In general, cei care au de gand sa vanda proprietati imobiliare (indiferent daca sunt persoane juridice sau fizice) spun ca si in acest an preturile vor creste. Exceptia o reprezinta cei care tranzactioneaza in zonele periferice ale marilor orase, unde preturile sunt deja considerate mult prea exagerate.

Este cert insa ca "tonul" preturilor pe piata locuintelor va fi dat, in continuare, de apartamentele la bloc construite inainte de 1990 si de finalizarea, in acest an, a mai multor proiecte rezidentiale. De asemenea, expertii au cazut de acord asupra unui lucru: procentul de 10-15% cu care vor fluctua preturile. In plus sau in minus.

Cresteri in centrul si nordul Capitalei

In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).

Potrivit "Raportului de prognoza imobiliara anuala", publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a inceput sa se observe, mai ales in capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. "Intai de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta 'robinetului de bani>>, adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa in materie de finantare. De fapt, aceasta este si ramane unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta", arata Artur Silvestri.

Moda in investitii

Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe "piata rezidentiala", unde intra cu precadere "dezvoltarile" de forma unor "parcuri" si blocuri de apartamente denumite "condominium". Procesul nu incepe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin inca accentul pe ideea de "lux romanesc", sub forma asa-ziselor cartiere de vile, in realitate niste simple "dezvoltari" care, in SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de "plasatori" straini. Apare insa, destul de tarziu, si ideea "casei accesibile", o tema asupra careia antreprenorul roman nu a reflectat cu seriozitate pana acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea castigatoare in viitor, dar nu in acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns inca la saturatie.

Terenurile, inca o buna afacere

Citeste si:

Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste in intervalul urmator decat in anumite segmente, definite prin caracterul de "afacere" sau "exploatatie", cum ar fi, intre altele, "imobiliarul de antrepriza" (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri avand aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de pana la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de supraincalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi insemnate in decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si "in viitor" si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar in manualul de investitie imobiliara, ci si in realitate.

Foarte apreciate in Bucuresti, dar si in orasele importante raman si in acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu pana la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.

Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, intr-un ritm mult mai lent insa si doar in zonele unde nu a fost atins inca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua in nordul Bucurestiului, zona care ramane cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni in curand foarte interesante pentru investitori.

Paradoxul funciar"O evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, avand in vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si faneata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare decat ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa instraineze", spune Artur Silvestri.

Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an inainte, in 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape in toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie decat cea traditionala, de pamant agricol. Aceeasi tendinta, poate, in mod paradoxal descrescatoare, se va inregistra si in viitorul imediat.

Chiriile, in crestere usoara

De regula, cand creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici in viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila in privinta apartamentelor de cartier. Cat priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. "In rest, nu sunt chirii 'rezidentiale>> (aici calitatea da nota), ci simple 'locuinte>>, adeseori asemanatoare cu ce defineste orice 'periferie>> de capitala europeana. In privinta acestora vor putea interveni modificari, inca nedefinite, avand in vedere ca 'istanbulizarea>> Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea incepe sa se evidentieze curand", considera Artur Silvestri.