de posibilitatea amenajarii unei terase pe timpul verii, esentiala in special pentru partea de cafenea�, adauga Florina Cojocari, senior broker al Departamentului de Retail al Eurisko. Spatiul este conectat la retelele de utilitati, iar facilitatile includ acces in spatele cladirii pentru aprovizionare, rampe de incarcare/descarcare, geamuri termopan.

Locatia este avantajata si de proximitatea zonelor rezidentiale Floreasca si Dorobanti, iar distanta mica fata de Piata Victoriei, unde exista in prezent cea mai mare concentrare de cladiri de birouri, permite dezvoltarea unui sistem de livrari eficient. Accesibilitatea este excelenta, intrucat se ajunge usor si cu mijloacele de transport in comun de pe Calea Floreasca si din Dorobanti.

Fashion Cafe, din 2007 si la Galati

Eurisko asista negocierile pentru inchirierea de catre Fashion Cafe a unui spatiu de 136 mp pentru cafenea la parterul Euromall Galati.
Constructia Euromall Galati va debuta in mai 2006 si va fi incheiata la sfarsitul anului viitor. Complexul va fi amplasat in centrul orasului - la intersectia strazilor Garii cu Ana Ipatescu � si va avea o arie construita de 50.000 mp, pe 5 niveluri. Suprafata inchiriabila va totaliza 24.000 mp, iar repartitia spatiilor din Euromall-ul galatean va include un supermarket (2.500 mp), 220 de magazine, o farmacie (500 mp), restaurante si cafenele. Un etaj cu acces separat si deschis non-stop va fi destinat activitatilor de agrement. Aici vor fi sapte sali de cinema (in total, 1.100 de locuri), un cazinou electronic (500 mp), bowling, food-court si o sala de billiard (600 mp).

Compania Union Investitii va investi la Galati 40 de milioane de euro in construirea acestui mall, al doilea din tara dupa cel aflat in curs de finalizare la Pitesti.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe